アパートを相続すると、建物や家賃収入だけでなく、入居者から預かっている敷金を返す義務も一緒に引き継ぎます。敷金は、相続税の計算では「債務」として遺産から差し引ける可能性があります。ただし、遺産分割で誰がアパートを取得し、誰が敷金の返還を負担するかを決めておかないと、退去時の精算や相続税の申告で混乱しがちです。
この記事で分かること
- 敷金を返す義務を誰が引き継ぐのか（民法の考え方）
- 遺産分割で「アパート」と「敷金」をセットで考える理由
- 相続税の債務控除で敷金を差し引くときの注意点
- 管理会社が敷金を預かっている場合の確認点と、入居者への通知
敷金を返す義務は相続人が引き継ぐ
相続人は賃貸人の立場ごと引き継ぐ
相続では、亡くなった人の財産だけでなく、義務も含めて相続人が引き継ぐのが原則です（民法第896条）。アパートのオーナーが亡くなると、相続人が「賃貸人（貸主）」の立場を引き継ぎます。入居者との賃貸借契約は、オーナーが亡くなっても終わりません。
敷金の返還義務も一緒に移る
敷金とは、家賃の未払いなどに備えて、入居者から預かるお金です。退去して部屋を明け渡したとき、未払いの家賃などを差し引いた残りを返します（民法第622条の2）。
民法第605条の2第4項では、賃貸人の地位が移ったとき、敷金を返す債務は新しい賃貸人またはその承継人が引き継ぐと定めています。つまり、アパートを引き継いだ人が、入居者に敷金を返す立場になると考えるのが一般的です。
遺産分割で敷金をどう扱うか
アパートと敷金はセットで考える
相続人が複数いる場合、遺産分割で誰がアパートを取得するかを決めます。このとき見落としやすいのが、敷金の返還を誰が負担するかです。
| 決め方 | 起こりやすいこと |
|---|---|
| アパートを取得した人が敷金の返還も負担する | 退去時の精算がスムーズ。相続税の債務控除もその人が受ける形にしやすい |
| アパートは長男、敷金分の預金は二男が取得 | 退去時に長男が自分のお金で敷金を返すことになり、不公平感が出やすい |
| 敷金について何も決めない | 退去時に誰が返すかで相続人同士がもめやすい |
おすすめは、アパートを取得する人が敷金の返還義務も引き継ぎ、敷金に見合う預金もその人が取得する形です。遺産分割協議書には「被相続人が入居者から預かった敷金の返還債務は、本件建物を取得する者が承継する」といった一文を入れておくと、あとで迷いません。文言は司法書士や税理士に確認してください。
遺産分割前の家賃にも注意
遺産分割が終わるまでの家賃は、相続人がそれぞれの法定相続分に応じて受け取る考え方があります。遺産分割前の家賃と敷金は、別の話として整理しておきましょう。なお、相続した不動産を売って分ける場合の税金は、換価分割の譲渡所得は誰が申告？相続した実家を売って分けるで解説しています。
相続税の債務控除と敷金
敷金は差し引ける債務になりうる
相続税は、遺産の総額から借入金などの債務を差し引いて計算します。国税庁は、差し引ける債務を「被相続人が死亡したときに現に存在した被相続人の債務で確実と認められるもの」としています。
入居者に返す敷金は、亡くなった時点で入居者がいれば、いずれ返す必要があるお金です。そのため、債務控除の対象として扱われるのが一般的です。
預金と敷金はセットで計上する
敷金を受け取ったとき、多くのオーナーは普通預金に入れています。この預金は相続財産に含まれます。一方で、敷金の返還義務は債務として差し引きます。
| 相続税の計算 | 内容 |
|---|---|
| 財産に入るもの | 敷金を入れていた預金（他の預金と混ざっていても全額が財産） |
| 差し引く債務 | 亡くなった日時点の入居者の敷金の合計額 |
敷金の合計額は、賃貸借契約書や管理会社の預り金の一覧で確認します。退去済みで返金も済んだ部屋の敷金は含めません。逆に、亡くなる直前に退去し、まだ返していない敷金は債務に含めます。
債務控除を受けられる人に注意
債務控除は、相続や遺贈で財産を取得した人が受けられます。ただし、法定相続人ではない人が特定の財産だけを遺贈で受け取った場合（たとえば孫がアパートだけを遺贈された場合）は、債務控除ができない可能性があると指摘されています。遺言でアパートを渡すときは、敷金の負担と敷金に見合う預金の扱いもあわせて書いておくと安心です。
相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った日（通常は亡くなった日）の翌日から10か月以内です。賃貸物件の相続で必要な書類は多いため、早めに税理士へ相談しましょう。
管理会社が預かっている場合の確認点
管理会社に入居者募集や契約を任せている場合、敷金を管理会社が預かっているケースがあります。相続が起きたら、次の点を確認します。
- 敷金を預かっているのはオーナー本人か、管理会社か
- 部屋ごとの敷金の額と、亡くなった日時点の合計
- 管理会社が預かっている場合、その預り金の名義と相続後の扱い
- 管理委託契約を相続人が引き継ぐか、見直すか
管理会社の見直しを考えているなら、賃貸管理会社の見積もり比較｜管理委託料以外に見る項目も参考にしてください。
相続後に入居者へ伝えること
オーナーが変わったことは、入居者にきちんと伝えます。
- 新しい貸主（相続人）の名前と連絡先
- 家賃の振込先（変わる場合は変更日）
- 敷金は新しい貸主が引き継いでいること
- 管理会社が変わらない場合は、その旨
入居者が一番心配するのは「敷金がちゃんと返ってくるか」です。通知書に一文入れておくと、問い合わせを減らせます。
よくある質問
Q. 相続人の一人がアパートを取得したら、他の相続人は敷金を返さなくてよいのですか？
遺産分割でアパートを取得した人が敷金の返還義務も引き継ぐと決めれば、その人が返すのが一般的です。決めていないと、誰が返すかで争いになることがあります。
Q. 敷金の額が契約書と管理会社の一覧で違います。どちらを使いますか？
まず差額の理由を管理会社に確認します。途中で敷金を追加・一部返還した部屋がないかを見て、亡くなった日時点の正しい額をそろえましょう。
Q. 敷金ゼロの物件なら相続税で差し引くものはありませんか？
敷金を預かっていなければ、敷金としての債務控除はありません。ただし、礼金や前払いの家賃など、ほかの債務や収入の扱いがないかは確認が必要です。
Q. 保証金（関西の敷引き）がある契約はどうなりますか？
契約で返さないと決めた部分（敷引き部分）は、返還義務がないため債務の額も変わります。契約書の条項を確認し、返す予定の額を基準に考えます。扱いは税理士に確認してください。
Q. 入居者への通知は相続税の申告前でもよいですか？
はい。家賃の振込先や連絡先は、相続後なるべく早く知らせるのが望ましいです。遺産分割が終わる前なら、その旨も伝えておくと誤解を防げます。
まとめ
- アパートを相続すると、敷金を返す義務も新しい貸主が引き継ぎます。
- 遺産分割では、アパートを取得する人が敷金の返還義務と、それに見合う預金をセットで取得する形が分かりやすいです。
- 相続税では、敷金を入れた預金は財産に、敷金の返還義務は債務として差し引くのが一般的です。
- 管理会社の預り金、入居者への通知も早めに整理しましょう。
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参考情報
- 国税庁 タックスアンサーNo.4126 相続財産から控除できる債務
- 国税庁 タックスアンサーNo.4205 相続税の申告と納税
- 民法第605条の2（不動産の賃貸人たる地位の移転）条文
- 税理士法人チェスター 相続税の解説（遺贈された賃貸物件の預り敷金と債務控除）
