アパートの火災保険で水災を外す判断｜神戸の等地とハザードマップ

アパートの火災保険で水災補償を外すかどうかは、「保険料がいくら下がるか」ではなく「その建物の場所で、洪水・高潮・土砂崩れが起きたときに自分で直せるか」で決めるのが基本です。神戸は六甲山の斜面と海にはさまれた街で、山側は土砂崩れ、浜側は高潮や浸水と、同じ市内でも気をつける水災の種類が違います。更新の見積もりが届く前に、等地とハザードマップを自分で確かめておきましょう。

この記事で分かること

• 水災補償を外すと補償されなくなる損害の範囲
• 市区町村ごとに保険料の差がつく「水災等地」の調べ方
• 神戸の山側・浜側で見ておきたいハザードマップの項目
• 外す前に約款・見積書で確かめる5つのこと
• 管理会社が保険代理店を兼ねている場合の確認点

水災補償を外すと何が補償されなくなるのか

火災保険の「水災」は、台風や豪雨による洪水・高潮・土砂崩れなどで建物が被害を受けたときの補償です。日本損害保険協会が示す火災保険の標準例では、水災を「洪水・融雪洪水・高潮・土砂崩れ等によって、床上浸水または地盤面より一定の高さを超える浸水を被ること」と説明しています。何cmを超えたら対象になるかは、商品ごとに約款で決まっています。

注意したいのは、水災補償を外すと「浸水」だけでなく「土砂崩れ」による損害も対象外になる点です。山側の物件では、川から遠くても斜面の土砂で外壁や基礎が傷むことがあります。

一方で、次のような損害は水災とは別の扱いです。混同しないようにしましょう。

地震・噴火・津波による損害は火災保険では支払われず、地震保険で備えます。地震保険は単独では契約できず、火災保険とセットで入る仕組みです。

水災の保険料は市区町村別の「水災等地」で差がつく

損害保険料率算出機構は2023年6月、住宅向け火災保険の参考純率（保険料の目安になる率）で、水災の部分を市区町村別に5区分へ細分化しました。1等地がもっとも保険料が安く、5等地がもっとも高いグループです。

• 保険料全体で比べると、最も高い地域は最も安い地域の約1.2倍
• 細分化しない場合と比べ、1等地は平均約6％低く、5等地は平均約9％高い
• 等地は同機構の「水災等地検索」で市区町村を選ぶと確認できる

ただし、これは参考純率の話です。実際の保険商品で何区分にするか、どの単位で分けるかは保険会社ごとに異なる可能性があります。同機構も「等地が低いことは水害が起きないという意味ではない」と注意書きをしています。等地はあくまで保険料の目安で、物件ごとの危険度はハザードマップで見る必要があります。

神戸のアパートは「山側」と「浜側」でリスクの種類が違う

神戸市は「土砂災害・水害ハザードマップ」と「高潮ハザードマップ」を公開しています。区ごとの「くらしの防災ガイド」（PDF）や、神戸市情報マップで物件の住所を拡大して確認できます。

アパートの場合、自宅と違って「1階の住戸」「1階にある受水槽やポンプ、電気設備」「駐輪場や外構」も被害を受けます。上の階が高い位置にあっても、建物全体で見れば1階の被害が修理費の大半になることがあります。

土砂災害警戒区域かどうかは、売却や購入でも重要事項説明の対象になります。崖や擁壁が近い物件は、がけ条例のある土地の売却｜神戸市の基準と売る前の確認もあわせてご覧ください。

水災補償を外す前に確かめる5つのこと

1. 等地と保険料の差額を見積書で比べる
   • 「水災あり」と「水災なし」の2パターンの見積もりを出してもらい、年額と契約期間の総額で差を確認します。
2. ハザードマップで物件の住所を確認する
   • 洪水・高潮・土砂災害の3つすべてを見ます。「浸水想定なし」でも土砂災害警戒区域に入っていることがあります。
3. 約款の支払い条件を読む
   • 「床上浸水」「地盤面から何cm超」など、どの程度の浸水から対象になるかを確かめます。定額払いか、損害額に応じた支払いかも商品で違います。
4. 自己資金で直せる範囲を決める
   • 1階住戸の内装、給湯器、受水槽ポンプなどを入れ替える費用と、空室期間の家賃減少を合わせて考えます。
5. 借入先の条件を確認する
   • アパートローンの契約で、保険の補償内容に条件がついていないかを金融機関に確認します。

入居者が入る家財の火災保険は、大家さんの建物の保険とは別です。入居者側の保険の確認方法は入居者の火災保険が切れていたら大家さんはどうする？更新しないときの確認方法と、契約・保険での備え方で詳しく紹介しています。また、孤独死などに備える特約の考え方は家主費用特約は必要？孤独死後の費用と火災保険の備え方【大家さん向け】をご覧ください。

管理会社が保険代理店を兼ねるときの確認点

賃貸管理会社が損害保険の代理店を兼ねていることは珍しくありません。手続きが一度で済む一方、次の点は大家さん自身で確かめておくと安心です。

• 見積もりは「水災あり・なし」「免責金額の違い」など複数パターンで出してもらえるか
• 補償内容を変えた理由を、ハザードマップなど根拠とあわせて説明してもらえるか
• 被害が出たとき、保険会社への連絡・写真撮影・修理業者の手配をどこまで管理会社が担うか

管理委託料だけでなく、こうした災害時の対応範囲も管理会社選びの比較項目になります。賃貸管理会社の見積もり比較｜管理委託料以外に見る項目もあわせて参考にしてください。

よくある質問

Q. 高台のアパートなら水災補償は外しても大丈夫ですか？

川や海から遠い高台でも、斜面に近いと土砂崩れの心配があります。土砂崩れは水災の対象なので、ハザードマップで土砂災害警戒区域を確認してから判断しましょう。

Q. 水災等地が1等地なら水害の心配はないのですか？

等地は保険料の目安になる区分で、水害が起きないという意味ではありません。同じ市区町村の中でも、川沿いや低い土地など場所によって危険度は変わります。

Q. 水災補償を外すと保険料はどれくらい下がりますか？

建物の構造、所在地、保険会社、免責金額などで変わるため、一律には言えません。「水災あり・なし」の見積もりを並べて、差額と自己負担のリスクを比べてください。

Q. 鉄筋コンクリートの2階以上の部屋は浸水しないので不要では？

上の階の住戸は浸水しにくくても、1階の住戸、共用の電気設備やポンプ、外構が被害を受けると建物の修理費は大きくなります。建物全体で考えることが大切です。

Q. 津波で浸水した場合は水災で補償されますか？

地震による津波の損害は火災保険では対象外で、地震保険の範囲です。地震保険は火災保険とセットでしか契約できない点も覚えておきましょう。

まとめ

• 水災補償を外すと、洪水・高潮だけでなく土砂崩れによる損害も補償されなくなる
• 2023年6月の参考純率改定で、水災の保険料は市区町村別の5区分（等地）で差がつくようになった
• 等地は目安で、物件ごとの危険度は神戸市のハザードマップで確認する
• 山側は土砂災害、浜側は高潮、川沿いは洪水と、見るべき項目が違う
• 外す前に、見積もりの差額・約款の支払い条件・自己資金で直せる範囲を確かめる

神戸市灘区・東灘区で賃貸アパートの管理や火災保険の見直しのご相談は、マチ不動産へ。物件の立地やハザードマップを確認しながら、管理の面からお手伝いします。保険の補償内容の最終判断は、保険会社・代理店の説明をよくお聞きのうえでお決めください。 TEL 078-262-1201（営業時間10:00〜18:00／水曜定休）

参考情報

• 住宅向け火災保険参考純率の水災料率を細分化します（別紙）｜損害保険料率算出機構
• 火災保険参考純率改定のご案内（2023年6月）｜損害保険料率算出機構
• 水災等地検索｜損害保険料率算出機構
• 火災保険 市区町村別水災補償付帯率｜損害保険料率算出機構
• 火災保険 標準例（重要事項のご説明）｜日本損害保険協会
• 神戸市ハザードマップ｜神戸市