賃貸管理会社の見積もりは、「管理委託料が家賃の何％か」だけで比べると、あとで思わぬ費用がかかることがあります。比べるべきなのは、①毎月の管理委託料に何が含まれるか、②入居者募集・更新・退去のときに別にかかる費用、③修繕の発注と立替えの方法、④家賃の送金日と報告の中身、の4点です。そして見積もりで聞いた内容が、契約前の重要事項説明書と管理受託契約書にきちんと書かれているかを確かめます。
この記事で分かること
- 管理会社の見積書で、管理委託料以外に確かめたい費用
- 見積もりを横並びで比べるための比較表の作り方
- 賃貸住宅管理業法で決められた「重要事項説明」と「契約締結時の書面」の確かめ方
- 繁忙期（1〜3月）前に管理会社を選ぶときの段取り
管理委託料の料率だけで比べてはいけない理由
管理委託料は、家賃収入に対する料率（％）や、1戸あたりの定額で示されることが多い費用です。料率が低い会社を選びたくなりますが、次のような違いで、1年間の支払い総額は大きく変わります。
- 管理委託料に「入居者からの問い合わせ対応」「家賃の集金・督促」「定期巡回」のどこまでが含まれるか
- 入居者募集の広告料や、更新・退去立会いの手数料が別にかかるか
- 修繕を頼むとき、管理会社の手数料が工事代に上乗せされるか
料率が低くても、別料金が多ければ総額は高くなります。逆に料率が高めでも、更新事務や退去立会いが含まれていれば、結果として割安なこともあります。
賃貸管理会社の見積もりで比べる項目
複数社の見積もりを受け取ったら、次のような表に書き出して比べると違いが見えやすくなります。
| 比べる項目 | 確かめること | 聞き方の例 |
|---|---|---|
| 管理委託料 | 料率か定額か。空室の月もかかるか | 「空室の部屋にも管理料はかかりますか」 |
| 委託料に含まれる業務 | 集金・督促、苦情対応、巡回、清掃の範囲 | 「共用部の清掃は何回ですか、別料金ですか」 |
| 入居者募集の費用 | 広告料の有無、募集写真・図面の作成費 | 「空室が出たとき、オーナー負担はいくらですか」 |
| 更新・退去時の費用 | 更新事務手数料、退去立会い、原状回復の見積もり作成 | 「退去立会いは委託料に含まれますか」 |
| 修繕の発注 | 何円までなら報告後に発注か、手数料の上乗せ | 「修繕の見積もりは複数社から取れますか」 |
| 緊急対応 | 夜間・休日の受付体制、出動費 | 「夜の水漏れは誰が対応しますか」 |
| 送金と報告 | 送金日、収支報告の頻度と形式 | 「毎月何日に送金されますか」 |
| 解約の条件 | 解約予告の期間、違約金の有無 | 「解約は何か月前に申し出ればよいですか」 |
表の右側の「聞き方の例」をそのまま質問すると、回答の違いで各社の対応の細かさも分かります。
空室の月の扱いは必ず確かめる
管理委託料を「家賃収入の○％」としている場合、空室の月は収入がないため管理料もかからないことがあります。一方、「1戸あたり月○円」の定額なら、空室でも支払いが続きます。空室が多い時期の資金繰りに関わるため、見積もりの段階で確かめておきましょう。
修繕の発注ルールは「金額の線引き」を確かめる
設備の故障は、入居者から管理会社に連絡が入るのが一般的です。このとき、「何円までなら管理会社の判断で手配し、事後報告でよいか」を決めておかないと、知らないうちに修繕費がかさむことがあります。
押入れの改装など、空室対策の工事を管理会社に相談する場合も同じです。工事の考え方は「賃貸の押入れをクローゼットにすると空室対策になる？改装の選び方と、繁忙期前に決めたい段取り・経費の考え方」で紹介しています。
重要事項説明と契約書で確かめること
見積もりで聞いた内容は、口頭のままにせず書面で確かめます。賃貸住宅管理業法では、管理戸数200戸以上の管理業者に国土交通大臣への登録が義務付けられ、登録業者には次のような義務があります。
| 業者の義務 | オーナーが確かめること |
|---|---|
| 契約前の重要事項説明（書面を交付して説明。オンライン・電子書面も可） | 報酬の額、管理業務の内容と実施方法が見積もりと同じか |
| 契約締結時の書面の交付（重要事項説明書とは別に必要） | 確定した条件が書かれているか |
| 財産の分別管理 | 入居者から預かる家賃・敷金を、会社の財産と分けて管理しているか |
| 委託者への定期報告（少なくとも年1回） | 管理業務の実施状況、入居者からの苦情と対応が報告されるか |
| 業務管理者の配置、再委託の禁止など | 管理業務を丸ごと他社に任せていないか |
（出典：国土交通省「賃貸住宅管理業者の義務」）
登録の有無は国土交通省のシステムで確かめる
管理会社が賃貸住宅管理業の登録をしているかは、営業所に掲げられた標識（登録番号など）や、国土交通省の検索システムで確かめられます。管理戸数が200戸未満の会社は登録義務がありませんが、任意で登録していることもあります。
敷金・家賃の預かり方は特に大切
入居者から預かる敷金や家賃が、会社の運転資金と混ざっていると、会社の経営が悪化したときに返ってこないおそれがあります。登録業者には分別管理が義務付けられていますが、「どの口座で、どう管理しているか」を聞いておくと安心です。
火災保険・保証会社の扱いも確かめる
入居者の火災保険の加入確認や、家賃保証会社とのやり取りを管理会社がどこまで行うかも、会社によって違います。入居者の保険が切れていた場合の確認方法は「入居者の火災保険が切れていたら大家さんはどうする？更新しないときの確認方法と、契約・保険での備え方」をご覧ください。保証会社から滞納家賃の立替えを受けたときの経理は「家賃保証会社から代位弁済を受けたら確定申告はどうする？滞納家賃の計上時期と、回収できないときの扱い」で解説しています。
繁忙期前に管理会社を選ぶ段取り
賃貸の引っ越しが多いのは1〜3月です。この時期に空室を埋めたいなら、年内に管理会社を決めておくと、募集の準備が間に合います。
- 11月中：2〜3社に見積もりを依頼し、上の比較表に書き出す
- 12月上旬：疑問点を質問し、重要事項説明を受ける
- 12月中旬：契約を結び、契約締結時の書面を受け取る
- 年末〜1月：入居者への管理会社変更の通知、募集の開始
今の管理会社から切り替える場合は、今の契約の解約予告期間を先に確かめてください。予告期間が3か月なら、11月に申し出ても切り替えは2月以降になります。
よくある質問
Q. 見積もりは何社から取ればよいですか？
2〜3社が目安です。多すぎると比べるのに時間がかかり、繁忙期の準備に間に合わなくなります。同じ条件（戸数、家賃、空室数）を伝えて依頼すると比べやすくなります。
Q. 管理委託料が安い会社は避けたほうがよいですか？
安いこと自体が悪いわけではありません。料金に含まれる業務の範囲と、別料金の項目を確かめ、1年間の総額で比べてください。
Q. 重要事項説明は誰がしてくれますか？
法律上の義務は登録業者にあります。説明は書面を交付して行われ、オンラインでの説明や電子書面の交付も認められています。説明を受けたら、見積書と食い違いがないか一緒に見比べましょう。
Q. 定期報告はどのくらいの頻度でもらえますか？
法律で求められているのは少なくとも年1回です。毎月の収支報告を出す会社も多いので、頻度と形式（紙・メール・オーナー専用画面）を見積もりの段階で聞いておきましょう。
Q. 管理会社を変えると入居者に迷惑がかかりますか？
家賃の振込先や連絡先が変わるため、入居者への通知が必要です。通知の文面や時期を、新しい管理会社と相談して決めておくと、混乱を防げます。
まとめ
- 管理会社の見積もりは、管理委託料の料率だけでなく、別料金と業務の範囲で比べる
- 空室の月の管理料、修繕の発注ルール、送金日と報告の頻度は必ず確かめる
- 聞いた内容が重要事項説明書と契約締結時の書面に書かれているかを見比べる
- 繁忙期に間に合わせるなら、11月から見積もりを取り始め、年内に契約を
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