アパートの共用部分や建物が原因で、入居者や通行人にけがをさせたり物を壊したりしたとき、賠償を求められるのは多くの場合、建物の持ち主である大家さんです。こうした「建物が原因の事故」に備えるのが、施設賠償責任保険です。今は、大家さん向けの火災保険に「特約」として付けるのが一般的な形です。火災保険の更新や見直しのときに、この特約が付いているか、補償の範囲と金額は足りているかを確かめておきましょう。
この記事で分かること
- アパートの事故で、大家さんが賠償を求められる理由
- 施設賠償責任保険（特約）で補償されやすい事故・されにくい事故
- 個人賠償責任保険や入居者の保険との違い
- 火災保険を見直すときに確かめたい項目
- 管理会社に任せている場合に、オーナーが確認しておくこと
アパートの共用部の事故で、なぜ大家さんが責任を負うのか
建物の「工作物責任」という考え方
民法717条には「土地の工作物」の責任についての決まりがあります。建物や塀、看板などの設置や管理に不備（法律では「瑕疵（かし）」と言います）があって他人に損害が出たとき、まずは占有者が責任を負い、占有者が必要な注意をしていた場合は所有者が責任を負う、という考え方です。
所有者の責任は、注意していたかどうかにかかわらず負うものとされています。つまり、大家さんが「知らなかった」「気をつけていた」と言っても、建物に不備があれば賠償を求められる可能性がある、ということです。
アパートで起きやすい事故の例
| 場所 | 起きやすい事故の例 |
|---|---|
| 外壁・屋根 | 外壁のタイルやモルタルがはがれて落ち、通行人や車に当たる |
| 共用階段・廊下 | 手すりがぐらついていて、入居者が転落してけがをする |
| 給排水管（共用部分） | 古い配管から水漏れし、下の階の入居者の家財がぬれる |
| ブロック塀・門扉 | 古い塀が倒れて、隣の家の車を傷つける |
| 看板・照明 | 台風で物件名の看板が飛び、近所の家の窓を割る |
神戸の山側の古いアパートでは、擁壁やブロック塀、外階段などの古い部分が多い物件もあります。築年数がたった物件ほど、こうした備えの大切さは増します。
施設賠償責任保険（特約）で補償されやすいもの・されにくいもの
補償されやすいもの
施設賠償責任保険は、建物や設備の不備が原因で第三者（入居者・通行人・近所の人など）にけがをさせたり、物を壊したりして、法律上の賠償責任を負ったときに保険金が出るものです。
- 外壁や看板の落下で、通行人がけがをした
- 共用部分の配管の水漏れで、入居者の家財が汚れた
- 共用廊下の床の破損でつまずき、入居者がけがをした
補償されにくいもの（よくある例）
保険の種類や保険会社によって違いますが、一般に次のようなものは対象外になりやすいです。必ず約款や重要事項説明書で確認してください。
- 建物そのものの修理代（これは火災保険の「建物」の補償の話）
- 大家さんに法律上の責任がない事故（入居者の不注意だけで起きた事故など）
- 工事を頼んだ業者の作業ミスが原因の事故（業者側の保険の対象になることが多い）
- 地震・噴火・津波が原因の事故
- 故意による事故
「水漏れなら何でも補償される」わけではない点に注意が必要です。建物の不備が原因か、入居者の使い方が原因かで、使う保険が変わります。
個人賠償・入居者の保険とどう違う？
個人賠償責任保険は「日常生活の事故」用
自動車保険や自分の家の火災保険に付いている個人賠償責任保険は、日常生活の中で他人に迷惑をかけたときのためのものです。アパート経営のような「事業としての賃貸」で起きた事故は、通常は対象外とされています。ですから、大家さんは賃貸物件用に別の備えが必要になります。
入居者の火災保険は「入居者の責任」用
入居者が加入する火災保険（家財保険）には、借家人賠償責任や個人賠償責任の特約が付いていることが多く、入居者の不注意で部屋を焦がした、洗濯機の水があふれて下の階に漏れた、といった事故に備えるものです。
入居者の保険が切れていたときの対応は、入居者の火災保険が切れていたら大家さんはどうする？更新しないときの確認方法と、契約・保険での備え方で詳しく紹介しています。
誰の保険を使うかの目安
| 事故の原因 | 主に使う保険 |
|---|---|
| 建物・共用設備の不備 | 大家さんの施設賠償責任保険（特約） |
| 入居者の不注意 | 入居者の借家人賠償・個人賠償 |
| 工事業者の作業ミス | 業者の賠償責任保険 |
| 自然災害（地震以外） | 建物は大家さんの火災保険、家財は入居者の保険 |
火災保険の見直しで確かめたい5つの項目
大家さん向けの火災保険は、更新のときに特約の内容がそのまま引き継がれていることが多く、何年も中身を見ていないケースもあります。次の点を確認しましょう。
- 施設賠償の特約が付いているか：証券や契約内容の案内で、特約の名前を確かめます。保険会社によって呼び方が違います。
- 支払限度額はいくらか：通行人に大けがをさせた場合などを考え、限度額が十分かを確認します。
- 対象の建物・敷地が正しく入っているか：同じ敷地の駐車場や別棟の物置、塀などが対象に含まれるかを確かめます。
- 水漏れの補償の条件：共用部分の配管からの水漏れが対象か、専有部分の配管はどう扱うかを確認します。
- ほかの特約との重なり：家主費用特約や水災補償など、ほかの特約との組み合わせも見ておきます。
孤独死などへの備えについては家主費用特約は必要？孤独死後の費用と火災保険の備え方【大家さん向け】、水災補償の考え方はアパートの火災保険で水災を外す判断｜神戸の等地とハザードマップもあわせてご覧ください。
保険だけでなく「事故を起こさない管理」も大切
保険に入っていても、点検をしていないと不利になることも
保険は、事故が起きたときのお金の備えです。しかし、外壁のひび割れや手すりのぐらつきを知りながら放っておくと、事故の責任が重く見られたり、入居者との信頼関係を損ねたりするおそれがあります。
年に一度は見ておきたい場所
- 外壁のひび割れ、タイルの浮き、モルタルのはがれ
- 共用階段・廊下の手すりのぐらつき、床のひび
- ブロック塀の傾き、ひび割れ
- 看板・照明器具の取り付け部分のさび
- 共用部分の配管まわりの水のしみ
管理会社に任せている場合
管理を委託している場合は、定期巡回で何を見ているか、不具合を見つけたときにどう報告してくれるかを確認しておきましょう。管理会社を選ぶときの比べ方は、賃貸管理会社の見積もり比較｜管理委託料以外に見る項目で紹介しています。
よくある質問
Q. 施設賠償責任保険は、入らないといけない決まりがありますか？
法律で加入が義務づけられているものではありません。ただ、建物の所有者は不備による事故の責任を負う可能性があるため、備えておくかどうかはオーナーの判断として大切なポイントです。
Q. 区分所有マンションの1室を貸している場合も必要ですか？
マンションの共用部分の事故は、管理組合が加入する保険で備えていることが多いです。一方で、自分の部屋の設備（専有部分の配管など）が原因の事故は、自分で備える必要があります。管理組合の保険の内容と、自分の保険の内容を両方確かめてください。
Q. 入居者が共用階段で転んでけがをしたら、必ず大家さんの責任ですか？
必ずではありません。階段や手すりに不備があったかどうか、入居者の不注意だったかどうかなど、事故の状況によって判断されます。事故が起きたら、まず状況の記録（写真・日時・場所）を残し、保険会社と管理会社に早めに連絡しましょう。
Q. 保険料はどのくらいですか？
建物の規模や用途、限度額、保険会社によって大きく変わります。火災保険の見積もりのときに、特約を付けた場合と付けない場合の保険料を並べて出してもらうと比べやすいです。
Q. 外壁の点検で問題が見つかったら、すぐ修理しないといけませんか？
落下などの危険があるものは、早めの対処が必要です。すぐに大規模な工事ができない場合でも、立ち入りを防ぐ、ネットを張るなどの一時的な安全対策を検討してください。
まとめ
- 建物や共用部の不備で起きた事故は、所有者である大家さんが責任を負うことがある
- 施設賠償責任保険は、火災保険の特約として付けるのが一般的
- 個人賠償や入居者の保険とは、守る範囲が違う
- 更新時に、特約の有無・限度額・対象の範囲を確かめる
- 保険とあわせて、定期点検で事故を防ぐことが大切
マチ不動産へのご相談
神戸市灘区・東灘区・中央区でアパートやマンションの賃貸管理をご検討中のオーナー様は、マチ不動産へご相談ください。共用部の点検や入居者対応、保険の見直しのご相談にも、管理の立場からお応えします（保険商品の募集・販売は行っておりません）。
マチ不動産株式会社（兵庫県知事(4)第11203号） 神戸市灘区福住通2-1-9／TEL 078-262-1201／営業時間10:00〜18:00（水曜定休）
