結論から言うと、増築した家も普通に売却できます。ただし、「増築部分が登記されているか」「増築のときに必要な建築確認を取っているか」「建ぺい率・容積率を超えていないか」の3点で、売りやすさと価格が変わります。売り出す前にこの3点を確かめ、未登記なら登記するかどうかを決めておくと、契約がスムーズに進みます。
この記事では、神戸市灘区で中古戸建の売却をお手伝いしているマチ不動産が、増築した家を売る人向けに、売る前の準備と注意点を解説します。
この記事で分かること
- 増築した家を売る前に確かめる3つのこと
- 未登記の増築を売る前に登記するかどうかの判断
- 増築について買主に伝えること（告知）
- 増築が査定価格に与える影響
- 売却までの流れと、神戸市への届出
増築した家を売る前に確かめる3つのこと
| 確かめること | 問題があると | 調べ方 |
|---|---|---|
| ① 増築部分が登記されているか | 買主の住宅ローンで登記を求められる | 登記事項証明書・建物図面と現状を比べる |
| ② 増築のときの建築確認の記録 | 法律に合っていることを説明しにくい | 確認済証・検査済証、市役所の建築の記録 |
| ③ 建ぺい率・容積率の上限 | 違反建築として売れにくくなる | 敷地面積と建物の面積から計算する |
① 増築部分が登記されているか
増築で床面積が変わったら、建物の持ち主は1か月以内に「建物表題変更登記」を申請しなければならないと、不動産登記法（第51条）で定められています。それでも実際には、ずっと未登記のままの増築は少なくありません。
法務局で建物図面・各階平面図を取り、今の家の形と比べてみましょう（建物図面・各階平面図（建物図面）は法務局で取得できます）。図面にない部屋があれば、その部分は未登記の可能性があります。
② 増築のときの建築確認の記録
増築には、原則として建築確認が必要です（防火地域・準防火地域以外で10㎡以内など、不要な場合もあります）。増築のときの確認済証や検査済証が手元にあれば、売却のときに大きな安心材料になります。見当たらないときは、神戸市なら建築住宅局建築調整課の窓口（三宮国際ビル5階）で、確認・完了検査の履歴（台帳記載事項証明書、1通300円）を調べられます。
工事をした会社の請負契約書や図面、代金の領収書が残っていれば、それも一緒に探しておきましょう。登記や買主への説明に使えます。
③ 建ぺい率・容積率の上限
増築で建ぺい率や容積率の上限を超えていると、違反建築として扱われ、買主が住宅ローンを使いにくくなります。もともと上限いっぱいに建てた家に部屋を付け足した場合に起きやすいので、敷地面積と建物の面積から計算しておきましょう。自分で計算するのが難しいときは、売却を頼む不動産会社に確かめてもらえます。
未登記の増築は、売る前に登記する？
未登記の増築がある場合、「売る前に売主が登記する」のが基本です。理由は次の3つです。
- 買主が住宅ローンを使いやすくなる：金融機関から、引き渡しまでの登記を融資の条件にされることがあります。
- 増築部分が誰のものかを証明しやすい：登記には工事の契約書や領収書などが必要です。工事をした本人（売主）が書類をそろえるのがいちばん確実です。
- 契約後のトラブルを防げる：登記が引き渡しに間に合わない、といった事態を避けられます。
登記の手続きは土地家屋調査士が担当し、現地の測量や図面の作成が必要です。費用と日数は増築の内容や書類のそろい具合で変わるので、売り出す前に見積もりを取っておきましょう。
登記せずに売る場合
時間や費用の都合で登記せずに売ることもできます。そのときは、未登記の部分があることを買主に伝え、「誰が、いつまでに、誰の費用で登記するか」を売買契約書に書いておきます。買主が登記する場合も、工事の書類は売主から渡すことになるので、整理しておきましょう。買主の負担が増える分、価格交渉の材料になりやすい点は覚悟しておきます。
神戸市への家屋異動の届出
固定資産税は、登記されていない家屋にもかかります。神戸市では、登記している家を増改築して表示変更登記がまだのときや、未登記の家を増改築したときは、固定資産税家屋課（新長田合同庁舎4階）への届出が必要とされています。窓口のほか、オンライン（e-kobe）でも申請できます。未登記の家の持ち主が売買で変わる場合の扱いも、あわせて市に確認しておきましょう。
増築について買主に伝えること（告知）
売主は、知っている物件の状態を買主に伝える必要があります。増築については、売主が作る「物件状況報告書（告知書）」に次のようなことを書いておきましょう。
- 増築した時期と場所、工事をした会社
- 登記の有無（未登記ならその旨）
- 建築確認・完了検査の有無（分からなければ「不明」）
- 増築部分のつなぎ目の雨漏りや修理の履歴
個人が売主の売買では、「契約不適合責任を負わない（免責）」という特約を付けることもできます。ただし、民法第572条により、知りながら伝えなかったことについては、免責の特約があっても責任を免れません。契約不適合責任の仕組みは新民法で大きく変わった！瑕疵担保責任と契約不適合責任との違いは‼売主の対策方法についても詳しく解説でも紹介しています。
増築は査定価格にどう影響する？
「部屋を増やしたのだから高く売れるはず」と考えがちですが、必ずしもそうとは限りません。
| 増築の状態 | 査定への影響の目安 |
|---|---|
| 登記済み、建築確認もあり、状態がよい | 広さや使いやすさがプラスになりやすい |
| 未登記だが、法律上の問題はない | 登記の手間と費用の分、交渉で引かれやすい |
| 建ぺい率・容積率を超えている | 住宅ローンが使いにくく、価格が下がりやすい |
| つなぎ目に雨漏りや傾きがある | 修理費の分、価格が下がりやすい |
違反になっている場合は、増築部分を減らす、解体して更地で売る、不動産会社に買い取ってもらう、といった選択肢も比べましょう。
増築した家を売る流れ
- 書類を集める：登記事項証明書、建物図面、確認済証・検査済証、増築工事の契約書・図面・領収書。権利証（登記識別情報）も確かめます（なくした場合は権利証を紛失した家の売却｜本人確認情報と事前通知の違い）。
- 登記・法令の状態を確かめる：不動産会社と一緒に、3つの点を調べます。
- 未登記なら登記の見積もりを取る：土地家屋調査士に費用と日数を確かめます。
- 査定を受けて売り方を決める：登記してから売るか、そのまま売るか、買取にするかを比べます。
- 告知書を書いて売り出す：増築の内容を正直に書きます。
- 契約・引き渡し：未登記の扱いや責任の範囲を契約書に書いてから契約します。
よくある質問
Q. 増築部分が未登記のままでも売れますか？
売れます。ただし、買主の住宅ローンで登記を求められることがあるので、売る前に登記するか、契約書で登記の扱いを決めておきましょう。
Q. 何十年も前の増築で、工事の書類がありません。
書類がなくても登記できる場合はありますが、増築部分が誰のものかを他の方法で示す必要があります。土地家屋調査士に相談しましょう。市役所の建築の記録や、固定資産税の課税の記録が手がかりになることもあります。
Q. 増築の登記をしていないと、罰されますか？
不動産登記法では、増築などの変更から1か月以内に登記を申請する義務があり、怠ると10万円以下の過料の対象と定められています（第51条・第164条）。売却を機に登記するのがよいでしょう。
Q. 増築部分だけ壊してから売った方がいいですか？
建ぺい率を超えているなど、増築部分が問題の原因なら検討の余地があります。ただし、工事費と価格の上がり幅を比べてから決めましょう。壊した後は、登記や市への届出も必要です。
Q. 増築した家の売却は、どこに相談すればいいですか？
まずは売却を頼む不動産会社に相談し、登記は土地家屋調査士、建物の法令上の状態は建築士と、役割を分けて進めるのが一般的です。
まとめ
- 増築した家も売れるが、登記・建築確認・建ぺい率の3点で売りやすさと価格が変わる
- 未登記の増築は、売る前に売主が登記するのが基本
- 登記しないなら、誰が・いつまでに・誰の費用で登記するかを契約書に書く
- 増築の内容は告知書で正直に伝える。知りながら黙っていると免責でも責任を問われる
- 神戸市では、増築で登記がまだのときは固定資産税家屋課への届出が必要
神戸市灘区・東灘区で増築した家の売却をお考えの方は、灘区福住通のマチ不動産へご相談ください。登記や建築の記録の確認から、売り方の比較までご一緒に進めます。TEL 078-262-1201／営業時間10:00〜18:00・水曜定休
