イオン銀行
イオンでの買い物が5％オフになる特典あり
- 変動
- 1.040%
- 10年固定
- 3.730%
- 全期間固定
- －
借入額が物件価格の80％以内の場合
変動金利は借入額が物件価格の80％以内のときの金利。条件で変わります
公式サイトで確認する ↗住宅ローンギャラリー
住宅ローン金利が安いランキング（2026年10月）
金利のタイプごとに、金利が低い上位3社です。銀行名を押すと、その金利になる条件や、手数料・団信（団体信用生命保険）の内容が見られます。
変動金利TOP3
-
1 イオン銀行 1.040％
イオン銀行（変動金利）
- この金利の条件
- 借入額が物件価格の80％以内のときの金利。契約までにイオンカードセレクトの申込み・ネットバンキングの登録と、給与振込口座の指定などのいずれかが必要
- 金利の優遇
- 借入額が物件価格の80％以内の場合
- 事務手数料・保証料
- 定率型：借入額の2.20％（最低22万円）／定額型：11万円（金利が年0.2％上乗せ）。保証料・一部繰上返済手数料0円
- 団信
- 一般団信は無料。がん保障特約は年0.1％、8疾病保障は年0.3％の上乗せ
- 特徴
- イオンでの買い物が5％オフになる特典あり
- 注意
- 変動金利は借入額が物件価格の80％以内のときの金利。条件で変わります
- 適用月
- 2026年10月
-
2 三菱UFJ銀行 1.195％
三菱UFJ銀行（変動金利）
- この金利の条件
- 引下げ後の金利。借入期間が40年でも金利の上乗せなし。審査の結果で金利が変わる場合があります
- 事務手数料・保証料
- ネットでの一部繰上返済・金利タイプ変更は手数料0円。電子契約なら印紙代0円
- 団信
- 一般団信の保険料は銀行負担（無料）。3大疾病50％・7大疾病100％・全疾病100％の保障プランも選べます
- 特徴
- 店舗で相談できるメガバンク。変動金利はメガバンクで最も低い水準
- 注意
- 金利は引下げ後。適用には審査・条件があります
- 適用月
- 2026年10月
-
3 りそな銀行 1.250％
りそな銀行（変動金利）
- この金利の条件
- 引下げ後の金利。所定の条件があります
- 団信
- 病気やケガで所定の状態になると残高が0円になる「団信革命」など、団信の種類が多い
- 特徴
- 団信の種類が多く、店舗と来店不要の両方で申し込める
- 注意
- 金利は引下げ後。適用には審査・条件があります
- 適用月
- 2026年10月
10年固定TOP3
-
1 ドコモSMTBネット銀行 3.379％
ドコモSMTBネット銀行（旧 住信SBIネット銀行）（10年固定）
- この金利の条件
- 引下げ後の金利です。適用には審査・所定の条件があります。くわしくは公式サイトでご確認ください。
- 事務手数料・保証料
- 一部繰上返済は何度でも手数料0円
- 団信
- ネット専用住宅ローンは、病気・ケガを保障する全疾病保障付き（金利の上乗せなし）
- 特徴
- 10年固定が低め。ネット完結
- 注意
- 金利は引下げ後。適用には審査・条件があります
- 適用月
- 2026年10月
-
2 auじぶん銀行 3.470％
auじぶん銀行（10年固定）
- この金利の条件
- 当初10年間の固定金利（引下げ後）。物件価格の80％超・35年超は上乗せあり
- 事務手数料・保証料
- 借入額の2.20％（税込）
- 団信
- がん50％保障団信・全疾病長期入院保障が金利の上乗せなしで付けられます
- 特徴
- ネット完結。auユーザーは優遇あり
- 注意
- 金利は引下げ後。適用には審査・条件があります
- 適用月
- 2026年10月
-
3 PayPay銀行 3.520％
PayPay銀行（10年固定）
- この金利の条件
- 当初10年間の固定金利（引下げ後）
- 事務手数料・保証料
- 保証料・印紙代・一部繰上返済手数料0円（事務手数料は公式サイトで確認）
- 団信
- 全疾病・自然災害・失業の保障付き「超サポ団信」や、2人の残高が0円になる「ペアローン連生団信」あり
- 特徴
- ネット完結。携帯電話の契約で金利の優遇あり
- 注意
- 金利は引下げ後。適用には審査・条件があります
- 適用月
- 2026年10月
全期間固定TOP3
-
1 フラット35 3.830％
フラット35（住宅金融支援機構）（全期間固定）
- この金利の条件
- 借入期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付きの最頻金利。子育て世帯やZEHなど省エネ住宅は、当初5年間の金利が下がる制度あり
- 事務手数料・保証料
- 取り扱う金融機関によって違います
- 団信
- 新機構団信付きの金利（団信に入らない場合は年0.2％引下げ）
- 特徴
- 金利が完済まで変わらない全期間固定。借入期間20年以下のフラット20は3.510％
- 注意
- 借入期間21〜35年・融資率9割以下の最低金利。取扱金融機関で金利が違います
- 適用月
- 2026年10月
-
1 SBIアルヒ 3.830％
SBIアルヒ（旧 ARUHI）（全期間固定）
- この金利の条件
- 引下げ後の金利です。適用には審査・所定の条件があります。くわしくは公式サイトでご確認ください。
- 特徴
- フラット35の取扱いシェアが大きい専門会社。店舗とネットで相談できる
- 注意
- フラット35（借入期間21〜35年・融資率9割以下・団信込み）の金利。20年以下のフラット20は3.510％。事務手数料は借入額の2.2％
- 適用月
- 2026年10月
-
1 ファミリーライフサービス 3.830％
ファミリーライフサービス（全期間固定）
- この金利の条件
- 引下げ後の金利です。適用には審査・所定の条件があります。くわしくは公式サイトでご確認ください。
- 特徴
- フラット35が中心の住宅ローン専門会社。自営業・転職直後の方も相談しやすい
- 注意
- フラット35（借入期間21〜35年・融資率9割以下・団信込み）の金利。20年以下のフラット20は3.510％。事務手数料は融資金額の2.2％（最低22万円）
- 適用月
- 2026年10月
金利は各金融機関が公表している引下げ（優遇）後の金利で、同じ金利は同じ順位です。実際の金利は審査の結果や、物件・借入額・団信の種類などで変わります。必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。当社は住宅ローンの貸付・媒介を行う会社ではありません。
神戸市灘区の不動産会社マチ不動産が、主な金融機関の住宅ローン金利（変動・10年固定・フラット35）を並べて比較。気になる金利の「試算」を押すと、毎月の返済額をすぐに計算できます。借り換えや繰り上げ返済、住宅ローン控除、審査のポイントもまとめています。
いまの金利の動き（2026年10月）
- 日本銀行が2026年9月に政策金利を1.25％へ引き上げ、10月から多くの銀行で変動金利が上がりました。
- 長期金利の上昇で、フラット35（全期間固定）の最低金利は3.83％と、過去最高の水準です。
- 変動金利は、借りたあとも半年ごとに見直されます。返済額が増えても家計が回るかを、少し高めの金利でも試しておくと安心です。
住宅ローンの返済シミュレーション（毎月の返済額を計算する）
返済シミュレーター
元利均等返済で計算します。ボーナス払いは、ボーナス月（年2回）に毎月の返済へ上乗せする1回あたりの額です。
毎月の返済額－
ボーナス月の加算－
総返済額－
うち利息－
元金利息
年収から借りられる額の目安
借入額の目安－
上の金利・返済期間で、毎月の返済が年収×返済負担率÷12に収まる借入額です。金融機関の審査では、実際の金利より高い「審査金利」で計算されることがあります。
住宅ローン金利の比較（金融機関の金利を比べる）
三菱UFJ銀行
店舗で相談できるメガバンク。変動金利はメガバンクで最も低い水準
- 変動
- 1.195%
- 10年固定
- 3.750%
- 全期間固定
- 4.350%
金利は引下げ後。適用には審査・条件があります
公式サイトで確認する ↗りそな銀行
団信の種類が多く、店舗と来店不要の両方で申し込める
- 変動
- 1.250%
- 10年固定
- 4.205%
- 全期間固定
- 4.570%
金利は引下げ後。適用には審査・条件があります
公式サイトで確認する ↗みずほ銀行
10年固定は「全期間引下げ型」の金利
- 変動
- 1.275%
- 10年固定
- 3.600%
- 全期間固定
- 4.160%
金利は引下げ後。適用には審査・条件があります
公式サイトで確認する ↗三井住友銀行
ネットで申し込むと引下げ幅が大きいプランあり
- 変動
- 1.525%
- 10年固定
- 4.000%
- 全期間固定
- 4.760%
金利は引下げ後。適用には審査・条件があります
公式サイトで確認する ↗PayPay銀行
ネット完結。携帯電話の契約で金利の優遇あり
- 変動
- 1.580%
- 10年固定
- 3.520%
- 全期間固定
- －
ソフトバンク・ワイモバイル利用者は優遇で1.450％
金利は引下げ後。適用には審査・条件があります
公式サイトで確認する ↗ドコモSMTBネット銀行（旧 住信SBIネット銀行）
10年固定が低め。ネット完結
- 変動
- 1.600%
- 10年固定
- 3.379%
- 全期間固定
- －
通期引下げプラン（対面相談コース・頭金20％以上）の金利。審査結果や借入期間により年0.07〜0.3％程度の上乗せあり
金利は引下げ後。適用には審査・条件があります
公式サイトで確認する ↗三井住友信託銀行
信託銀行の住宅ローン。フラット35も取り扱っている
- 変動
- 1.700%
- 10年固定
- 4.965%
- 全期間固定
- －
指定の運用商品などの条件を満たすと1.600％〜
変動は融資手数料型の最大引下げ後の金利（動画視聴などの条件あり）。フラット35の金利は店舗でご確認ください
公式サイトで確認する ↗auじぶん銀行
ネット完結。auユーザーは優遇あり
- 変動
- 1.734%
- 10年固定
- 3.470%
- 全期間固定
- －
au・電気・ガスなどのセット優遇で1.584％
金利は引下げ後。適用には審査・条件があります
公式サイトで確認する ↗ソニー銀行
手数料型・金利型を選べるネット銀行
- 変動
- 1.847%
- 10年固定
- 4.015%
- 全期間固定
- 4.975%
「変動セレクト住宅ローン」の金利
金利は引下げ後。自己資金の割合などで変わります
公式サイトで確認する ↗フラット35（住宅金融支援機構）
金利が完済まで変わらない全期間固定。借入期間20年以下のフラット20は3.510％
- 変動
- －
- 10年固定
- －
- 全期間固定
- 3.830%
借入期間21〜35年・融資率9割以下の最低金利。取扱金融機関で金利が違います
公式サイトで確認する ↗SBIアルヒ（旧 ARUHI）
フラット35の取扱いシェアが大きい専門会社。店舗とネットで相談できる
- 変動
- －
- 10年固定
- －
- 全期間固定
- 3.830%
頭金が多い方向けの「ARUHIスーパーフラット」は3.780％〜
フラット35（借入期間21〜35年・融資率9割以下・団信込み）の金利。20年以下のフラット20は3.510％。事務手数料は借入額の2.2％
公式サイトで確認する ↗ファミリーライフサービス
フラット35が中心の住宅ローン専門会社。自営業・転職直後の方も相談しやすい
- 変動
- －
- 10年固定
- －
- 全期間固定
- 3.830%
フラット35（借入期間21〜35年・融資率9割以下・団信込み）の金利。20年以下のフラット20は3.510％。事務手数料は融資金額の2.2％（最低22万円）
公式サイトで確認する ↗金利は各金融機関が公表している、引下げ（優遇）後の金利です。実際の金利は審査の結果や、物件・借入額・団体信用生命保険の種類などの条件で変わります。必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。当社は住宅ローンの貸付・媒介を行う会社ではありません。
特集
金利だけじゃない！
ユニークな住宅ローン
お買い物が安くなる、病気の保障が手厚い、借りたあとに金利タイプを変えられる…。住宅ローンには、金利以外にも「その銀行ならでは」の特典があります。あなたの暮らしに合う一本を見つけてください。
イオン銀行
お買い物が毎日5％オフになる住宅ローン
詳しく
- 住宅ローンを借りると「イオンセレクトクラブ」の特典で、イオンでのお買い物が毎日5％オフ
- 一般団信・保証料・一部繰上返済手数料は0円
イオンカードセレクトの申込みなどが条件。特典の内容・期間は変わることがあります。
公式サイトで確認 ↗auじぶん銀行
がんの保障が金利の上乗せなしで付く
詳しく
- がんと診断されると残高が半分になる「がん50％保障団信」が上乗せなし
- 病気・ケガで長く入院したときの「全疾病長期入院保障」も付く
- au・でんき・ネットなどのセットで金利が最大年0.15％下がる
物件価格の80％超・35年超の借入は金利の上乗せがあります。
公式サイトで確認 ↗PayPay銀行
ソフトバンクのスマホで金利が下がる
詳しく
- ソフトバンクのスマホ・ネット・でんきの利用で金利が最大年0.13％下がる
- 最長50年のローンが選べる
- 2人の残高が0円になる「ペアローン連生団信」あり
本審査の承認後、契約前にスマホの回線認証が必要です。35年超は金利の上乗せがあります。
公式サイトで確認 ↗ドコモSMTBネット銀行（旧 住信SBIネット銀行）
すべての病気・ケガの保障が標準で付く
詳しく
- ネット専用住宅ローンは、病気・ケガ（精神障がい等を除く）を保障する全疾病保障付き
- 保障を付けても金利の上乗せなし
- 一部繰上返済は何度でも手数料0円
保障には所定の条件があります。
公式サイトで確認 ↗りそな銀行
日照時間の補償が付く・団信が選べる住宅ローン
詳しく
- 日照補償付きの住宅ローン「晴れたらいいね」（太陽光発電の家向け）
- 病気やケガで所定の状態になると残高が0円になる「団信革命」
- 省エネ住宅向けの金利割引プランもあり
各商品に所定の条件があります。取扱いは公式サイトでご確認ください。
公式サイトで確認 ↗みずほ銀行
今の家が売れる前に、新しい家のローンを組める
詳しく
- 住みかえで、今の家を売る前に新居の住宅ローンを先に契約できる「事前契約」
- 60歳以上向けに毎月の返済が利息だけの「みずほ リ・バース60」
- 注文住宅は支払いに合わせて何回かに分けて借りられる
各商品に所定の条件があります。
公式サイトで確認 ↗ソニー銀行
借りたあとも金利タイプを何度でも変えられる
詳しく
- 「住宅ローン」は、借入期間中に変動・固定の切り替えが何度でもできる
- 固定期間は2年〜35年から選べる
- 繰上返済手数料なし
商品によって事務手数料が違います（「住宅ローン」は44,000円）。
公式サイトで確認 ↗フラット35（住宅金融支援機構）
子育て・省エネの家なら最初の5年の金利が下がる
詳しく
- こどもの人数や、ZEHなど住宅の性能でポイントが付き、当初5年間の金利が下がる
- 例：夫婦＋こども1人・ZEHの家なら当初5年間 年1.0％引下げ
- 完済まで金利が変わらない全期間固定。最長50年の「フラット50」も
引下げの幅は家族構成や住宅の性能で変わります。金利は取り扱う金融機関で違います。
公式サイトで確認 ↗三菱UFJ銀行
40年でも金利が上がらない・Webで最短即日の事前審査
詳しく
- 借入期間が40年でも金利の上乗せなし
- 事前審査はWebで完結し、最短即日で回答
- 7大疾病100％・全疾病100％などの保障プランも選べる
審査の状況により回答に日数がかかる場合があります。
公式サイトで確認 ↗2026年10月19日に各金融機関の公式サイトなどで確認した内容です。特典・保障・金利の条件は変わることがあり、審査や所定の条件があります。お申込みの前に必ず公式サイトでご確認ください。当社は住宅ローンの貸付・媒介を行う会社ではありません。住宅ローン選びのご相談は、物件のご相談と合わせてお気軽にどうぞ。
変動金利と固定金利のちがい（どっちがいい？）
変動金利
いまの金利は低めですが、半年ごとに見直されます。多くの銀行では、返済額が変わるのは5年ごとで、上がっても前の1.25倍までというルールがあります（その分、元金の減りが遅くなります）。
10年固定など（固定期間選択型）
最初の10年などは金利が変わりません。子育てや教育費がかかる時期の返済額を決めておきたい方に。期間が終わると、その時の金利で選び直します。
全期間固定（フラット35など）
完済まで金利も返済額も変わりません。金利は高めですが、将来の金利上昇を心配しなくてよいのが強みです。
住宅ローン金利 20年の推移と、変動金利が上がったときの支払額
全期間固定（フラット35）変動金利の基準金利（大手銀行の店頭金利）変動金利の実際の金利の例（優遇後）これからの変動金利（下で選んだ例）
各年1月の金利と2026年10月の金利。出典：ダイヤモンド不動産研究所「住宅ローンの金利推移」の掲載データをもとに作成。「これから」の線は予想ではなく、下で選んだ例です。
3,000万円を変動金利・35年で借りたら？ 今の金利 1.040％から
総支払額（元金＋利息）－
利息の合計－
毎月の返済額－
35年目の金利－
元利均等返済・ボーナス払いなし。金利は、このページの金融機関の中でいちばん低い変動金利（引下げ後）。金利が変わるたびに、残りの期間で返済額を計算し直した単純な例です（5年ルール・125％ルール、手数料・保証料・団信の上乗せは考えていません）。「5年ごとに上がる」は最大＋2.5％までとしています。
変動金利のリスク：金利が上がると35年で終わらない？
変動金利は、半年ごとに金利が見直されます。ところが多くの銀行では、金利が上がっても毎月の返済額はすぐには変わりません。返済額が同じまま金利だけが上がると、返済のうち利息の割合が増えて、元金（借りたお金）が減りにくくなります。そのまま払い続けると、35年たってもローンが残ってしまうのが、変動金利のいちばんのリスクです。
5年ルール返済額は5年間そのまま
金利が上がっても、毎月の返済額は5年ごとにしか見直されません。その間は、利息が増えた分だけ元金の返済が減ります。
125％ルール上がっても前の1.25倍まで
5年後に見直すときも、新しい返済額は前の1.25倍までにおさえられます。急な負担増は防げますが、そのぶん元金が残りやすくなります。
未払利息利息が返済額をこえると…
金利が大きく上がり、利息が毎月の返済額より多くなると、払えなかった利息（未払利息）がたまり、残高がまったく減らなくなります。
最後に残る35年後にまとめて返済
35年目までに返しきれなかった残りは、最後にまとめて返すよう求められることがあります。老後の資金計画にも影響します。
金利が上がったら、35年で返し終わる？（3,000万円・35年・変動 1.040％から）
金利が変わらない場合（35年で完済）金利が上がって、返済額を変えずに払い続けた場合
35年たっても残るローン－－
毎月 － の返済のうち、利息はいくら？
はじめ（－）－
金利が上がったあと（－）－
元金の返済利息
35年で返し終えるには、毎月の返済を － まで増やす必要があります。
元利均等返済・ボーナス払いなし。わかりやすくするため、金利が上がっても毎月の返済額を最初のまま変えずに払い続けた場合の例です（実際は5年ごとの見直しで返済額が最大1.25倍まで上がり、最後に残った分をまとめて返すしくみが一般的です）。「35年で返し終えるには」は、金利が変わるたびに返済額を計算し直した場合のいちばん高い月の額。5年ルール・125％ルールがない銀行もあります。くわしくは各金融機関にご確認ください。
全期間固定金利（フラット35）15年の推移と、3,000万円を借りたときの総支払額
元金（3,000万円）利息全期間固定の金利（右の目もり）
いちばん金利が低かった2017年（1.12％）と今（3.83％）では、同じ3,000万円でも総支払額が約1,824万円ちがいます。
2012年〜2026年の各年1月（右端は2026年10月）のフラット35の金利で、3,000万円を35年・元利均等返済・ボーナス払いなしで借りた場合の総支払額。グラフの下の数字は、その年の棒と同じ位置に並べています。出典：ダイヤモンド不動産研究所「住宅ローンの金利推移」の掲載データをもとに作成。
金利が高いときの防衛策
金利が高いときでも、短い期間で返すほど、利息がかかる期間そのものが短くなり、高い金利の影響を小さくできます。利息は「残高 × 金利 × 期間」で増えていくので、早く残高を減らすことがいちばんの防衛策です。
- 返済期間を短くする35年より25年・20年。毎月の返済は増えますが、利息は大きく減ります。
- 繰り上げ返済（期間短縮型）を早めに借りてすぐの時期ほど残高が多く、利息を減らす効果が大きくなります。
- 頭金を増やして借入額を減らすはじめから借りる額が少なければ、利息も少なくなります。
- 金利タイプを組み合わせる固定と変動のミックスローンで、金利上昇のリスクを分けます。
- 金利が下がったら借り換えを検討金利差・残高・残りの期間が大きいほど効果があります。
繰り上げ返済シミュレーション（3,000万円・全期間固定 3.83％）
借りる期間
毎年の繰り上げ返済
35年・繰り上げ返済なし選んだ返し方
35年・繰り上げ返済なしより－利息が減ります完済が － 早まり、その先の金利上昇の影響を受けません
35年・繰り上げ返済なし
利息 －
総支払額 －
完済まで 35年
選んだ返し方
利息 －
総支払額 －
完済まで －
毎月の返済 －
元利均等返済・ボーナス払いなし。繰り上げ返済は毎年1回、年末に「期間短縮型」で行う例です（総支払額には繰り上げ返済で払った金額も含みます）。金利は、このページの金融機関の中でいちばん低い全期間固定の金利。繰り上げ返済の手数料、手元に残しておきたいお金なども考えて計画しましょう。
住宅ローンの借り換え
今のローンを、金利の低い別の金融機関のローンで返し直すことです。
くわしく見る
借り換えでトクになりやすい目安
- 今の金利と借り換え先の金利の差がおよそ0.5〜1％以上
- ローンの残りが1,000万円以上
- 返済期間の残りが10年以上
この3つに当てはまるほど、利息を減らせる金額が大きくなります。
借り換えにかかる費用
新しいローンの事務手数料・保証料、抵当権の抹消と設定の登記費用、印紙税などで、合計で数十万円〜100万円ほどかかることがあります。減らせる利息から費用を引いて、本当にトクになるかを計算しましょう。
注意したいこと
- 借り換えにも審査があります。年収や健康状態が変わっていると、通らないことがあります
- 住宅ローン控除は、条件を満たせば借り換え後も残りの期間受けられます
- 変動金利から固定金利への借り換えで「金利上昇への備え」にする方法もあります
住宅ローンの繰り上げ返済
毎月の返済とは別に、まとまったお金でローンの元金を先に返すことです。
くわしく見る
2つの方法
| 期間短縮型 | 返済額軽減型 | |
|---|---|---|
| しくみ | 毎月の返済額はそのままで、返済期間が短くなる | 返済期間はそのままで、毎月の返済額が減る |
| 利息を減らす効果 | 大きい | 期間短縮型より小さい |
| 向いている人 | 完済を早めたい・定年までに返したい人 | 教育費などで毎月の負担を軽くしたい人 |
繰り上げ返済のコツと注意点
- 早い時期に返すほど、利息を減らす効果が大きくなります
- ネット銀行などは手数料無料が多く、1万円から返せる金融機関もあります
- 手元のお金を減らしすぎないことが大切。病気や失業に備えて、生活費の半年分ほどは残しておきましょう
- 住宅ローン控除を受けている間は、残高が減ると控除額も減ります。金利と控除率（0.7％）をくらべて判断しましょう
住宅ローン控除（住宅ローン減税）
住宅ローンを使って家を買うと、税金が戻ってくる制度です。
くわしく見る
しくみ
年末のローン残高の0.7％が、その年の所得税から差し引かれます（引ききれない分は、住民税からも一部差し引かれます）。控除の期間は、新築か中古か、住宅の省エネ性能、入居した年によって決まります（10年または13年）。借入残高の上限も、住宅の性能などで変わります。
主な条件
- 住宅の床面積が原則50㎡以上で、半分以上が自分の住まい
- その年の合計所得金額が2,000万円以下
- ローンの返済期間が10年以上
- 取得してから6か月以内に住み始める
- 中古住宅は、1982年（昭和57年）以降に建てられた住宅か、耐震基準を満たしていることを証明できる住宅
手続き
1年目は、住み始めた翌年の2月〜3月に確定申告が必要です。2年目からは、会社員なら勤務先の年末調整で受けられます。
※制度の内容は税制改正で変わることがあります。物件ごとに対象になるかをご説明します。
住宅ローンの審査
金融機関が「この人にお金を貸して、きちんと返してもらえるか」を確認することです。
くわしく見る
審査で見られる主なポイント
- 返済負担率：年収に対する年間返済額の割合（30〜35％以内が目安）
- 年収・勤続年数・雇用形態：安定した収入があるか
- 信用情報：クレジットカードやローン、スマホ代の分割払いなどの延滞がないか
- 健康状態：団信（団体信用生命保険）に入れるか
- 年齢：完済するときの年齢（80歳未満が多い）
- 物件の評価：再建築できない土地や、違法な増築がある建物は借りにくいことがあります
審査の流れ
- 事前審査（仮審査）：物件を決める前後に。結果は数日〜1週間ほど
- 売買契約
- 本審査：必要な書類をそろえて申し込み。結果は1〜2週間ほど
- ローン契約・お引き渡し
マチ不動産では、事前審査の申し込みもお手伝いしています。
フラット35とは
住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携してあつかう、全期間固定金利の住宅ローンです。
くわしく見る
フラット35の特徴
- 借りたときから完済まで金利が変わらない（最長35年）
- 保証料・繰り上げ返済の手数料がかからない
- 会社員だけでなく、自営業や転職したばかりの人も相談しやすい
- 省エネ性能などが高い住宅は「フラット35S」で、一定期間の金利が下がります
注意点
- 住宅が機構の技術基準に合っていることが必要です（適合証明書の取得）。中古住宅でも使えます
- 金利や手数料は、取り扱う金融機関によって違います
- 物件価格の9割を超えて借りると、金利が高くなります
住宅ローンのよくある質問
Q住宅ローンは、どの金融機関で借りても同じですか？
Aいいえ。金利・手数料・団信の内容・審査の基準が金融機関ごとに違います。このページの金利比較で、気になる金融機関を比べてみてください。
Q頭金なしでも住宅ローンは借りられますか？
A物件価格の全額を借りられる金融機関もあります。ただし、諸費用（物件価格の6〜9％ほど）は自己資金で用意するのが一般的です。
Q年収いくらで、いくらまで借りられますか？
A返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）で決まります。このページの「年収から借りられる額の目安」で計算できます。無理なく返せるのは、手取りの20〜25％までが目安です。
Q変動金利と固定金利、どちらがよいですか？
Aいまの金利は変動のほうが低めですが、将来上がる可能性があります。金利が上がっても家計が回るなら変動、返済額を確定させたいなら固定が向いています。
Q中古マンションでも住宅ローン控除は使えますか？
Aはい、床面積や建てられた年（1982年以降など）の条件を満たせば使えます。物件ごとに対象になるかをご説明します。
Q神戸市灘区で住宅ローンの相談はできますか？
Aはい。マチ不動産（神戸市灘区）では、物件探しとあわせて、資金計画や住宅ローンの事前審査のご相談をお受けしています。
住宅ローン選びのポイント ランキング
住宅ローンを選ぶときに、まず押さえておきたいポイントを大事な順に並べました。項目を押すと、くわしい説明が開きます。
1位金利タイプを家計に合わせて選ぶ変動・10年固定・全期間固定の「向き・不向き」を知る
金利の低さだけで選ぶと、将来の金利上昇で返済額が増えることがあります。
- 変動金利：いまの金利が低め。金利が上がっても家計に余裕がある方、早めに返す予定の方に向いています
- 10年固定など：教育費がかかる時期など、一定期間の返済額を決めておきたい方に
- 全期間固定：金利は高めでも、完済まで返済額を変えたくない方に
迷ったら、変動と固定を組み合わせる「ミックスローン」という方法もあります。
2位「無理なく返せる額」から借入額を決める返済負担率は手取りの20〜25％が安心ライン
銀行が貸してくれる上限（年収の30〜35％の返済）まで借りると、教育費や老後の貯蓄が苦しくなりがちです。
- 毎月の返済は、手取り月収の20〜25％までが目安
- いまの家賃と同じくらいでも、持ち家は固定資産税や修繕費が別にかかります
- このページの「年収から借りられる額の目安」で、負担率を変えて試してみてください
3位金利だけでなく「総額」で比べる手数料・保証料・団信の上乗せ金利も含めて
表面の金利が低くても、手数料や保証料が高いと、結局は支払う総額が増えることがあります。
- 融資手数料（借入額×2.2％など）か、保証料（金利に上乗せ・一括払い）か
- がん保障などの団信を付けると、金利が0.1〜0.3％上乗せされることがあります
- 繰上返済の手数料（ネットなら無料のことが多い）
4位団信（団体信用生命保険）の保障を確認する万一のとき、ローンの残りがなくなる保険
住宅ローンを借りた人が亡くなったり高度障害になったりしたとき、残りのローンが保険で返済される仕組みです。多くの銀行では金利に含まれています。
- がん・3大疾病・8大疾病などに備える団信もあります（上乗せ金利が必要なことも）
- いま入っている生命保険と重なる部分は、見直しできることがあります
- 健康状態によっては入れないこともあるため、早めの確認がおすすめです
5位住宅ローン控除（減税）を活かす年末のローン残高の0.7％が税金から戻る
一定の条件を満たすと、年末のローン残高の0.7％が、所得税（引ききれない分は住民税の一部）から差し引かれます。
- 控除の期間や上限額は、新築か中古か、省エネ性能、入居した年で変わります
- 中古住宅は、新耐震基準（1982年以降の建物など）に合っていることなどが条件です
- 1年目は確定申告が必要。2年目からは会社員なら年末調整で受けられます
くわしい条件は物件ごとにご説明します。
住宅ローンの注意点 ランキング
借りてから「こんなはずでは…」とならないように、気をつけたい点を並べました。項目を押すと、くわしい説明が開きます。
1位「借りられる額」＝「返せる額」ではない審査に通る上限まで借りるのは危険
審査では、年収に対する返済の割合（返済負担率）が30〜35％までなら通ることが多いですが、それは「上限」です。
- 子どもの進学、車の買い替え、親の介護など、将来の出費も考えておきましょう
- ボーナス払いは、ボーナスが減ったときの負担が大きくなります
- 夫婦ふたりの収入で借りる場合は、どちらかが休職・退職したときのことも考えておきます
2位変動金利は「上がったとき」を試算しておく5年ルール・125％ルールでも、利息は増えている
変動金利は半年ごとに金利が見直されます。多くの銀行では「返済額は5年ごと、上がっても前の1.25倍まで」というルールがありますが、そのぶん元金の減りが遅くなり、利息が増えています。
- 金利が1％上がった場合の毎月の返済額を、このページのシミュレーターで試しておきましょう
- 金利がとても上がると、返済額のほとんどが利息になる「未払利息」が出ることもあります
- ネット銀行などでは、5年・125％のルールがない場合もあります
3位完済の年齢を確認する35年ローンだと定年後も返済が続くことが多い
40歳で35年ローンを組むと、完済は75歳です。退職金で一括返済する予定でも、退職金の額は思ったより少ないことがあります。
- 定年（60〜65歳）までに返し終わる計画か、繰上返済の予定を立てておきましょう
- 老後の生活費と、ローンの返済が両立できるかを確認しましょう
4位ローン以外の住居費を見落とさない固定資産税・管理費・修繕費もかかる
家を買うと、毎月の返済のほかにも、住み続けるための費用がかかります。
- 固定資産税・都市計画税：毎年かかります
- マンション：管理費・修繕積立金（年数とともに上がることが多い）、駐車場代
- 一戸建て：外壁・屋根・水まわりなどの修繕費を自分で積み立てる必要があります
- 火災保険・地震保険の更新も
5位審査の前後にやってはいけないこと新しい借入・延滞・転職は要注意
住宅ローンの審査では、信用情報（クレジットカードやローンの利用・返済の記録）も確認されます。
- クレジットカードやスマホ代の分割払い・奨学金の延滞は、審査に大きく影響します
- 事前審査のあとに、車のローンを組んだり、カードを作ったりしないようにしましょう
- 転職したばかりの時期は、審査が厳しくなることがあります
※一般的な目安です。税制や金融機関の条件は変わることがあります。くわしくはお気軽にご相談ください。