毎週水曜日定休日
遠方にお住まいの方も、ご相談は無料です
神戸・灘区のご実家を相続された方へ
「遠くて見に行けない」「売るか貸すか決められない」——
相続した家のこと、地元のマチ不動産がまとめてお手伝いします。
相続した実家のこと、こんなお悩みはありませんか？
遠方に住んでいて、
実家の様子を
見に行けない。
空き家のままで、
固定資産税だけ
払い続けている。
売るか貸すか、
兄弟で話が
まとまらない。
名義変更や税金の
手続きが
よくわからない。
「管理する」「売る」「貸す」
いちばん合う方法をご提案
しばらく持っておきたい空き家の管理
- 定期的な見回り・換気などの管理のご相談
- 郵便物・庭木・建物の傷みのチェック
- 写真でご報告するので、遠方でも安心
神戸に来られなくても
進められます
お電話・メール・LINE・ビデオ通話でご相談いただけます。写真を送るだけでも大丈夫です。
灘区の地元のスタッフが、建物や周りの様子を確認して、写真でご報告します。
名義変更や税金のことは、司法書士・税理士への相談もお手伝いします。
相続した家で
知っておきたいこと
相続した家に関わる、税金・法律・空き家の基本をまとめました（2026年11月時点の一般的な内容です）。
期限のある手続き
3か月以内
相続放棄相続を放棄する場合は、相続を知った日から原則3か月以内に家庭裁判所での手続きが必要です。
過ぎると借金なども含めて、すべて相続したことになります（単純承認）。
10か月以内
相続税の申告・納付相続税がかかる場合は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に申告・納付します。基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。
過ぎると延滞税や無申告加算税がかかることがあります。
3年以内・義務
相続登記（名義変更）2024年4月1日から相続登記が義務になりました。不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年3月31日より前の相続も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。
注意名義が亡くなった方のままだと、売ることもできません。
売るときに使える税金の特例
最大3,000万円
空き家の3,000万円特別控除亡くなった方がひとりで住んでいた家（昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建てなど）を相続して売ると、条件を満たせば売却益から最大3,000万円が差し引かれます。相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却価格が1億円以下であることなどの条件があり、2027年12月31日までの売却が対象です。相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円になります。使えなくなる「NG」を見る ›
申告期限から3年
相続税の取得費加算相続税を納めた方が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に相続した不動産を売ると、納めた相続税の一部を取得費に加えて、売ったときの税金を軽くできます。
※ 3,000万円特別控除と取得費加算の特例は、どちらか一方しか使えません。条件がこまかいので、実際に使えるかは税理士・税務署にご確認ください。
空き家の3,000万円特別控除で「絶対にしてはいけないこと」
この特例は条件がとても細かく、ひとつでも外れると使えなくなります。数百万円の税金の差になることもあるので、次のことは売る前に必ず確認してください。
NG 1
相続したあとに、貸したり住んだりする相続してから売るまでのあいだに、人に貸す（短いあいだでも）、ご自分や親族が住む、倉庫や事務所など事業に使うと、特例は使えなくなります。「売れるまでのあいだだけ貸す」もNGです。売るまでは、だれも使っていない状態にしておきましょう。
NG 2
期限を過ぎてから売る売る期限は、①相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ ②2027年12月31日まで、のどちらも満たす必要があります。たとえば2024年中に相続した場合は、2027年12月31日までに引き渡し（売却）を終えることが必要です。迷っているうちに期限が過ぎるのが、いちばん多い失敗です。
NG 3
売却価格が1億円を超える売った金額が1億円を超えると使えません。土地を分けて売ったり、相続人ごとに別々に売ったりした場合も、一定の期間内のものは合計して判定されます。
NG 4
古い家を、そのままの状態で引き渡して終わりにするこの特例を使うには、家を耐震基準に合うように改修してから売るか、家を取り壊して更地で売る必要があります。2024年1月1日以降の売却では、買主が売った年の翌年2月15日までに耐震改修か取り壊しをする場合も対象になりました。その場合は、売買契約で買主に改修・取り壊しをしてもらうことを取り決めておくことが大切です。
NG 5
取り壊したあとの土地を、駐車場などに使う家を取り壊してから売るまでのあいだに、土地を駐車場として貸したり、資材置き場にしたり、新しく建物を建てたりすると使えません。更地のまま、何にも使わずに売ることが必要です。
NG 6
家族や身内の会社に売る親子・夫婦・生計を一にする親族や、ご家族が経営する会社など、特別な関係にある相手に売った場合は対象になりません。
NG 7
マンションでも使えると思い込む対象は、昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた一戸建てなどです。マンションなどの区分所有建物は対象外です。また、亡くなった方が相続の直前にひとりで住んでいたこと（老人ホームに入られていた場合は条件あり）も必要です。
NG 8
ほかの特例と一緒に使えると思い込む「相続税の取得費加算の特例」とは、どちらか一方しか使えません。相続税を納めた方は、どちらが得かをくらべてから選びましょう。
NG 9
空き家だった証拠の書類を捨てる・確定申告をしない特例を使うには、売った翌年に確定申告が必要です。そのとき、市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類がいります。確認書の申請には、空き家だったことを示す電気・ガス・水道の使用中止や閉栓の記録などが必要になることがあるので、関係する書類は捨てずに残しておきましょう。
特例を使うためのポイント
- 相続したら、まずは売る期限を確認（3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日まで）
- 売るまでは貸さない・住まない・使わない
- 「耐震改修して売る」「取り壊して売る」「買主に取り壊してもらう」のどれにするかを、売買契約の前に決める
- 電気・水道などの記録や契約書は捨てずに保管し、売った翌年に確定申告をする
※ 2026年11月時点の制度の一般的なご説明です。実際に特例を使えるかは、税理士や税務署に必ずご確認ください。マチ不動産では、特例を使うことを前提にした売り方（取り壊しの取り決めなど）のご相談もお受けします。
空き家のままにしておくと
固定資産税
税金が高くなることも家が建っている土地は、固定資産税が軽くなる特例（住宅用地の特例）があります。ただし、管理が不十分な空き家として市から勧告を受けると、この特例が外れ、土地の固定資産税が上がることがあります（2023年12月の空家法の改正で、「管理不全空家」も対象になりました）。
建物の傷み
人が住まないと傷みやすい換気や通水をしないと、湿気・カビ・水まわりの不具合が起きやすくなります。雨漏りや外壁のはがれは、近所へのご迷惑にもつながります。
保険・防犯
火災保険と防犯空き家になると、火災保険の契約内容の見直しが必要になる場合があります。ポストに郵便物がたまると空き家と分かりやすく、防犯上もよくありません。
空き家で、最低限しておきたいこと
- 換気と通水：月に1回ほど窓を開けて風を通し、水道を流す
- 郵便物の確認：たまらないように回収、または転送の手続き
- 庭木・雑草：となりや道路にはみ出さないように手入れ
- 建物の点検：雨漏り・屋根・外壁・ブロック塀に傷みがないか
- 電気・ガス・水道：使わない契約の整理（通水用に水道は残すことも）
- 火災保険：空き家になったことを保険会社に連絡し、契約内容を確認
- 連絡先の共有：ご近所や自治会に、何かあったときの連絡先を伝えておく
※ 使わない土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」（2023年4月から）もありますが、建物があると使えないなどの条件や、負担金がかかります。
※ このページの内容は一般的なご説明です。くわしい条件や、ご自身の場合にどうなるかは、税理士・司法書士・弁護士などの専門家や、税務署・法務局にご確認ください。
FLOW
ご相談の流れ
- Step1
お問い合わせ
（電話・LINE・フォーム） - Step2
ご事情の
おうかがい - Step3
現地・書類の
確認 - Step4
管理・売却・賃貸
のご提案 - Step5
ご納得のうえで
スタート
Q&A
よくあるご質問
Q遠方に住んでいて、なかなか神戸に行けません。それでも相談できますか？
Aはい。お電話・メール・LINE・ビデオ通話でご相談いただけます。写真や資料をお送りいただければ、現地に来られなくても進められることがたくさんあります。
Q名義変更（相続登記）がまだですが、相談してもいいですか？
Aはい、もちろんです。売るにも貸すにも、いずれは名義変更が必要になります。手続きの順番や、司法書士への依頼についてもご案内します。
Q家の中に荷物が残ったままです。
A荷物が残ったままでもご相談いただけます。片付けの方法や、荷物を残したまま買い取る方法など、ご事情に合わせてご提案します。
Q兄弟（相続人）で意見がまとまっていません。
Aまずは「売ったらいくら」「貸したらいくら」を知ることで、話し合いが進みやすくなることがあります。査定は無料ですので、お気軽にどうぞ。
Q空き家のままにしておくと、どうなりますか？
A建物が傷みやすくなるほか、管理が不十分で市から勧告を受けると、土地の固定資産税が高くなることがあります。早めの方針決めがおすすめです。
Q空き家の3,000万円特別控除を使いたいのですが、気をつけることは？
A売るまでのあいだに貸したり住んだりしないこと、期限（相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日まで）を守ること、家を耐震改修するか取り壊して売ることなどが必要です。くわしくはこのページの「絶対にしてはいけないこと」をご覧ください。
Q税金のことも相談できますか？
A一般的な制度のご案内はいたします。具体的な税額や申告については、税理士にご確認ください。必要に応じて専門家への相談もお手伝いします。
相続のご相談フォーム（無料）
わかる範囲で大丈夫です。担当者からご連絡いたします。
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