相続した実家を売って、その代金を兄弟で分ける方法を「換価分割（かんかぶんかつ）」といいます。売却の手続きを代表者1人の名義で進めても、譲渡所得の確定申告は、代金を受け取る相続人それぞれが、自分の取得割合に応じて行うのが原則です。売り出す前に「誰がいくら受け取るか」を決めておくと、申告で迷いません。
この記事で分かること
- 換価分割と、代償分割・共有のままの売却との違い
- 換価分割の確定申告を誰がするのか
- 代表者名義で売るときに贈与税の心配があるか
- 遺産分割の前に売った場合の申告のしかた
- 空き家の3,000万円特例で相続人の人数が影響すること
換価分割とは？代償分割・共有との違い
相続した不動産の分け方には、主に次の方法があります。
| 分け方 | 内容 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 換価分割 | 不動産を売って、代金を分ける | 誰も住む予定がなく、公平に分けたい |
| 代償分割 | 1人が不動産を受け継ぎ、ほかの相続人にお金を払う | 住み続けたい人がいて、払うお金がある |
| 共有のまま売る | 全員の名義で登記し、全員が売主になる | 相続人が少なく、全員が手続きに関われる |
相続人が遠方に住んでいたり、人数が多かったりすると、全員が売主になると契約や決済の手続きが大変です。そこで、代表者1人の名義で相続登記をして売り、代金を分配する方法がよく選ばれます。
確定申告は誰がする？代金を受け取る相続人それぞれが申告
不動産を売って利益（譲渡所得）が出たら、確定申告が必要です。換価分割では、売却代金を受け取る相続人それぞれが、自分の取得割合に応じて申告します。
たとえば、兄弟3人が3分の1ずつ代金を受け取るなら、売却価格・取得費・仲介手数料などの譲渡費用を、それぞれ3分の1ずつに分けて、3人が自分の確定申告をします。代表者だけがまとめて申告するのではありません。
国税庁の質疑応答事例では、換価する前に代金の取得割合を決めていた場合、それは「売る不動産をその割合で持っていたのと同じ」と考え、取得割合に応じて申告するとされています。
申告は、売却（引き渡し）をした年の翌年に行います。国民健康保険料などへの影響が気になる方は「家を売ったら翌年の国民健康保険料は上がる？3,000万円特別控除との関係と、神戸市で確かめたいこと」もあわせてご覧ください。
代表者1人の名義で売っても贈与税はかからない？
代表者1人の名義で相続登記をして売り、そのお金をほかの兄弟に渡すと、「贈与にならないか」と心配になる方もいます。
国税庁の質疑応答事例では、売却の手続きの都合で1人の名義にしただけで、売却代金が遺産分割の内容どおりに実際に分配されるのであれば、贈与税の問題は生じないとされています。
ポイントは、次の2つを書面で残しておくことです。
- 遺産分割協議書に「売却して代金を分ける」こと、代表者名義にする理由、各人の取得割合を書く
- 決済後、協議書のとおりに代金を振り込み、記録を残す
協議書に書いていない割合で分けたり、代表者が多く受け取ったりすると、贈与と判断されるおそれがあります。
相続人に未成年の子がいる場合は、遺産分割協議に特別代理人が必要になることがあります。詳しくは「相続人に未成年がいる実家の売却｜特別代理人と手続きの流れ」をご覧ください。
遺産分割の前に売ったときは「法定相続分」で申告が原則
遺産分割がまとまる前に、先に売却して代金を後で分けることもあります。この場合の申告について、国税庁は次のように示しています。
| ケース | 申告のしかた |
|---|---|
| 売る前に取得割合を決めていた | 決めた取得割合に応じて申告 |
| 特別な事情がなく、法定相続分で受け取る | 法定相続分に応じて申告 |
| 売った時点で割合が決まっておらず、後で分ける | 原則は法定相続分で申告。ただし確定申告の期限までに分割が決まり、全員がその割合で申告すれば、その申告が認められる |
注意したいのは、期限までに分割が決まらず法定相続分で申告した場合です。後から違う割合で代金を分けても、更正の請求や修正申告はできないとされています。申告期限を意識して、話し合いを進めましょう。
空き家の3,000万円特例は相続人が3人以上だと上限2,000万円
亡くなった親が1人で住んでいた古い家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」が使える場合があります。主な要件は次のとおりです。
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること
- 相続の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいないこと
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること（ほかの相続人の売却分も合わせて判定）
- 2027年（令和9年）12月31日までに売ること
控除額は最高3,000万円ですが、2024年1月1日以後の売却で、その家を相続した相続人が3人以上いる場合は、1人あたり2,000万円までになります。兄弟3人で換価分割するケースは、ちょうどこの条件に当てはまりやすいので注意しましょう。
冬に空き家のまま売り出す場合の管理は、「空き家を売り出し中の冬、水道は止める？凍結・破裂を防ぐ管理と内覧前の通水チェック｜相続・住み替えで空いた家の場合」で解説しています。
売却を進める前に兄弟で決めておくこと
換価分割をスムーズに進めるには、売り出す前に次のことを話し合っておくと安心です。
- 誰の名義で登記し、誰が売主として契約・決済に出るか
- 代金の取得割合（法定相続分どおりか、違う割合か）
- 仲介手数料、解体費、測量費、残置物の処分費などを、代金からどう差し引くか
- 売り出し価格と、値下げを判断するときの決め方
- 各自の確定申告をどうするか（税理士に頼むか）
特例の要件や税額は、家族構成や取得費によって変わります。最終的な申告内容は、税務署や税理士に確認してください。
よくある質問
Q. 代表者がまとめて確定申告すればよいのではありませんか？
A. 換価分割では、代金を受け取った相続人それぞれが、取得割合に応じて申告するのが原則です。代表者だけが申告すると、代表者が全額を受け取ったように見えてしまいます。
Q. 売却で利益が出なかった場合も申告は必要ですか？
A. 譲渡所得がマイナスやゼロなら、原則として申告は不要です。ただし、特例を使う場合は申告が必要です。判断に迷うときは税務署に確認しましょう。
Q. 兄弟の1人が遠方で、決済に来られません。どうすればいいですか？
A. 代表者名義で登記して売れば、売主として手続きに出るのは代表者だけで済みます。遺産分割協議書に署名・押印し、印鑑証明書を用意してもらえば進められます。
Q. 法定相続分と違う割合で分けてもいいですか？
A. 相続人全員が合意すれば可能です。その割合を遺産分割協議書に書き、そのとおりに分配して、それぞれが申告します。
Q. 空き家の3,000万円特例は、兄弟全員が使えますか？
A. 要件を満たせば、相続人それぞれが自分の分に使えます。ただし相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの上限が2,000万円になります。
まとめ
- 換価分割は、相続した不動産を売って代金を分ける方法
- 代表者名義で売っても、申告は代金を受け取る相続人それぞれが行う
- 遺産分割協議書のとおりに分配すれば、贈与税の問題は生じないとされている
- 分割前に売った場合は、法定相続分での申告が原則。期限を意識する
- 空き家の特例は、相続人3人以上で上限2,000万円
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参考情報
- 未分割遺産を換価したことによる譲渡所得の申告とその後分割が確定したことによる更正の請求、修正申告等（国税庁）
- 遺産の換価分割のための相続登記と贈与税（国税庁）
- No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
