親に成年後見人がついている場合、親が住んでいた実家を売るには、家庭裁判所の「居住用不動産処分の許可」が必要です。許可を得ないで売ると、その売買は無効になります。施設に入っていて今は空き家になっている実家も対象になるのが一般的です。売却を進めるなら、買主を探す前から家庭裁判所に相談し、許可を条件にした売買契約を組むのが基本の段取りです。
この記事で分かること
- 成年後見中の実家の売却に許可が必要な理由と、対象になる「居住用」の範囲
- 申立ての費用、必要書類、申立先
- 査定から引き渡しまでの流れと、許可を条件にした売買契約の考え方
- 売却代金の管理や税金で気をつけたいこと
実家の売却には家庭裁判所の許可が必要
許可なしの売却は無効
成年後見人は、本人（親）の財産を管理し、本人に代わって契約を結ぶ権限を持ちます。ただし、本人が住んでいる、または住んでいた家を売る場合は、家庭裁判所の許可が必要です（民法第859条の3）。
裁判所の案内では、許可を得ないで処分した場合、その処分は無効になるとされています。買主にとっても大きなリスクになるため、許可の見込みがはっきりしない段階で話を進めると、取引そのものが成り立ちません。
「居住用」には施設入所中の実家も含まれる
裁判所の案内によると、居住用不動産には、今住んでいなくても将来住む可能性がある家や、施設や病院に入る前に住んでいた家も含まれます。また、処分には売却のほか、抵当権の設定、賃貸、建物の取り壊しも含まれます。
| こんなとき | 許可の要否 |
|---|---|
| 親が施設に入所し、実家が空き家になっている | 入所前に住んでいた家として、許可が必要になるのが一般的 |
| 実家を取り壊して更地で売りたい | 取り壊しも処分に当たり、許可が必要 |
| 実家を人に貸して家賃を介護費用に充てたい | 賃貸も処分に当たり、許可が必要 |
| 親が以前住んでいなかった投資用マンションを売る | 居住用でなければこの許可は不要。ただし後見人の判断と家庭裁判所への報告は必要 |
居住用不動産処分許可の申立て
申立人・申立先・費用
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申立人 | 成年後見人（保佐人・補助人は、不動産を処分する代理権がある場合） |
| 申立先 | 後見開始の審判をした家庭裁判所 |
| 申立手数料 | 収入印紙800円 |
| 郵便料 | 裁判所ごとに異なる |
必要書類の例
裁判所の案内では、主に次のような書類が挙げられています。
- 申立書
- 売買契約書（案）の写し
- 不動産の登記事項証明書（全部事項証明書）
- 固定資産評価証明書
- 不動産業者の査定書
大阪家庭裁判所の説明書では、査定価格より低い価格で売る場合に、その理由の説明書が必要とされています。神戸家庭裁判所を含む一部の裁判所には個別の案内があるため、申立ての前に管轄の家庭裁判所に確認してください。
売却までの流れ
- 家庭裁判所に相談する：売却の必要性（介護費用、空き家の管理など）を整理し、売却の方針を伝えます。
- 査定を受ける：複数の不動産会社に査定を依頼し、査定書を用意します。
- 買主を探し、条件を詰める：価格や引き渡し時期を交渉し、売買契約書（案）を作ります。
- 許可の申立てをする：大阪家庭裁判所の説明書では、取引の交渉を進め、成立の一歩手前で申し立てるよう案内しています。
- 許可が出たら契約・決済：審判書を受け取ったら、売買契約の効力が生じる形で手続きを進め、決済・引き渡しをします。
- 家庭裁判所へ報告する：売却後、代金の入金などを報告します。
審理には期間がかかるため、取引日は余裕をもって設定するよう案内されています。年末年始をはさむ場合はさらに余裕を見ておくと安心です。
許可を条件にした売買契約の進め方
「許可が出たら有効」になる契約を組む
許可の申立てには売買契約書（案）が必要です。一方で、許可が出る前に契約を確定させると、許可が出なかったときに困ります。そのため実務では、「家庭裁判所の許可が得られることを条件に効力が生じる」形の契約（停止条件付きの契約）にしたり、許可を得てから本契約を結んだりする方法がとられます。
買主に伝えておきたいこと
- 許可が出るまで契約の効力が確定しないこと
- 許可が出なかった場合、手付金を返して白紙に戻す取り決めにすること
- 審理の期間によって、引き渡し日が動く可能性があること
- 住宅ローンを使う買主は、ローンの承認期限とのずれに注意が必要なこと
住宅ローンを使う買主の場合、金融機関の手続きにも時間がかかります。決済日を決めるときは、買主側の都合も含めて調整しましょう。契約条項は、不動産会社と司法書士・弁護士で確認しながら決めます。
売却代金と税金の注意点
代金は本人の財産として管理する
売却代金は本人（親）の財産です。神戸家庭裁判所の後見人向けQ&Aでは、元本が保証される安全確実な方法で管理すること、大きな財産の変動は速やかに報告することが示されています。家族が自由に使えるお金ではない点に注意しましょう。
譲渡所得の申告
売って利益が出た場合、本人の譲渡所得として確定申告が必要になることがあります。施設に入所した後に自宅を売る場合、居住用財産の3,000万円特別控除が使えるかどうかは、住まなくなってからの期間などで判断されます。早めに税理士へ確認しましょう。
相続人が複数いて、すでに相続が起きている家を売る場合は、相続人に未成年がいる実家の売却｜特別代理人と手続きの流れも参考になります。売り出しの時期については、家の売り出しは12月か年明けか｜成約データと年末の段取りでも解説しています。
よくある質問
Q. 後見人ではない子どもが、親の代わりに実家を売れますか？
判断能力が十分でない親の実家を、子どもが代わりに売ることはできません。成年後見人を選んでもらい、後見人が家庭裁判所の許可を得て売る流れになります。
Q. 許可が出るまでどのくらいかかりますか？
裁判所の案内では具体的な日数は示されておらず、審理に期間がかかるため余裕をもった取引日の設定が求められています。事前に管轄の家庭裁判所に確認してください。
Q. 査定より安く売りたい場合はどうなりますか？
大阪家庭裁判所の説明書では、査定価格より低い価格で売る場合は理由の説明書が必要とされています。建物の傷み、早く売る必要性などを具体的に説明できるようにしましょう。
Q. 許可が出なかったら契約はどうなりますか？
許可を条件にした契約なら、効力が生じないまま白紙になる形にしておくのが一般的です。手付金の返還方法も、契約書で決めておきます。
Q. 神戸で成年後見について相談できる窓口はありますか？
神戸市の案内資料では、判断能力に不安を感じたときの相談先として神戸市成年後見支援センター（TEL 078-271-5321、平日9時〜17時）が紹介されています。
まとめ
- 成年後見中の親の実家を売るには、家庭裁判所の居住用不動産処分許可が必要で、許可なしの売却は無効です。
- 施設入所中で空き家の実家も、入所前に住んでいた家として対象になるのが一般的です。
- 査定書・契約書（案）などをそろえ、交渉がまとまる直前に申し立てます。
- 契約は許可を条件にした形にし、買主へ期間と白紙になる場合の扱いを説明しておきましょう。
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参考情報
- 裁判所「居住用不動産処分の許可」
- 大阪家庭裁判所「居住用不動産処分許可の申立てについて」（説明書PDF）
- 神戸家庭裁判所「成年後見人Q&A」（PDF）
- 全日本不動産協会 法律相談Q&A（成年後見人による居住用不動産の売却）
- 神戸市 高齢者の住まい情報パンフレット（相談窓口）（PDF）
