結論から言うと、一般的な広さのマンションやアパートの1室を借りているなら、少額短期保険の借家人賠償1000万円で足りることが多いです。ただし、戸建てや木造アパートを丸ごと借りている人、広い部屋や高級物件に住む人、店舗として借りている人は、2000万円以上を検討した方が安心です。
もうひとつ大事なのは、金額より「補償の範囲」です。借家人賠償で払われるのは、借りている部屋を壊して大家さんに弁償する分だけです。実際の賃貸で多い「下の階への水漏れ」は、別の「個人賠償責任」で備えます。
この記事では、神戸市灘区で賃貸仲介・賃貸管理をしているマチ不動産が、契約の現場でよく聞かれる「借家人賠償はいくらにすればいい？」に答えます。
この記事で分かること
- 借家人賠償とは何か、なぜ大家さんへの賠償が必要になるのか
- 1000万円で足りるケース、2000万円以上を考えたいケース
- 少額短期保険の借家人賠償が1000万円の商品が多い理由
- 借家人賠償では払われない損害（下の階への水漏れ、もらい火など）
- 契約前に確かめるチェックリスト
借家人賠償とは？大家さんへの賠償に備える補償
借家人賠償（借家人賠償責任補償）は、借りている部屋を火事や水漏れなどで壊し、大家さんに弁償しなければならなくなったときに使う補償です。対象になる事故は、一般に火災・破裂・爆発・水漏れなどに限られ、家具をぶつけた傷や汚れは含まれないことが多いです（商品によります）。
なぜ「失火責任法」があっても大家さんには弁償が必要なのか
日本には「失火責任法」があり、火事を出しても重大な過失がなければ、隣の家に弁償する責任は原則として負いません。ところが、大家さんに対しては話が別です。
借り主は賃貸借契約によって、部屋を丁寧に使う義務（善管注意義務）と、退去時に元に戻して返す義務を負っています。通常の不注意で火事を出しても、この契約上の義務に違反したことになり、失火責任法は適用されません。そのため、大家さんからの賠償請求に備える「借家人賠償」が必要になります。
| 相手 | 責任の根拠 | 失火責任法 | 弁償が必要になるのは |
|---|---|---|---|
| 大家さん | 賃貸借契約（善管注意義務・原状回復） | 適用されない | 通常の過失でも |
| 隣の部屋の人 | 不法行為（民法709条） | 適用される | 重大な過失があるとき |
重大な過失の例としては、天ぷら油の鍋を火にかけたまま台所を離れた場合などが挙げられています。
借家人賠償1000万円で足りるケース・足りないケース
借家人賠償で必要な金額は、「借りている部分を元に戻すのにかかる費用」で決まります。借りているのが建物の一部か、丸ごとかで大きく変わります。
1000万円で足りることが多いケース
- 鉄筋コンクリート造のマンションの1室（ワンルーム〜ファミリー向けの一般的な広さ）
- アパートの1室で、建物全体の一部を借りている
- 賃貸借契約書の指定が「借家人賠償1000万円以上」になっている
大家さんや管理会社が物件に合わせて金額を指定しているので、契約書の金額を満たしていれば、まず大きな問題はありません。
2000万円以上を考えたいケース
- 戸建てを丸ごと借りている（建物全体が損害の対象になりやすい）
- 木造のアパートや長屋で、燃え広がると水や煼の被害が大きくなりやすい
- 広い部屋、設備や内装にお金がかかった高級物件、リノベーション直後の部屋
- 店舗や事務所として借りている（厨房設備など、住宅より復旧費がかさみやすい）
- 契約書で「2000万円以上」など、より高い金額が指定されている
保険金額が足りないと、超えた分は自分で支払うことになります。特に戸建て賃貸は、「マンションと同じ感覚で1000万円にしていた」というケースに注意が必要です。
少額短期保険の借家人賠償が1000万円の商品が多い理由
賃貸の契約でよく勧められる「少額短期保険」は、保険金額が小さく、保険期間が短い保険だけを扱う仕組みです。金融庁の説明では、損害保険の保険期間は2年、保険金額の上限は1000万円とされています。
つまり、少額短期保険の借家人賠償が1000万円なのは、「1000万円で十分だから」というより、制度上の上限だからという面があります。上の「2000万円以上を考えたいケース」に当てはまる人は、損害保険会社の賃貸向け火災保険も並べて比べるとよいでしょう。損害保険会社の商品には、借家人賠償2000万円のものもあります。
| 比べる点 | 少額短期保険 | 損害保険会社の賃貸向け火災保険 |
|---|---|---|
| 保険金額 | 損害保険は1000万円が上限 | 商品により1000万円より高くできる |
| 保険期間 | 損害保険は2年まで | 商品による |
| 破綻したときの公的な安全網 | なし（保証金の供託制度あり） | あり |
少額短期保険が悪いわけではありません。一般的なマンションの1室なら、保険料と補償のバランスがよい選択肢です。自分の部屋に合うかどうかで選びましょう。
借家人賠償では払われない損害｜個人賠償・家財・もらい火
「借家人賠償を高くしたから安心」とは限りません。賃貸の火災保険は、誰の損害かで使う補償が分かれています。
| 場面 | 使う補償 |
|---|---|
| 自分の部屋を燃やした・水浸しにした（大家さんへの弁償） | 借家人賠償 |
| 洗濯機のホースが外れて下の階を汚した、人にケガをさせた | 個人賠償責任 |
| 自分の家具・家電・服が燃えた、水をかぶった | 家財の補償 |
| 自分の部屋の火事が隣の部屋に燃え移った | 重大な過失がなければ、原則として賠償責任なし（気になるなら類焼損害の特約） |
| 隣の部屋からのもらい火で自分の家財が燃えた | 自分の家財の補償（相手には原則請求できない） |
実際に多いのは「下の階への水漏れ」
賃貸管理の現場では、火事よりも水漏れの相談の方がずっと多くあります。洗濯機の排水ホースが外れる、浴槽のお湯をあふれさせる、ベランダの排水口が詰まるといった事故です。下の階の天井や家財を汚した分は、借家人賠償ではなく個人賠償責任で備えます。上下の階で気をつけたいことは、賃貸ベランダの避難ハッチに物を置くのはNG｜上の階・下の階の注意点でも紹介しています。
個人賠償責任は、クレジットカードや自動車保険の特約ですでに入っていることもあります。重なっているなら、どちらかにまとめても構いません。ただし、特約の補償対象が「賃貸の水漏れ」を含むかは、必ず契約内容で確かめてください。
火の扱いで「重大な過失」を避ける
保険は、故意や重大な過失による損害を補償しないのが原則です。天ぷら鍋を放置しない、寝たばこをしない、暖房器具の周りに燃えやすい物を置かないといった基本が、いちばんの備えです。冬の暖房については、UR賃貸で石油ストーブは使える？換気と灯油の置き場所も参考にしてください。
契約前に確かめるチェックリスト
賃貸の火災保険を選ぶときは、次の順番で確かめると迷いません。
- 賃貸借契約書の指定額：「借家人賠償〇〇万円以上」と書かれていれば、それが最低ラインです。
- 借りている範囲：マンションの1室か、戸建てや建物丸ごとか。丸ごとなら2000万円以上を検討します。
- 3つの補償がそろっているか：借家人賠償・個人賠償責任・家財の補償。
- 個人賠償責任の重複：クレジットカードや自動車保険の特約と重なっていないか。
- 家財の金額：家具・家電・服を買い直すといくらかかるか。大きすぎると保険料が無駄になります。
- 修理費用の補償などの特約：空き巣に壊されたドアや窓など、借り主が直す必要がある場合の備え。
- 保険期間と更新：少額短期保険は保険期間が短いので、賃貸の更新とあわせて更新を忘れないようにします。
賃貸の火災保険は自分で選んでもいい？
不動産会社が勧める保険に入らなければならないという決まりはありません。ただし、契約書で指定された補償（借家人賠償の金額など）を満たす必要があり、保険証券の写しの提出を求められることもあります。自分で選ぶときは、申込の前に管理会社に「この内容で問題ないか」を確認しておくとスムーズです。
よくある質問
Q. 少額短期保険の借家人賠償1000万円で足りなかったらどうなりますか？
超えた分は、借り主が自分で大家さんに支払うことになります。戸建てを丸ごと借りているなど、損害が大きくなりやすい人は、2000万円以上にできる損害保険会社の商品も比べましょう。
Q. 借家人賠償と個人賠償責任の違いは？
借家人賠償は「大家さん」への弁償、個人賠償責任は「隣人や他人」への弁償に備えるものです。下の階への水漏れや、人にケガをさせたときは個人賠償責任を使います。
Q. 下の階に水漏れさせたら、借家人賠償で払えますか？
下の階の部屋や家財への弁償は、借家人賠償ではなく個人賠償責任の対象です。自分の部屋の床など、大家さんの持ち物を傷めた分が借家人賠償の対象になります。どちらも商品ごとに条件があるので、事故のときはすぐ保険会社と管理会社に連絡しましょう。
Q. もらい火で家財が燃えたら、火元の人に請求できますか？
失火責任法により、火元の人に重大な過失がなければ、原則として請求できません。自分の家財は、自分の家財の補償で備えることになります。
Q. 大家さん側の火災保険があるのに、なぜ借り主も入るのですか？
大家さんの火災保険は、大家さん自身の建物を守るためのものです。借り主の不注意で損害が出た場合、大家さん側の保険会社から借り主に請求が来ることもあります。大家さん側の火災保険の考え方は、アパートの火災保険で水災を外す判断｜神戸の等地とハザードマップで紹介しています。
まとめ
- 一般的なマンション・アパートの1室なら、借家人賠償1000万円で足りることが多い
- 戸建てや建物丸ごとの賃貸、広い部屋・高級物件・店舗は2000万円以上を検討
- 少額短期保険は損害保険の上限が1000万円。それ以上が必要なら損害保険会社の商品も比べる
- 借家人賠償は大家さんへの弁償だけ。下の階への水漏れは個人賠償責任で備える
- まず契約書の指定額を確認し、借家人賠償・個人賠償責任・家財の3つがそろっているかを見る
保険の内容は商品ごとに異なります。最終的な補償の範囲は、保険会社や代理店の説明で確かめてください。
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参考情報
- 少額短期保険業制度の概要（金融庁）
- 借家人の失火による損害（全日本不動産協会 法律相談Q&A）
- 火災保険加入の際の注意点（総務省消防庁 防災・危機管理e-カレッジ）
- 賃貸の火災保険は、自分で加入する方が安くなる！？（ダイヤモンド不動産研究所）
