結論から言うと、既存不適格物件でも住宅ローンを使えることはあります。既存不適格は「建てたときは合法だった建物」なので、違反建築とは扱いが違います。ただし、金融機関によって判断が分かれ、借りられる金額が減ったり、審査に時間がかかったりすることがあります。
大事なのは、「なぜ既存不適格なのか」を書類で説明できるようにしておくことと、契約の前に住宅ローンの事前審査を通しておくことです。この記事では、神戸市灘区で中古戸建・マンションの売買仲介をしているマチ不動産が、既存不適格物件を住宅ローンで買うときの考え方を解説します。
この記事で分かること
- 既存不適格と違反建築の違いと、よくあるパターン
- 住宅ローンの審査で見られる点（担保評価・接道・書類）
- フラット35を使うときの適合証明
- 検査済証がないときに使える国の現況調査ガイドライン
- 購入前に用意したい書類と進め方
既存不適格とは？違反建築との違い
既存不適格とは、建てた当時は法律に合っていたのに、あとで法律や都市計画が変わったために、今の基準に合わなくなった建物のことです。建築基準法第3条第2項で、新しい基準はそのままは適用しないと定められています。
| 比べる点 | 既存不適格 | 違反建築 |
|---|---|---|
| 建てた当時 | 合法 | その当時も違法 |
| 今の状態 | 今の基準には合わないが、そのまま使える | 是正を求められることがある |
| 住宅ローン | 金融機関によるが、使えることもある | 使いにくい |
| 建て替え | 今の基準で建てる（小さくなることがある） | 今の基準で建てる |
注意したいのは、既存不適格の建物でも、法律が変わったあとに増築や大きな工事をしていれば、その部分には今の基準がかかることです（建築基準法第3条第3項）。「既存不適格だと思っていたら、後の増築で違反建築になっていた」ということもあるので、増築の有無は必ず確かめましょう。
よくある既存不適格のパターン
- 容積率・建ぺい率オーバー：都市計画の変更で上限が小さくなった。古い分譲マンションや下町の戸建てで見られます。
- 高さの制限：あとから高度地区などが指定された。
- 耐震基準：1981年6月より前の「旧耐震基準」で建てられた。
- 前面道路が4m未満：建て替え時にセットバックが必要（セットバックが必要な土地の売却｜神戸市で調べる方法と注意点）。
神戸市灘区・東灘区のように古くからの市街地では、こうした物件は珍しくありません。既存不適格だからといって、それだけで買ってはいけない物件というわけではありません。
住宅ローンの審査で見られる点
金融機関は、借りる人の収入などと別に、担保にする物件も審査します。既存不適格物件で特に見られやすいのは次の点です。
- 担保評価：建て替えると今より小さい建物しか建てられない場合、担保としての評価が下がり、借りられる金額が購入価格より少なくなることがあります。その分は自己資金で補うことになります。
- 既存不適格だと説明できるか：建てたときの確認済証・検査済証や、建築の記録があると「違反ではなく既存不適格」と説明しやすくなります。
- 接道：建築基準法上の道路に必要な長さで接しているか。接していない「再建築不可」の土地は、さらに厳しく見られます。
- 登記と現況の一致：未登記の増築がないか。
- 耐震性：旧耐震基準の建物は、耐震基準適合証明書などを求められることがあります。
どこまでを問題にするかは金融機関ごとに異なります。ある金融機関で断られても、別の金融機関では通ることがあるので、1か所だけで諦めないことが大切です。
フラット35を使う場合
フラット35は、住宅金融支援機構の技術基準を満たす必要があり、検査機関などの物件検査に合格して「適合証明書」を取る必要があります。中古住宅では、敷地が道に2m以上接していることや、建築確認日が1981年6月1日以後であること（それより前なら耐震評価基準などへの適合）などが求められます。不適合な点が見つかっても、修繕で是正できれば適合と扱われることがあります。
既存不適格の物件が技術基準を満たすかは、物件検査で判断されます。フラット35を使いたいときは、申込みの前に適合証明をする検査機関や適合証明技術者に相談しましょう。
検査済証がないときは？国の現況調査ガイドライン
古い建物では、建てたときの完了検査を受けておらず、検査済証がないことがよくあります。その場合、「既存不適格なのか、違反なのか」を書類で示しにくくなります。
国土交通省は2014年に、検査済証のない建物について、指定確認検査機関が建築基準法への適合状況を調べるためのガイドラインを公表しました。このガイドラインは2025年4月1日に「既存建築物の現況調査ガイドライン」にまとめられています。調査には費用と時間がかかりますが、建物の状態を第三者が確かめた資料になるため、金融機関への説明や、将来の増築・大規模なリフォームの検討に役立つことがあります。
ただし、この調査をしたからといって、どの金融機関でも必ず住宅ローンが通るわけではありません。調査を頼む前に、利用したい金融機関に「この調査があれば審査できるか」を確かめておきましょう。
購入前に用意したい書類と進め方
用意したい書類
| 書類 | 分かること | どこで手に入るか |
|---|---|---|
| 確認済証・検査済証 | 建てたときに合法だったこと | 売主が保管していることが多い |
| 建築計画概要書・台帳記載事項証明書 | 確認・完了検査の履歴 | 市役所の建築の窓口（神戸市は建築調整課） |
| 登記事項証明書・建物図面 | 登記の面積と形 | 法務局 |
| 都市計画の情報 | 今の容積率・建ぺい率など | 市の地図サービスなど |
| 重要事項説明書（案） | 不動産会社が調べた既存不適格の内容 | 仲介する不動産会社 |
登記の面積は、住宅ローン控除の条件にも関わります。詳しくは中古マンションの登記簿面積50㎡と住宅ローン控除｜広告と違う理由をご覧ください。
進め方
- 物件を見つけたら、既存不適格の内容を聞く：何が、どれくらい、今の基準に合っていないのか。
- 書類をそろえる：上の表の書類を不動産会社と一緒に集めます。
- 複数の金融機関で事前審査を受ける：既存不適格であることを最初から伝えて審査してもらいます。
- 売買契約にローン特約を入れる：本審査で通らなかったときに白紙に戻せるようにしておきます。
- 自己資金の余裕を持つ：担保評価が低く、借りられる金額が減る場合に備えます。
- 決済の時期も確かめる：審査に時間がかかると引き渡しがずれることもあります。適用金利については住宅ローンの適用金利は決済月で決まる｜12月と1月の考え方も参考にしてください。
よくある質問
Q. 既存不適格物件は住宅ローンが通らないと聞きました。本当ですか？
一律に通らないわけではありません。金融機関や既存不適格の内容によって判断が分かれます。ただし、借りられる金額が減る、審査に時間がかかるといったことはあるので、早めに事前審査を受けましょう。
Q. 容積率オーバーの古いマンションでも、住宅ローンは使えますか？
都市計画の変更で容積率オーバーになった既存不適格のマンションは、金融機関によっては利用できることがあります。建て替えると今の戸数を確保できない可能性があるため、将来の建て替えの話もあわせて確かめておきましょう。
Q. 既存不適格かどうかは、どうやって分かりますか？
仲介する不動産会社が物件調査で確かめ、重要事項説明で説明します。建てたときの建築の記録と、今の都市計画を比べて判断します。気になる物件があれば、内見の段階で聞いておきましょう。
Q. 既存不適格物件を買うと、将来売りにくいですか？
次の買主も同じように住宅ローンを使うので、普通の物件より時間がかかることはあります。その分、購入価格が抑えられていることが多いので、住む期間や将来の建て替えの予定も含めて判断しましょう。
Q. 既存不適格の家を買って、増築や大きなリフォームはできますか？
工事の内容によっては建築確認が必要になり、今の基準に合わせるよう求められることがあります。買ったあとに工事を考えているなら、購入前に建築士に相談しておきましょう。
まとめ
- 既存不適格は「建てたときは合法」。違反建築とは扱いが違う
- 住宅ローンは使えることもあるが、金融機関によって判断が分かれ、借入額が減ることもある
- 審査では担保評価・書類・接道・登記と現況の一致・耐震性が見られる
- フラット35は適合証明書が必要。技術基準を満たすかは物件検査で判断される
- 検査済証がなければ、国の現況調査ガイドラインによる調査も選択肢
- 複数の金融機関で事前審査を受け、ローン特約を忘れずに
神戸市灘区・東灘区で中古戸建・マンションの購入をご検討の方は、灘区福住通のマチ不動産へご相談ください。既存不適格の内容の調査や、金融機関への相談の進め方もご一緒に考えます。TEL 078-262-1201／営業時間10:00〜18:00・水曜定休
参考情報
- 建築基準法（第3条）
- 検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン（国土交通省）
- フラット35の中古住宅の技術基準と適合証明（SUUMO住宅ローン）
- 建築計画概要書の閲覧・証明書の発行（神戸市）
