空室を埋めるために募集家賃を下げると、同じ建物の入居者から「自分の家賃も下げてほしい」と言われることがあります。借地借家法32条は、近くの同じような建物の家賃と比べて不相当になった場合などに、当事者が将来に向かって家賃の増減を請求できると定めています。ただし、募集家賃を下げたからといって、既存入居者の家賃が自動的に下がるわけではありません。値下げを決める前に、申し入れがあったときの方針まで決めておくことが大切です。
この記事で分かること
- 募集家賃の値下げが既存入居者に伝わりやすい理由
- 借地借家法32条の家賃減額請求の仕組み
- 入居者から値下げを求められたときの対応の流れ
- 値下げの代わりになる空室対策
- 繁忙期前に大家さんが決めておきたいこと
募集家賃の値下げは既存入居者に知られる？
今は入居者も、物件の募集情報をインターネットで簡単に見られます。同じ建物の空室が自分より安く掲載されていれば、いずれ気づかれると考えておくのが無難です。
知られるきっかけとして多いのは、次のような場面です。
- ポータルサイトで、自分の住む建物名を検索したとき
- 更新の時期に、家賃の相場を調べたとき
- 新しく入った入居者との会話
「知られないように値下げする」のは難しいため、知られた場合の説明と対応を先に用意しておきましょう。
借地借家法32条：家賃減額請求の仕組み
条文のポイント
借地借家法32条1項は、建物の家賃が次のような理由で不相当になったとき、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって家賃の増減を請求できると定めています。
- 土地や建物にかかる税金などの負担が増えたり減ったりしたこと
- 土地や建物の価格の上昇・低下、その他の経済事情の変動
- 近くの同じような建物の家賃と比べて不相当になったこと
入居者が「同じ建物の空室が安く募集されている」と言ってくるのは、3つ目の理由にあたる主張と考えられます。なお、同項のただし書きでは「一定期間、家賃を増額しない」という特約がある場合はそれに従う、とされています。
「募集家賃を下げた＝減額する義務」ではない
申し入れがあっても、大家さんがその金額にすぐ応じなければならないわけではありません。家賃が不相当かどうかは、周辺の相場、契約した時期、部屋の条件（階数・向き・設備・リフォームの有無）などを合わせて判断されます。
同条3項では、減額について話し合いがまとまらないとき、減額を正当とする裁判が確定するまでは、大家さんは「相当と認める額」の家賃の支払いを求めることができるとしています。ただし、裁判で減額が認められた場合、受け取りすぎた分には年1割の利息を付けて返す必要があります。強気に断り続けることにもリスクがある、という点は覚えておきましょう。
話し合いがまとまらないとき
家賃の増額・減額をめぐる争いは、簡易裁判所の民事調停（宅地建物調停）で話し合う方法があります。裁判所の案内でも、宅地建物調停の例として「賃料増・減額」が挙げられ、建物の所在地を管轄する簡易裁判所が窓口とされています。
| 段階 | 内容 | 大家さんのポイント |
|---|---|---|
| 1. 申し入れ | 入居者から口頭や書面で減額の依頼 | 日付と内容を記録する |
| 2. 話し合い | 相場や部屋の条件を説明して協議 | 周辺の事例や設備の差など根拠を用意 |
| 3. 合意 | 減額・据え置き・条件付きなどで合意 | 金額と開始月を覚書に残す |
| 4. 調停 | まとまらなければ簡易裁判所で調停 | 管理会社や専門家に相談する |
入居者から値下げを求められたときの対応
- まず理由を聞く：募集家賃との差なのか、設備の不具合への不満なのかで対応が変わります。
- 部屋の条件の違いを整理する：空室はリフォーム済み、既存の部屋は入居時のまま、など条件が違えば家賃の差には理由があります。
- 家賃以外の提案も考える：古くなった設備の交換、更新料の調整、次回更新時の見直しなどです。
- 合意したら書面に残す：減額の金額、いつから、一時的か恒久的かをはっきり書きます。
長く住んでいる入居者が退去すると、空室期間の家賃、原状回復、募集の費用がかかります。一律に断るより、退去された場合の損失と比べて判断するのが現実的です。
値下げの前に考えたい空室対策
フリーレント
入居から一定期間の家賃を無料にする方法です。月々の家賃は下げないため、募集家賃を据え置けます。すぐに解約されると損をするため、短期解約時の違約金などの特約をあわせて検討しましょう。
設備・内装の改善
部屋の使いやすさを上げて、家賃を維持する方法です。押入れの改装については「賃貸の押入れをクローゼットにすると空室対策になる？改装の選び方と、繁忙期前に決めたい段取り・経費の考え方」、照明の入れ替えについては「賃貸の蛍光灯はいつまで使える？2027年から製造終了が進む照明をLEDに替える時期と、空室対策・入居者対応で大家さんが気をつけること」で解説しています。
募集条件の見直し
敷金・礼金、ペット可、入居日の相談など、家賃以外の条件を見直すと反響が変わることがあります。
方法ごとの比較
| 方法 | 月々の家賃 | 既存入居者への影響 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 募集家賃の値下げ | 下がる | 減額の申し入れのきっかけになりやすい | 一度下げると戻しにくい |
| フリーレント | 据え置き | 比較的小さい | 短期解約の特約を検討 |
| 設備・内装の改善 | 据え置き〜上げる | 小さい（条件の差を説明しやすい） | 費用と回収までの期間 |
| 募集条件の見直し | 据え置き | 小さい | 敷金を減らすと退去時の精算に影響 |
繁忙期前に決めておきたいこと
一般に、進学や転勤の多い1〜3月は部屋探しが増える時期です。値下げを判断する前に、次の点を決めておくと慌てずに済みます。
- 値下げする場合の下限の家賃
- 既存入居者から申し入れがあった場合の方針（応じる条件と、据え置く理由）
- 値下げ以外の対策に使える予算
- 管理会社との連絡方法と、判断までの日数
管理会社に任せている場合は、こうした方針を事前に共有しておくと対応がぶれません。管理会社を選ぶときに確かめたい項目は「賃貸管理会社の見積もりはどこを比べる？管理委託料以外の費用と、重要事項説明・契約書で確かめる項目」をご覧ください。
よくある質問
Q. 募集家賃を下げたら、既存入居者にも知らせる必要がありますか？
知らせるかどうかは大家さんの判断です。ただ、問い合わせがあったときに説明できるよう、空室と既存の部屋の条件の違い（リフォームの有無、設備、契約時期）を整理しておきましょう。
Q. 減額の申し入れを断ったら、入居者は家賃を払わなくてよいのですか？
いいえ。話し合いがまとまらない間も、大家さんは自分が相当と考える額の家賃を請求できます（借地借家法32条3項）。入居者が一方的に減らした額しか払わない場合は、早めに管理会社や専門家に相談してください。
Q. 「家賃を減額しない」という特約は有効ですか？
32条1項のただし書きが定めているのは「一定期間増額しない」特約です。減額をしない特約の扱いは、普通借家か定期借家かなど契約の種類でも変わるため、弁護士などの専門家に確認しましょう。
Q. フリーレントにすると、既存入居者との公平性が問題になりませんか？
フリーレントは月々の家賃を変えないため、家賃の差として表に出にくい方法です。それでも気になる場合は、既存入居者には更新時の特典や設備交換で応えるといった方法もあります。
Q. 値下げの幅はどう決めればよいですか？
周辺で条件の近い部屋の募集家賃や成約事例と比べて決めます。空室期間が長引くと損失も増えるため、下限を決めたうえで、時期を区切って見直すのがおすすめです。
まとめ
- 募集家賃の値下げは既存入居者に伝わりやすく、減額の申し入れのきっかけになりうる。
- 借地借家法32条により家賃の増減を請求できるが、募集家賃を下げたからといって自動的に下がるわけではない。
- 話し合いがまとまらないときは、簡易裁判所の宅地建物調停という方法がある。
- フリーレントや設備改善など、値下げ以外の空室対策も比べてから判断したい。
マチ不動産へのご相談
神戸市灘区・東灘区で、空室対策や家賃設定、入居者からの家賃のご相談への対応にお悩みのオーナー様は、マチ不動産へご相談ください。周辺の募集状況を踏まえて、値下げ以外の方法も含めて一緒に考えます。
マチ不動産株式会社（神戸市灘区福住通2-1-9）TEL 078-262-1201／営業時間10:00〜18:00／水曜定休
