家を売り出すなら、12月に始めても年明けまで待っても、大きな損得が決まるわけではありません。近畿レインズの月別データでは、1月は成約が少なく、新規の売り物件が増える月でした。一方、成約は3月に向けて増えています。つまり「12月に売り出して年明けの動きに間に合わせる」か、「年明けすぐに売り出して3月までに決める」かを、ご自身の引っ越しの時期や資金の予定に合わせて選ぶのが現実的です。この記事では、データと段取りの両面から決め方を整理します。
この記事で分かること
- 近畿圏の12月〜3月の成約件数・新規登録件数の動き
- 12月に売り出す場合と、年明けに売り出す場合のメリット・注意点
- 固定資産税の「1月1日」の基準と売却の関係
- 年末年始をまたぐときの段取り
- 冬の内覧で準備しておきたいこと
12月と年明けの市場の動き
近畿圏の月別データ
近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）の「マンスリーレポート ダイジェスト 2025年1月号」から、2023年12月〜2024年3月の数字を抜き出しました。成約件数は売買が決まった件数、新規登録件数は新たに売りに出た物件の件数です。
| 年月 | 中古マンション 成約 | 中古マンション 新規登録 | 中古戸建 成約 | 中古戸建 新規登録 |
|---|---|---|---|---|
| 2023年12月 | 1,304件 | 5,081件 | 892件 | 3,494件 |
| 2024年1月 | 1,187件 | 5,877件 | 832件 | 3,889件 |
| 2024年2月 | 1,415件 | 5,901件 | 969件 | 4,187件 |
| 2024年3月 | 1,797件 | 5,973件 | 1,202件 | 4,241件 |
データから読めること
- 12月は新規登録が少ない：売りに出る物件が少なく、比べられる競合が少ない時期です。
- 1月は成約が少ないのに、新規登録が増える：年明けに売り出す人が多く、物件が増える一方で、成約はまだ少ない月です。
- 3月は成約が多い：中古マンションも中古戸建も、4か月の中で最も成約が多い月でした。
ただし、これは近畿圏全体の1年分の数字です。年や地域、物件の種類によって動きは変わります。灘区・東灘区の個別の物件では、価格や立地の影響のほうが大きいことも多いので、「傾向の目安」として見てください。
12月に売り出すメリット・注意点
メリット
- 新しい売り物件が少ない時期なので、比べられる相手が少ない。
- 年明けに動き出す買主に、最初から見てもらえる。
- 年末年始の休みに、家族でじっくり物件を探す人の目に留まる。
注意点
- 年末は売主も買主も忙しく、内覧の日程が組みにくい。
- 年末年始は不動産会社や金融機関、役所の休みがあり、契約や住宅ローンの手続きが止まる期間がある。
- 掲載から日が経つと「売れ残り」に見えやすいため、年明けに価格や写真を見直す計画を立てておく。
年明けに売り出すメリット・注意点
メリット
- 年末の準備期間を使って、片付けや書類集めを落ち着いて進められる。
- 春の住み替えを考える買主の動きに合わせやすい。
注意点
- 1月は新しい売り物件が増えるため、価格や見せ方で比べられやすい。
- 3月までに引き渡しを終えたい場合、契約から決済までの日数に余裕がなくなる。
12月と年明けの比較
| 項目 | 12月に売り出す | 年明けに売り出す |
|---|---|---|
| 競合する新規物件 | 少なめ | 増える（1月） |
| 内覧の日程 | 年末は組みにくい | 組みやすい |
| 準備期間 | 短い | 年末を使える |
| 3月までの引き渡し | 余裕がある | やや慌ただしい |
| 気をつけること | 年明けの見直し計画 | 価格と写真で差をつける |
固定資産税と「1月1日」
神戸市の案内では、固定資産税を納める人は「毎年1月1日（賦課期日）現在に土地又は家屋を所有している人」とされています。年の途中で売っても、その年度の固定資産税は1月1日時点の所有者に課税されます。
売買では、引き渡し日を基準に売主と買主で日割り精算するのが一般的です。精算の起算日（1月1日か4月1日か）は契約で決めます。12月に売り出して年内に引き渡しまで終えるのは難しいことが多く、1月1日をまたいでも売主が損をする仕組みではありません。
年末年始をまたぐときの段取り
- 12月前半：査定と媒介契約、写真撮影、図面の準備。
- 12月中旬：売り出し開始。年末年始の内覧対応できる日を不動産会社に伝える。
- 年末年始：休み中の問い合わせは、休み明けにまとめて対応されることも。
- 1月中旬：反響を見て、価格・写真・紹介文を見直す。
- 2〜3月：契約・決済。住宅ローンの残りがある場合は、一括返済の申し込み時期を早めに確認。
住宅ローンの一括返済の段取りは「家を売るときの住宅ローン一括返済は何日前に申し込む？手数料・保証料の戻り・抵当権抹消書類まで、決済日までの段取り」で解説しています。
冬の内覧の準備
冬は日が短く、部屋が寒く暗く見えやすい季節です。
- 内覧の前に暖房をつけ、部屋を暖めておく
- 照明を全部つけ、カーテンを開けて明るく見せる
- 結露を拭き、窓まわりのカビを掃除しておく
- エアコンなど置いていく設備を決めておく
設備の扱いは「家を売るときエアコンは置いていく？外す？付帯設備表の書き方と内覧での見せ方、引渡し後の故障で困らないための決め方」、空き家の冬の管理は「空き家を売り出し中の冬、水道は止める？凍結・破裂を防ぐ管理と内覧前の通水チェック」もご覧ください。
よくある質問
Q. 年末に売り出すと、足元を見られて値引きされませんか？
時期だけで値引きが決まるわけではありません。値引きの交渉は、周辺の売り物件との比較や、掲載期間の長さで起こりやすくなります。年明けに見直す計画を先に立てておくと、慌てた値下げを避けられます。
Q. 12月に売り出したら、年内に売れることはありますか？
可能性はありますが、契約から引き渡しまでには住宅ローンの手続きなどで日数がかかるのが一般的です。年内の引き渡しを前提にせず、年明けの引き渡しも視野に入れて計画しましょう。
Q. 1月1日をまたいだら、固定資産税は全額売主が払うのですか？
納税通知は1月1日時点の所有者に届きますが、売買では引き渡し日を基準に買主と日割りで精算するのが一般的です。起算日などは契約で決めるので、契約前に確認しましょう。
Q. 3月に成約が多いなら、2月に売り出すのが一番ですか？
3月までに引き渡しを終えたい買主にとっては、2月の売り出しでは日数が足りないこともあります。売り出しから成約までの期間は物件ごとに違うため、余裕をもって準備するのがおすすめです。
Q. データは灘区・東灘区にも当てはまりますか？
紹介したのは近畿圏全体の数字なので、地域の個別の動きとは違うことがあります。地域の相場や反響の見込みは、査定のときに不動産会社に確かめましょう。
まとめ
- 近畿圏のデータでは、12月は新規登録が少なく、1月は成約が少ないのに新規登録が増え、3月は成約が多かった。
- 12月の売り出しは競合が少ない一方、年末の日程と年明けの見直しに注意。
- 年明けの売り出しは準備に余裕があるが、1月は物件が増えて比べられやすい。
- 固定資産税は1月1日時点の所有者に課税されるが、売買では日割りで精算するのが一般的。
マチ不動産へのご相談
神戸市灘区・東灘区で、家やマンションの売り出し時期にお悩みの方は、マチ不動産へご相談ください。査定から売り出しの段取り、年末年始の内覧対応まで、ご事情に合わせて一緒に計画します。
マチ不動産株式会社（神戸市灘区福住通2-1-9）TEL 078-262-1201／営業時間10:00〜18:00／水曜定休
