会社員の大家さんで、給与以外の所得が不動産所得だけ、しかもその金額が20万円以下なら、所得税の確定申告はしなくてよい場合があります。ただし、住民税（市県民税）の申告は別に必要です。神戸市も「給与所得以外の所得が20万円以下で所得税の確定申告をする必要のない人も住民税（市県民税）の申告が必要」と案内しています。
この「20万円ルール」は所得税だけのものです。住民税には同じ仕組みがありません。この記事では、判定の仕方と、神戸市での住民税申告の出し方を順番に説明します。
この記事で分かること
- 20万円以下で確定申告が不要になる条件と、住民税申告との関係
- 20万円は「家賃収入」ではなく「所得（収入−経費）」で判定すること
- 20万円以下でも確定申告をした方がよいケース
- 神戸市での住民税申告の期限・申告先と、用意するもの
不動産所得20万円以下の「確定申告不要」と「住民税申告」の関係
国税庁は、給与所得者で確定申告が必要な人として「1か所から給与の支払を受けている人で、給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人」を挙げています。裏返すと、勤務先で年末調整を受けていて、給与以外の所得の合計が20万円以下なら、所得税の確定申告は原則いりません。
一方、住民税は市区町村の税金で、所得税とは仕組みが別です。神戸市では、1月1日に市内に住所があり、前年に不動産所得などがあった人は、毎年2月1日から3月15日までに住民税の申告をすることになっています。給与以外の所得が20万円以下で確定申告をしない人も、この住民税の申告が必要です。
| 税金 | 給与以外の所得が20万円以下のとき | 手続き先 |
|---|---|---|
| 所得税 | 確定申告は原則不要（年末調整済みの場合） | 税務署 |
| 住民税（市県民税） | 申告が必要 | お住まいの市区町村（神戸市なら市民税課） |
なお、確定申告をした場合は、その内容が税務署から市区町村へ送られるため、住民税の申告を別にする必要はありません。
20万円は「家賃収入」ではなく「不動産所得」で判定する
不動産所得の計算式
20万円の判定に使うのは「所得」です。家賃などの収入から、必要経費を差し引いた金額です。
不動産所得 ＝ 総収入金額（家賃・共益費・礼金・更新料など）− 必要経費（固定資産税・管理委託料・修繕費・減価償却費・ローン利息など）
家賃収入が年間100万円あっても、経費が85万円なら所得は15万円です。逆に、家賃収入は少なくても経費がほとんどなければ、所得が20万円を超えることもあります。
計算例
区分マンション1室を貸している会社員の例です（数字は説明のための仮の例です）。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 家賃収入（月6万円×12か月） | 72万円 |
| 管理費・修繕積立金 | 18万円 |
| 管理委託料 | 4万円 |
| 固定資産税 | 7万円 |
| 減価償却費 | 20万円 |
| 借入金の利息 | 8万円 |
| 不動産所得 | 15万円 |
この例では不動産所得が15万円なので、ほかに給与以外の所得がなければ、所得税の確定申告は原則不要です。ただし住民税の申告は必要になります。
経費になるものの考え方は、賃貸の押入れをクローゼットにすると空室対策になる？改装の選び方と、繁忙期前に決めたい段取り・経費の考え方でも触れています。
20万円以下でも確定申告が必要・有利になるケース
次のような場合は、20万円以下でも確定申告をすることになります。
- 医療費控除やふるさと納税（ワンストップ特例を使わない場合）などで確定申告をするとき：確定申告をするなら、20万円以下の不動産所得も含めて申告します
- 給与を2か所以上から受けているとき：条件によっては確定申告が必要です
- 不動産所得が赤字のとき：赤字は給与所得と損益通算（差し引き）できる場合があり、確定申告をすると源泉徴収された所得税の一部が戻ることがあります。ただし、土地を取得するための借入金の利子にあたる部分は損益通算できないなどの決まりがあります
- 青色申告をしているとき：青色申告の承認を受けている人は、決められた手続きにそって申告します
とくに3の赤字のケースは、申告しないと損をすることがあります。買った年や大きな修繕をした年は、所得がマイナスになっていないか確認しましょう。
住民税の申告を神戸市でする方法
期限と申告先
神戸市の住民税（市県民税）の申告期限は、毎年2月1日から3月15日までです。対象は、その年の1月1日に神戸市内に住所がある人です。神戸市の案内では、申告書の提出先は市民税課（個人市民税担当）とされています。申告書の様式や請求方法は、神戸市の「市民税・県民税の申告」のページから確認できます。
申告に用意するもの
一般的には次のものを用意します。
- 勤務先の源泉徴収票
- 家賃収入の明細（通帳、管理会社からの送金明細書など）
- 必要経費の領収書や明細（固定資産税の納税通知書、管理委託料の明細、修繕の領収書など）
- 減価償却費の計算メモ
- マイナンバーが確認できるものと本人確認書類
管理会社に管理を任せている場合は、年間の収支報告書があると集計が楽になります。管理会社を選ぶときの比べ方は賃貸管理会社の見積もりはどこを比べる？管理委託料以外の費用と、重要事項説明・契約書で確かめる項目で紹介しています。
住民税申告をしないとどうなる？
住民税の申告をしないと、市区町村は勤務先から届く給与の情報だけで住民税を計算します。そのため、不動産所得の分の住民税が反映されず、後から申告を求められたり、さかのぼって課税されたりすることがあります。
また、住民税の申告は、所得の証明書（課税証明書）の内容にも反映されます。住宅ローンや保育所の申込みなどで所得の証明を使う予定がある人は、正しく申告しておくと安心です。
20万円を超えそうなときに年内にしておきたいこと
12月に入る前に、今年の収支をざっくり集計しておくのがおすすめです。
- 1月から11月までの家賃収入を通帳や送金明細で確認する
- 経費の領収書をまとめ、足りないものは再発行を依頼する
- 減価償却費を計算し、所得の見込みを出す
- 20万円を超えそうなら、翌年2月16日から始まる確定申告の準備を進める
なお、確定申告の期間は年によって曜日の関係で変わることがあります。国税庁の案内で最新の日程を確認してください。家賃の滞納や保証会社からの入金がある年は、計上時期にも注意が必要です。詳しくは家賃保証会社から代位弁済を受けたら確定申告はどうする？滞納家賃の計上時期と、回収できないときの扱いをご覧ください。
よくある質問
Q. 家賃収入が年20万円を超えたら確定申告が必要ですか？
判定は家賃収入ではなく、経費を引いた後の不動産所得で行います。家賃収入が20万円を超えていても、所得が20万円以下なら所得税の確定申告は原則不要です。ただし住民税の申告は必要です。
Q. 不動産所得が赤字なら、住民税の申告もいりませんか？
赤字でも申告しておくのがおすすめです。確定申告で給与所得と損益通算すれば、所得税や住民税が軽くなる場合があります。確定申告をしない場合でも、住民税の申告が必要かどうかはお住まいの市区町村に確認してください。
Q. 住民税の申告をすると会社に副業が知られますか？
住民税の納め方を「普通徴収（自分で納付）」にできる場合がありますが、市区町村や所得の種類によって扱いが異なります。気になる場合は、申告の前に市区町村の窓口に確認してください。
Q. 神戸市に引っ越したばかりです。どこに申告しますか？
住民税は、その年の1月1日に住所があった市区町村に申告します。1月2日以降に神戸市へ転入した場合は、前に住んでいた市区町村が申告先になります。
Q. 20万円以下でも、ふるさと納税をしたら確定申告が必要ですか？
ワンストップ特例を使えば確定申告をしなくてもよい場合があります。ただし、確定申告をする場合は、20万円以下の不動産所得も含めて申告する必要があります。
まとめ
- 不動産所得が20万円以下の会社員大家さんは、所得税の確定申告が原則不要な場合がある
- ただし住民税（市県民税）には20万円ルールがなく、申告が必要
- 判定は「家賃収入」ではなく「不動産所得（収入−経費）」で行う
- 赤字のときや、医療費控除などで確定申告をするときは、不動産所得も含めて申告する
- 神戸市の住民税申告は毎年2月1日から3月15日まで
税金の取り扱いは個別の事情で変わります。具体的な判断は、税務署・市区町村の窓口や税理士にご相談ください。
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