入居者が家賃を滞納し、家賃保証会社から代位弁済（入居者に代わって保証会社が家賃を支払うこと）を受けた場合でも、確定申告で収入に入れる時期は「入金された日」ではなく、原則として「契約で決めた家賃の支払日」です。たとえば2026年12月分の家賃が滞納になり、2027年に代位弁済で入金されても、その家賃は2026年分の収入です。保証会社がつかず回収できなかった家賃は、貸付けの規模によって扱いが大きく変わります。
この記事で分かること
- 滞納家賃と代位弁済の入金を、どの年の収入にするか
- 年をまたいだ代位弁済の帳簿のつけ方（仕訳例）
- 回収できなかった家賃の扱い（事業的規模とそれ以外の違い）
- 確定申告前の12月〜1月にオーナーが確かめておきたいこと
代位弁済の家賃は「支払日」の年の収入になる
家賃の収入計上時期の基本
国税庁のタックスアンサー（No.1376）では、地代・家賃は、契約や慣習で支払日が決まっている場合、その支払日に収入として計上するとされています。支払日の定めがない場合は、実際に受け取った日です。
賃貸借契約書には「毎月末日までに翌月分を支払う」などの支払日が書かれているのが一般的です。そのため、入居者が払っていなくても、支払日が来た時点で収入に計上するのが原則です。
代位弁済で入金されたお金は「新しい収入」ではない
代位弁済は、入居者の代わりに保証会社が家賃を払う仕組みです。オーナーから見ると、もともと受け取るはずだった家賃が、別の人から入金されただけです。支払日の年にすでに収入（未収家賃）として計上していれば、代位弁済の入金時は「未収家賃が回収された」という記録になり、もう一度収入に入れる必要はありません。
ここでよくあるミスが2つあります。
- 滞納分を収入に入れず、代位弁済の入金があった年の収入にしてしまう（計上時期のずれ）
- 支払日の年に未収で計上したうえ、入金時にも収入にしてしまう（二重計上）
年をまたいだ代位弁済の帳簿のつけ方
12月分の家賃8万円（支払日：12月27日）が滞納になり、翌年2月10日に保証会社から代位弁済で入金された例です。
| 日付 | 借方 | 貸方 | ポイント |
|---|---|---|---|
| 2026年12月27日 | 未収賃貸料 80,000円 | 賃貸料 80,000円 | 支払日に収入計上（2026年分） |
| 2027年2月10日 | 普通預金 80,000円 | 未収賃貸料 80,000円 | 回収の記録のみ。収入は増えない |
白色申告で帳簿を簡単にしている場合も、考え方は同じです。2026年分の収支内訳書には、滞納中の12月分も賃貸料に含めて書きます。保証会社から届く代位弁済の明細（対象月と金額）は、どの月の家賃なのかを確かめる証拠になるので保管しておきましょう。
保証会社に払う費用はどうなる？
保証料は入居者が負担する契約が多いですが、オーナーが保証会社に事務手数料などを払っている場合は、不動産所得の必要経費として扱うのが一般的です。契約書や請求書で、誰が何の費用を負担しているかを確かめておきましょう。代位弁済に遅延損害金などが含まれる場合の扱いは、明細を持って税理士に確認すると安心です。
保証会社がなく、家賃を回収できなかったときの扱い
保証会社をつけていない、保証の上限を超えた、といった理由で家賃が回収できないこともあります。この場合、貸付けが「事業的規模」かどうかで扱いが変わります。
事業的規模かどうかの目安（5棟10室基準）
国税庁のタックスアンサー（No.1373）では、建物の貸付けは次のどちらかに当てはまれば、原則として事業として行われているものとされています。
- アパートなど：貸与できる独立した室数がおおむね10室以上
- 一戸建て：おおむね5棟以上
規模による違い
| 区分 | 回収できない家賃の扱い | 手続き |
|---|---|---|
| 事業的規模 | 回収不能になった年の必要経費（貸倒損失）にする | その年の確定申告で経費に入れる |
| 事業的規模に至らない | 収入に計上した年までさかのぼり、その分の所得がなかったものとして計算し直す | 更正の請求をする |
事業的規模に至らない場合の更正の請求は、国税庁の案内で、後発的な理由で所得金額に異動が生じたときは「その事実が生じた日の翌日から2か月以内」に提出するとされています。期限が短いので注意しましょう。
また国税庁の質疑応答事例では、事業的規模に至らない貸付けで、計上した年の不動産所得が赤字だった場合、さかのぼって減らせる金額は生じないとされています。不動産所得が黒字の年かどうかで結果が変わります。
「回収できない」と言えるのはいつ？
所得税基本通達51-12では、債務者の資産状況や支払能力から全額が回収できないことが明らかになった場合に、その年の貸倒れにするとされています。担保がある場合は、担保を処分した後でなければ貸倒れにはできません。
賃貸では、預かっている敷金を滞納家賃に充てた後の残りが問題になるのが一般的です。単に「催促しても払ってくれない」だけでは、回収不能とは判断されにくい点に注意しましょう。敷金の精算と申告の関係は敷金から原状回復費を差し引いた時の確定申告｜収入と経費の書き方でも解説しています。
確定申告前の12月〜1月に確かめたいこと
- 12月分（12月が支払日の家賃）で未入金のものがないか、入居者ごとに一覧にする
- 保証会社に代位弁済を請求した月と、入金予定日を確かめる
- 代位弁済の明細を、対象月ごとに帳簿と照らし合わせる
- 退去済みで回収の見込みがない滞納があれば、敷金充当後の残額と経緯の記録をまとめる
- 自分の貸付けが事業的規模かどうか（室数・棟数）を確認する
よくある質問
Q. 代位弁済の入金が翌年1月なら、翌年の収入にしてもいいですか？
原則はできません。契約で支払日が決まっている家賃は、支払日の年の収入です。入金が翌年になっても、未収家賃として支払日の年に計上します。
Q. 滞納分を収入に入れずに申告してしまいました。
収入が少なかったことになるため、修正申告が必要になる場合があります。気づいた時点で、帳簿と通帳を確かめ、税務署や税理士に相談しましょう。
Q. 管理会社経由で入金される場合も同じですか？
同じです。管理会社が代位弁済の入金をまとめて送金する場合は、送金明細で対象月を確認して、どの月の家賃かを帳簿に記録します。
Q. 10室未満でも青色申告をしていれば貸倒損失にできますか？
青色申告かどうかではなく、貸付けが事業的規模かどうかで判断します。事業的規模に至らない場合は、さかのぼって所得を計算し直す扱いになります。
Q. 夜逃げで連絡が取れない入居者の家賃は、すぐ貸倒れにできますか？
連絡が取れないだけで直ちに回収不能とは限りません。保証人や保証会社への請求、敷金の充当などを行い、その経緯を記録したうえで判断します。個別の判断は税理士に確認しましょう。
まとめ
- 家賃は、契約で決めた支払日の年の収入。滞納中でも未収家賃として計上する
- 代位弁済の入金は「未収家賃の回収」。入金年の収入に入れると二重計上になる
- 回収できない家賃は、事業的規模なら回収不能の年の経費、それ以外はさかのぼって計算し直す
- 事業的規模に至らない場合の更正の請求は、事実が生じた日の翌日から2か月以内
- 12月分の未入金と代位弁済の明細は、年末のうちに一覧にしておく
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参考情報
- 国税庁 No.1376 不動産所得の収入計上時期
- 国税庁 No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分
- 国税庁 質疑応答事例「事業に至らない規模の不動産貸付において未収家賃が回収不能となった場合」
- 国税庁 所得税基本通達〔貸倒損失〕51-11〜51-13
- 国税庁「所得税及び復興特別所得税の更正の請求手続」
