権利証（登記済証）や登記識別情報をなくしても、家は売却できます。権利証は再発行できませんが、司法書士などの専門家が本人であることを確認して作る「本人確認情報」や、登記所から届く「事前通知」に答える方法で、所有権移転の登記ができます。売却の決済（代金の支払いと引き渡し）では、本人確認情報を使うのが一般的です。
法務省も、権利証をなくしても「所有権等の権利を失うことはありません」と案内しています。慌てずに、早めに不動産会社と司法書士に伝えることが大切です。
この記事で分かること
- 権利証と登記識別情報の違い
- 権利証の代わりになる3つの方法と、それぞれの違い
- 売却の決済で本人確認情報が選ばれやすい理由
- 権利証がないと分かってから決済までの段取り
権利証をなくしても家は売却できる
家を売るときは、買主へ所有権を移す登記をします。このとき売主は、原則として権利証または登記識別情報を出す必要があります。売主が本当に持ち主であることを確かめるためです。
ただ、権利証がなくても登記ができるように、不動産登記法には代わりの方法が用意されています。権利証をなくしたことで売却ができなくなるわけではありません。
一方で、権利証は再発行できません。見つからないときは「代わりの方法」で進めることになり、そのぶん日数や費用がかかります。売り出し前の早い段階で確認しておくと、スケジュールに余裕が持てます。
権利証と登記識別情報の違い
| 名前 | いつごろ発行されたか | 見た目 |
|---|---|---|
| 登記済証（いわゆる権利証） | 登記所がオンライン化される前の登記 | 登記申請書などに「登記済」の朱色の印が押された書類 |
| 登記識別情報 | オンライン化された後の登記 | 12桁の英数字の符号が書かれた「登記識別情報通知」。目隠しシールなどで隠されている |
どちらも、登記の名義人が本人であることを示す大切な情報です。登記識別情報は、通知の紙をなくしても、符号が分からなければ使えません。符号を誰かに知られた場合は、悪用の心配もあります。
権利証の代わりになる3つの方法
権利証や登記識別情報を出せないときは、次の3つの方法のどれかで登記をします。
司法書士の本人確認情報
登記を依頼する司法書士などの資格者代理人が、売主と面談して本人であることを確かめ、その内容を「本人確認情報」という書面にまとめて登記所に出す方法です。登記官がその内容を相当と認めれば、事前通知は省かれます。
面談では運転免許証などの本人確認書類を確認し、登記の内容や物件のことについて質問されるのが一般的です。法務省の事務の取扱いでは、登記官が本人確認情報の内容を相当と認めないときは、事前通知の手続きになるとされています。
費用は司法書士の報酬に加算されるのが一般的で、金額は事務所によって異なります。見積もりで確認してください。
登記所からの事前通知
権利証を出さずに登記を申請し、登記所から売主本人に「この申請があった。内容が本当なら申し出てください」という通知を送ってもらう方法です。売主は通知書に署名・押印して登記所へ返します。
不動産登記規則では、申し出の期間は通知を発送した日から2週間（売主が海外に住んでいる場合は4週間）とされています。期間内に申し出がないと、登記は進みません。
公証人の認証
公証役場で、公証人に本人であることを確認してもらい、登記申請に関する書類に認証を受ける方法です。登記官が内容を相当と認めれば、事前通知は省かれます。司法書士の本人確認情報の代わりに使われることがあります。
売却の決済では本人確認情報が選ばれやすい理由
家の売却では、多くの場合、買主が住宅ローンを使います。決済の日には、売主への代金の支払い、買主への所有権の移転、金融機関の抵当権の設定を同じ日にまとめて行います。
事前通知の方法だと、登記の申請をしてから売主が通知に答えるまで、登記が終わるかどうかが確定しません。買主の金融機関から見ると、お金を払ったのに所有権が移らないおそれがあるため、事前通知による決済は受け入れられにくいのです。
そのため、決済の日に登記を確実に進めたい売却では、司法書士の本人確認情報（または公証人の認証）が選ばれるのが一般的です。
| 方法 | 決済日との相性 | 売主の手間 | 費用の目安 |
|---|---|---|---|
| 本人確認情報 | 良い（決済当日に申請できる） | 司法書士との面談 | 司法書士報酬に加算。事務所ごとに見積もり |
| 事前通知 | 合わない（申請後の回答待ちが必要） | 通知書の受け取りと返送 | 追加の報酬は少ないことが多い |
| 公証人の認証 | 良い | 公証役場へ行く | 公証役場の手数料などがかかる |
権利証紛失から決済までの段取り
- 家の中を探す：金庫、仏壇の引き出し、購入時の契約書の封筒、銀行の貸金庫などを確認します
- 不動産会社に伝える：売り出し前か、遅くとも売買契約の前に伝えます。決済日の決め方にかかわるためです
- 司法書士に相談する：本人確認情報で進めるか、どの書類を準備するかを決めます
- 本人確認の面談を受ける：運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなどの本人確認書類を用意します
- 登記の住所を確認する：登記の住所と今の住所が違うと、住所変更の登記も必要になります
- 決済日に登記を申請する：本人確認情報を添えて、所有権移転の登記を申請します
なお、登記の住所を変えた後、短い期間のうちに権利証なしで所有権の登記を申請すると、前の住所あてにも通知が送られる仕組みがあります。住所変更が絡む場合は、司法書士に日程を相談してください。
物件の書類をそろえるときは、登記簿や図面も確認しておくと安心です。法務局で取れる図面については建物図面・各階平面図（建物図面）は法務局で取得できますで紹介しています。
売却前に探しておきたい場所と、相続した家の場合
権利証は、思わぬ場所から見つかることがあります。
- 購入時の売買契約書や重要事項説明書と同じファイル
- 住宅ローンを借りた金融機関から返却された書類の封筒
- 実家の仏壇・タンス・金庫
- 銀行の貸金庫
相続した家を売る場合は、まず相続による名義変更の登記をします。相続の登記では、亡くなった人の権利証がなくても手続きができる場合が多いです。そして相続の登記が終わると、相続人あてに新しい登記識別情報が発行されます。売却のときはこの新しい登記識別情報を使えるので、親の権利証が見つからなくても困らないことがあります。
売却の税金や手続きのことは、家を売ったら翌年の国民健康保険料は上がる？3,000万円特別控除との関係と、神戸市で確かめたいこともあわせてご覧ください。
よくある質問
Q. 権利証を再発行してもらうことはできますか？
できません。法務省も、権利証は再発行できないと案内しています。代わりに、司法書士の本人確認情報などの方法で登記をします。
Q. 権利証をなくしたら、勝手に家を売られてしまいませんか？
権利証だけで登記ができるわけではなく、印鑑証明書などの本人確認の書類も必要です。不正な登記のおそれが差し迫っているときは、登記所に「不正登記防止申出」をする制度もあります。
Q. 本人確認情報の面談では何を聞かれますか？
本人確認書類の確認のほか、物件を取得したいきさつや、登記の内容などを聞かれるのが一般的です。家族の同席や代理人での面談はできない場合が多いので、本人が対応できる日程を組みましょう。
Q. 売買契約の後に権利証がないと分かりました。間に合いますか？
本人確認情報なら、決済当日の申請に合わせて準備できることが多いです。分かった時点ですぐに不動産会社と司法書士に伝え、面談の日程を決めてください。
Q. 登記識別情報の紙はあるのに、目隠しシールをはがしてしまいました。
紙が手元にあり、符号を他人に見られていなければ使えるのが一般的です。心配な場合は、司法書士に相談してください。
まとめ
- 権利証や登記識別情報をなくしても、家は売却できる
- 権利証は再発行できず、本人確認情報・事前通知・公証人の認証のどれかで登記をする
- 決済の日に確実に登記をするため、売却では本人確認情報が選ばれやすい
- 見つからないと分かったら、売買契約の前に不動産会社と司法書士へ伝える
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