増築した部分が登記されていない家でも、売ること自体はできます。ただし、買主が住宅ローンを使う場合、金融機関から「登記と実際の建物を一致させてほしい」と求められることが多く、売る前か引き渡しまでに「建物表題部変更登記（増築の登記）」をするのが一般的な進め方です。あわせて、その増築に建築確認が必要だったかどうかも確かめておくと、買主への説明や価格の話し合いがスムーズになります。
この記事で分かること
- 増築部分が未登記だと、売却で何が困るのか
- 増築の登記（表題部変更登記）の流れと、必要になりやすい書類
- 増築に建築確認が必要だったかの確かめ方（10㎡・防火地域の考え方）
- カーポート・物置・サンルームは「増築」にあたるのか
- 登記をしてから売るか、そのまま売るかの考え方
増築部分が未登記の家とは
登記簿の床面積と、実際の床面積が違う状態
建物の登記簿（登記事項証明書）には、建物の種類・構造・床面積などが書かれています。部屋を増やした、サンルームを付けた、2階を広げたなどで床面積が変わったのに、登記を変えていない状態が「増築部分が未登記」です。
不動産登記法では、建物の床面積などが変わったとき、所有者は変更があった日から1か月以内に変更の登記を申請しなければならないとされています（不動産登記法第51条）。ところが実際には、昔の増築でこの手続きがされていない家は少なくありません。
よくあるきっかけ
- 親の代に増築していて、子どもは知らなかった
- リフォーム会社に頼んだが、登記の話は出なかった
- 固定資産税は増えていたので、登記もされていると思っていた
固定資産税は、市町村が現地を調べて課税していることがあるため、「税金は増築後の面積でかかっているのに、登記は昔のまま」ということも起こります。
未登記のまま売ると何が困るのか
1. 買主の住宅ローンが通りにくい
買主が住宅ローンを使う場合、金融機関は建物に抵当権を設定します。登記簿の建物と実際の建物が違うと、担保の評価や手続きに支障が出るため、決済までに増築の登記を済ませるよう求められることが多いです。
2. 買主が不安に感じ、値下げ交渉の材料になる
「登記されていない部分は、ちゃんと建てられたものなのか」と、買主は不安を感じます。その結果、売れるまでに時間がかかったり、値下げを求められたりすることがあります。
3. 契約後のトラブルにつながる
未登記であることや、建築確認の有無を説明しないまま売ると、あとで「聞いていなかった」というトラブルになりかねません。売主には、契約の内容に合わない物件を引き渡したときの責任（契約不適合責任）があります。考え方は新民法で大きく変わった！瑕疵担保責任と契約不適合責任との違いは‼売主の対策方法についても詳しく解説で解説しています。
増築の登記（建物表題部変更登記）の流れ
誰に頼む？
建物の表題部の登記は、土地家屋調査士が代理で申請するのが一般的です。所有権の移転や抵当権の登記を担当する司法書士とは、担当する登記が違う点に注意してください。
大まかな流れ
- 土地家屋調査士に相談し、手元の資料を見てもらう
- 現地で建物を測り、図面を作る
- 増築部分が自分のものであることを示す書類を集める
- 法務局に申請する
- 登記が終わったら、新しい登記事項証明書で内容を確かめる
必要になりやすい書類
増築部分の登記では、建物図面・各階平面図のほか、増築部分の所有権を証明する書類として、建築確認の書類、工事の契約書や代金の領収書、固定資産税の評価証明書などが使われることがあります。何が使えるかは物件ごとに違うので、土地家屋調査士に相談しながら集めます。
今の登記上の図面は法務局で取れます。取り方は建物図面・各階平面図（建物図面）は法務局で取得できますをご覧ください。
費用と期間の考え方
費用は、建物の大きさや資料のそろい方、測量の手間などで変わります。資料が少なく、所有者の確認に時間がかかる場合は期間も延びます。売り出しを決めたら、早めに見積もりを取りましょう。
増築に建築確認が必要だったかを確かめる
登記とは別に、「その増築は建築基準法の手続きを踏んでいたか」も、買主が気にする点です。
10㎡以内なら確認不要、ただし防火地域などは例外
一般に、防火地域・準防火地域の外で、増築する部分の床面積の合計が10㎡以内なら、建築確認は不要とされています。
一方、神戸市は、防火地域・準防火地域では10㎡以内の増築でも確認申請などの手続きが必要な場合があると案内しています。また、手続きが要らない地域や規模でも、建物は建築基準法に合わせる必要があります。神戸市灘区・東灘区・中央区の市街地には準防火地域などの指定がある場所も多いので、物件ごとの確認が欠かせません。
カーポートや物置も「増築」になることがある
神戸市は、屋根付きのカーポートや物置も原則として建築物にあたり、置くことで増築にあたる場合があると案内しています。サンルームや屋根付きのテラスも同じように考える必要があります。
確かめ方
- 手元に建築確認の書類（確認済証・検査済証）が残っていないか探す
- 増築をした工務店・リフォーム会社に記録が残っていないか問い合わせる
- 神戸市で、その建物の建築確認の記録が残っているかを調べる
結果が分からない場合も、「分からない」ことをそのまま買主に説明することが大切です。
登記してから売る？そのまま売る？
| 進め方 | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|
| 登記してから売り出す | 買主の多くが住宅ローンを使うエリア・価格帯 | 費用と時間が先にかかる |
| 売買契約後、引き渡しまでに登記 | 早く売り出したい、増築部分が小さい | 契約書で、誰の費用でいつまでに登記するかを決める |
| 現状のまま売る（買取など） | 増築の経緯が分からない、手間をかけたくない | 価格は下がりやすい |
どの方法でも、未登記の事実と建築確認の状況を、重要事項説明や物件状況報告書できちんと伝えることが前提です。
このほか、売却前に登記まわりで確かめておきたいことは、権利証を紛失した家の売却｜本人確認情報と事前通知の違いや、道路の条件についてはセットバックが必要な土地の売却｜神戸市で調べる方法と注意点も参考にしてください。
よくある質問
Q. 未登記の増築があっても、相続登記はできますか？
相続による名義変更の登記は、登記されている建物について行います。増築部分の登記もあわせて整えておくと、その後の売却がスムーズです。順番は、司法書士・土地家屋調査士と相談して決めましょう。
Q. 増築部分を取り壊してから売るのはどうですか？
取り壊せば、登記と実際の建物を合わせやすくなる場合があります。ただし、解体費用がかかるうえ、使える広さが減って建物の価値が下がることもあります。取り壊した場合も、床面積が変わるので登記の手続きが必要になることがあります。
Q. 固定資産税は増築後の面積でかかっています。それでも登記は必要ですか？
固定資産税の課税と、法務局の登記は別の仕組みです。税金が増築後の面積でかかっていても、登記簿が昔のままなら、登記の手続きは別に必要です。
Q. 買主が現金で買う場合も、登記は必要ですか？
住宅ローンを使わない場合は、金融機関からの求めはありません。ただ、買主が将来売るときや相続のときに困らないよう、登記を整えてから引き渡すよう求められることもあります。条件は契約前に話し合って決めます。
Q. 違法な増築だったら、売れないのですか？
売ること自体はできますが、買主の住宅ローンが使えない、価格が大きく下がるなどの影響があります。是正（法律に合うように直すこと）ができるかどうかも含めて、建築士や不動産会社に相談してください。
まとめ
- 増築部分が未登記でも売れるが、買主の住宅ローンのために登記を求められることが多い
- 増築の登記は土地家屋調査士に相談し、所有を示す書類を集める
- 登記とは別に、建築確認が必要だったか（10㎡・防火地域など）を確かめる
- カーポートや物置も増築にあたる場合がある
- 未登記の事実と調べた結果は、買主にきちんと説明する
マチ不動産へのご相談
神戸市灘区・東灘区・中央区で、増築部分が未登記の家や、建築確認の書類が見つからない家の売却のご相談はマチ不動産へ。登記や調査の専門家とも連携しながら、売り方を一緒に考えます。
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