家主費用特約は、高齢の単身入居者が多い物件や、相続人と連絡が取りにくくなりそうな入居者がいる物件では、検討する価値が高い特約です。入居者が室内で亡くなった後の原状回復や空室期間の家賃は、通常の火災保険の補償では対象外になることが多いためです。一方で、補償の範囲や加入条件は商品ごとに大きく違うため、「付ければ安心」ではなく中身の確認が欠かせません。
この記事で分かること
- 入居者が室内で亡くなった後に大家さんに生じうる費用
- 家主費用特約で補償される主な費用と加入条件の例
- 国土交通省の「人の死の告知」ガイドラインと空室への影響
- 特約が必要かどうかを判断するポイント
- 火災保険の更新前に確認したいチェックリスト
入居者が室内で亡くなった後に大家さんが負担しうる費用
入居者が室内で亡くなり、発見までに時間がかかった場合、部屋の状態によっては通常の清掃では済みません。費用は本来、相続人や連帯保証人に請求できるものもありますが、相続人がいない、相続放棄された、連絡がつかないといった事情で、大家さんが立て替えたり負担したりすることがあります。
主な費用は次のとおりです。
| 費用 | 内容の例 |
|---|---|
| 原状回復・特殊清掃 | 消毒・脱臭、床や壁の張り替えなど |
| 遺品整理 | 室内に残された家財の整理・処分 |
| 家賃の損失 | 次の入居者が決まるまでの空室期間 |
| 家賃の値下げ分 | 募集条件を下げた場合の差額 |
| 相続財産清算人の申立費用 | 相続人がいない・分からない場合など |
冬は入浴中の事故など、室内での急な体調の変化が心配される季節でもあります。年末年始は親族や管理会社との連絡が途切れやすく、発見が遅れる要因にもなります。火災保険の更新が近い大家さんは、この機会に備えを見直しておくと安心です。
家主費用特約の補償内容と加入条件
家主費用特約は、賃貸住宅の火災保険などに付ける特約で、入居者の死亡事故（孤独死・自殺・殺人など）で部屋に損害や心理的な影響が出た場合の費用を補償するものです。保険会社によって「家主費用」「家主費用・利益」など名称や中身が異なります。
賃貸経営の情報サイト「健美家」の解説記事（2022年12月）では、ある商品の例として次のような内容が紹介されています。
- 補償の対象：家賃の損失（長期の空室や値下げ）、原状回復（消毒・脱臭を含む）、遺品整理や葬儀の費用、相続財産管理人（現在の相続財産清算人）の選任申立費用
- 家賃の補償期間が12か月の場合、上限768万円・保険料は年約4万円、24か月の場合、上限1,536万円・保険料は年約5万円という例
- 原状回復・事故対応・空室期間短縮の費用は、その中で100万円が上限
- 家賃収入補償特約に付ける形で、単独では付けられない
- 1室だけでなく、建物の全室を対象にする必要がある
これはあくまで一つの商品の例です。保険料や上限額は建物の規模や戸数、保険会社によって変わります。実際の補償内容は、必ず保険会社の約款・重要事項説明書で確認してください。
家賃収入補償特約との違い
家賃収入補償特約は、火災などで建物が損害を受け、家賃が入らなくなった場合の損失を補償するものです。一方、家主費用特約は、建物が壊れていなくても「人の死」によって生じる費用や家賃の損失を対象にする点が違います。両方を組み合わせる形の商品もあるため、今の契約にどちらが付いているかを確認しましょう。
火災保険に付けられない場合
今の火災保険の商品に家主費用特約がない場合でも、少額短期保険会社などが、大家さん向けに同じような費用を補償する保険を扱っていることがあります。自治体によっては、高齢者の入居を受け入れる大家さん向けの保険を紹介している例もあります。
「人の死」の告知ガイドラインと空室への影響
家賃の損失がどれくらい続くかは、次の入居者に告げる必要があるかどうかにも関係します。国土交通省は2021年（令和3年）10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しています。賃貸での扱いの要点は次のとおりです。
| ケース | 賃貸での扱い |
|---|---|
| 自然死・日常生活の不慮の死（転倒・誤嚥など） | 原則、告げなくてよい |
| 上記で特殊清掃等が行われた場合 | 発覚から概ね3年を過ぎれば、原則告げなくてよい |
| 自殺・他殺など | 概ね3年を過ぎれば、原則告げなくてよい |
| 事件性・社会的影響が特に大きい場合 | 3年を過ぎても告げる必要がある場合あり |
| 借主から聞かれた場合 | 告げる必要がある |
つまり、自然死であっても特殊清掃が必要になった場合は、概ね3年間は告知の対象になり、募集条件に影響することがあります。家主費用特約の家賃補償期間を選ぶときは、この期間も参考になります。
家主費用特約は必要？判断のポイント
次のような物件では、加入を前向きに検討する価値があります。
- 単身の高齢入居者が多い、またはこれから受け入れる予定がある
- 入居者の親族の連絡先が分からない、または遠方に住んでいる
- 1棟の戸数が少なく、1室の空室が家賃収入に大きく響く
- 見守りサービスや、死亡時の費用を補償する保証会社の商品を使っていない
反対に、ファミリー向けで単身者が少ない物件や、すでに保証会社の補償・見守りサービスで同じような費用が手当てされている物件では、保険料とのバランスで判断します。補償が重複していないかも確認しましょう。
また、国土交通省と法務省は、単身の高齢者が亡くなった後に残された家財（残置物）の処理を円滑にするための「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を2021年に公表しています。保険だけでなく、契約の段階で備える方法もあります。
火災保険の更新前に確認したいチェックリスト
- 今の火災保険に付けられる特約か（家賃収入補償特約とのセットが条件か）
- 1室だけでなく建物全体での加入が必要か
- 家賃の補償期間・上限額・免責（自己負担）はいくらか
- 自然死・孤独死が補償の対象に含まれるか、発見までの日数などの条件があるか
- 見守りサービスや保証会社の補償と重複していないか
管理会社に管理を任せている場合は、事故が起きたときに誰が保険会社へ連絡し、特殊清掃や遺品整理の手配をするのかも、管理委託契約の中で確認しておきましょう。
よくある質問
Q. 普通の火災保険で孤独死の後の清掃費は出ない？
火災や水漏れなどの事故による建物の損害とは違うため、通常の補償では対象外になることが多いです。対象になるかは契約内容で確認してください。
Q. 家主費用特約は1室だけ付けられる？
商品によりますが、建物の全室を対象にすることが条件の例があります。保険会社に確認しましょう。
Q. 自然死でも補償の対象になる？
孤独死などの自然死を対象に含む商品もありますが、条件は商品ごとに異なります。約款の「対象となる事故」を確認してください。
Q. 入居者が亡くなったら、次の入居者に必ず伝える必要がある？
国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活の不慮の死は原則告げなくてよいとされています。ただし特殊清掃等が行われた場合は概ね3年間、また借主から聞かれた場合は告げる必要があります。
Q. 保険料はいくらくらい？
建物の規模や戸数、補償期間で変わります。紹介した例では年約4万〜5万円でしたが、見積もりを取って比べてください。
まとめ
- 入居者が亡くなった後の原状回復・遺品整理・空室期間の家賃は、通常の火災保険では対象外になりやすい
- 家主費用特約は、これらの費用を補償する特約。家賃収入補償特約とのセットや全室加入が条件の例がある
- 特殊清掃等が行われた場合、賃貸では概ね3年間は告知の対象になり、空室が長引くことがある
- 単身の高齢入居者が多い物件、戸数が少ない物件では検討の価値が高い
- 保証会社・見守りサービスとの重複も含め、火災保険の更新前に中身を確認する
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参考情報
- 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」概要
- 健美家「賃貸住宅の火災保険」家主費用特約の解説（2022年12月）
- 法務省「残置物の処理等に関するモデル契約条項（ひな形）の策定について」（令和3年6月7日）
