築年数の古いアパートを建て替えたり、大きく改修したりするときは、工事の規模にかかわらず、アスベスト（石綿）が使われていないかを事前に調べる必要があります。調査や報告をするのは工事を請け負う施工業者ですが、発注者であるオーナーにも、図面などの情報を渡し、調査や除去の費用と工期を適正に見込む役割があります。建て替えの計画が動き出す前に、流れを知っておきましょう。
この記事で分かること
- アスベストの事前調査が必要な工事と、いつからのルールか
- 有資格者による調査と、労働基準監督署などへの報告の基準
- 発注者であるオーナーが準備すること
- 神戸市の吹付けアスベスト補助と、解体予定の建物が対象外になること
- 建て替え・改修のスケジュールへの組み込み方
アパートの解体・改修では、規模にかかわらずアスベストの事前調査が必要
アスベストは、かつて断熱材や耐火材、外壁材、屋根材などに広く使われた建材です。解体や改修で壊すと、繊維が飛び散るおそれがあります。
そのため、建物の解体・改修工事では、工事の規模にかかわらず、作業する部分のすべての材料についてアスベストの有無を調べることが義務付けられています。調査は、設計図書などの書面による調査と、目視による調査の両方で行います（2021年4月から）。
「小さな工事だから関係ない」とは言えない点に注意しましょう。たとえば空室の内装を大きく変える工事でも、壊す部分の材料は調査の対象になります。
事前調査はいつから・誰がする？有資格者と書面・目視の調査
事前調査は、工事の元請業者が行います。2023年10月1日からは、建築物の解体・改修工事の事前調査を、資格を持つ人が行うことが義務になりました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 調査する人 | 建築物石綿含有建材調査者（特定・一般・一戸建て等）などの有資格者 |
| 調査の方法 | 書面調査と目視調査。判断できない場合は分析調査など |
| 記録 | 調査結果の記録を作り、3年間保存。作業場所に備え付け、概要を掲示 |
| 例外 | 2006年9月1日以後に着工したことが書面で明らかな建物は、有資格者による調査が不要とされる |
※一戸建て等石綿含有建材調査者は、一戸建て住宅や共同住宅の住戸の内部に限って調査できる資格です。アパート全体の解体では、業者がどの資格者を手配するかを確認しましょう。
報告が必要な工事は？床面積80㎡・請負金額100万円の基準
一定規模以上の工事では、アスベストの有無にかかわらず、事前調査の結果を国の電子システムで報告します（2022年4月から）。報告するのは元請業者で、遅くとも工事に着手する前までです。
| 工事の種類 | 報告が必要になる基準 |
|---|---|
| 建築物の解体工事 | 解体する部分の床面積の合計が80㎡以上 |
| 建築物の改修工事 | 請負代金の合計が100万円以上（税込。事前調査の費用は含まない） |
| 工作物の解体・改修工事 | 請負代金の合計が100万円以上 |
木造2階建ての小さなアパートでも、延べ床面積が80㎡を超えることは珍しくありません。建て替えのための解体なら、多くの場合は報告の対象になると考えておきましょう。
発注者であるオーナーがすること
厚生労働省の石綿総合情報ポータルサイトでは、発注者に次のような協力を求めています。
- 情報を渡す：設計図書、建築確認申請の副本など、アスベストの有無を判断するのに役立つ資料を施工業者に提供する。
- 費用を負担する：事前調査の費用と、アスベストが見つかった場合の除去などの費用を適正に負担する。
- 工期と方法に配慮する：法令を守って工事ができるよう、工期や作業方法などの条件を無理のないものにする。
- 記録に協力する：除去作業の様子を写真などで記録できるよう、撮影を許可する。
- 届出をする：吹付け石綿や、石綿を含む断熱材・保温材・耐火被覆材の除去などを伴う工事では、発注者が作業開始の14日前までに自治体へ届出を行う。
見積もりを取るときは、工事費に事前調査費が含まれているか、調査する人の資格、調査結果報告書を提出してもらえるかを確かめましょう。古いアパートは図面が残っていないことも多いので、早めに探しておくと調査がスムーズです。
建て替えに向けた入居者との契約の整理は、「建て替え前に定期借家へ切り替えできる？既存入居者の注意点」で解説しています。
神戸市の吹付けアスベスト補助と、建て替えで使えないケース
神戸市には「吹付けアスベスト除去等補助制度」があります。ただし、解体予定の建物は対象外です。建物を残して使い続ける場合の制度と考えましょう。
| 補助の種類 | 主な対象 | 補助額 |
|---|---|---|
| 調査 | アスベストを含むおそれのある吹付け建材がある市内の民間建築物（解体予定は対象外） | 調査費（税抜）の全額、上限25万円 |
| 除去等工事 | 吹付けアスベスト等が見つかった、共同住宅など多数の人が利用する民間建築物（一戸建て・解体予定は対象外） | 工事費（税抜）の3分の1以内、上限300万円 |
2026年度の一般受付は12月11日までです。交付決定より前に契約すると補助の対象外になり、申請の前には事前相談が必要です。予算に達すると受付が終わることもあるため、使いたい場合は早めに神戸市建築住宅局安全対策課（078-595-6570）に相談しましょう。
建て替え・改修のスケジュールに組み込むコツ
アスベストの調査や除去は、建て替え全体のスケジュールに影響します。
- 計画の初期に、図面の有無と築年数を確認する
- 解体業者・改修業者の見積もりで、事前調査と報告の扱いをそろえて比べる
- アスベストが見つかった場合の追加費用と工期を、予算に余裕として見込む
- 入居者の退去や近隣へのあいさつの時期と合わせて工程を組む
管理会社に建て替えや改修の相談をする場合は、どこまで手配してもらえるかも確認しておきましょう。管理会社の選び方は「賃貸管理会社の見積もり比較｜管理委託料以外に見る項目」も参考になります。
よくある質問
Q. 事前調査はオーナーが自分で業者に頼む必要がありますか？
A. 事前調査は工事の元請業者が行うのが基本です。オーナーは発注者として、資料の提供や費用の負担、工期への配慮で協力します。見積もりに調査が含まれているかを確認しましょう。
Q. 空室の内装リフォームでも調査は必要ですか？
A. 解体・改修工事であれば、規模にかかわらず事前調査が必要です。請負代金が100万円以上なら、結果の報告も必要になります。
Q. 何年ごろまでの建物にアスベストが使われている可能性がありますか？
A. 2006年9月1日以後に着工したことが書面で明らかな建物は、有資格者による調査が不要とされています。それより前の建物は、調べてみないと分からないと考えておきましょう。
Q. 神戸市の補助は建て替えでも使えますか？
A. 神戸市の吹付けアスベスト除去等補助は、解体予定の建物を対象外としています。建物を残して改修・使用を続ける場合に検討する制度です。
Q. 調査の結果、アスベストがなかった場合も報告は必要ですか？
A. 解体する床面積が80㎡以上、または改修の請負代金が100万円以上の工事は、アスベストの有無にかかわらず報告が必要です。
まとめ
- 解体・改修では、規模にかかわらずアスベストの事前調査が必要
- 2023年10月から、建築物の事前調査は有資格者が行う
- 解体80㎡以上・改修100万円以上の工事は、結果の報告が必要
- オーナーは資料の提供、費用の負担、工期への配慮で協力する
- 神戸市の補助は解体予定の建物は対象外。使う場合は交付決定後に契約する
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参考情報
- 石綿総合情報ポータルサイト：工事を発注する方へ（厚生労働省）
- 石綿総合情報ポータルサイト：解体・改修工事の施工業者の方へ（厚生労働省）
- 石綿事前調査結果の報告制度（大阪府）
- 石綿事前調査には有資格者による調査が義務付けられます（文京区）
- 神戸市吹付けアスベスト除去等補助制度（神戸市）
