増築した中古戸建は、広さのわりに価格が手頃なことがあり、購入の候補になりやすい物件です。ただし、買う前に必ず確かめたいのが「増築部分が登記されているか」「必要な建築確認を取っているか」「建ぺい率・容積率を超えていないか」の3点です。ここに問題があると、住宅ローンが通りにくくなったり、将来売るときに苦労したりすることがあります。
この記事では、神戸市灘区で中古戸建の売買仲介をしているマチ不動産が、増築した中古戸建を買う前の確かめ方を、神戸市での書類の取り方も含めて解説します。
この記事で分かること
- 増築した中古戸建によくある3つのリスク
- 未登記・検査済証なしが、住宅ローンや売却にどう影響するか
- 増築部分のつなぎ目の雨漏りや耐震の見方
- 神戸市で建築計画概要書や建築確認の履歴を調べる方法
- 契約前に確かめるチェックリスト
増築した中古戸建によくある3つのリスク
| リスク | 何が問題か | 主な確かめ方 |
|---|---|---|
| 増築部分が未登記 | 登記の面積と実際の建物が合わない | 登記事項証明書・建物図面と現地を比べる |
| 建築確認を取っていない | 法令に合っているか証明できない | 建築計画概要書・台帳記載事項証明書 |
| 建ぺい率・容積率オーバー | 「違反建築」になり、ローンや売却に影響 | 敷地面積と実際の建物の面積を計算する |
1. 増築部分が未登記（登記されていない）
増築で床面積が変わったら、建物の持ち主は「建物表題変更登記」をしなければなりません。不動産登記法では、変更があった日から1か月以内に申請することが義務づけられ、怠ると10万円以下の過料の対象とされています（第51条・第164条）。
それでも、物置ほどの小さな増築や、プレハブの部屋を付け足しただけの増築は、登記されないままになっていることがあります。未登記のまま買うと、次のような影響が出ます。
- 住宅ローンの担保（抵当権）に増築部分が入らず、金融機関から登記を求められることがある
- 登記するために、増築部分が誰のものかを示す書類（工事の請負契約書や代金の領収書など）が必要になる。古い増築ほどそろいにくい
- 将来売るときに、今度は自分が同じ説明をすることになる
未登記の増築がある場合は、契約の前に「誰が、いつまでに、誰の費用で登記するか」を決め、売買契約書に書いておくのが基本です。引き渡しまでに売主が登記を済ませる形が、買主にとっては最も安心です。登記の手続きは、土地家屋調査士が担当します。
2. 増築のときに建築確認を取っていない
増築には、原則として建築確認（工事の前に法令に合っているか審査を受ける手続き）が必要です。防火地域・準防火地域以外で10㎡以内の増築など、手続きがいらない場合もありますが、神戸市は「防火地域・準防火地域では小規模な増築でも確認申請が必要な場合がある」と注意を促しています。また、手続きがいらない場合でも、建築基準法に合う建物である必要があります。
灘区や東灘区の市街地には防火地域・準防火地域に指定されたエリアもあるため、「小さい増築だから手続きはいらない」とは言い切れません。物件の用途地域や防火の指定は、神戸市の地図サービスなどで確かめられます。
なお、2025年4月の建築基準法の改正で、木造2階建てなどの一般的な住宅は「新2号建築物」となり、新築・増築だけでなく、大規模な修繕・模様替えも建築確認の対象になりました。買ったあとにさらに増築や大きなリフォームを考えている人は、今の建物の法令上の状態がその計画に影響することも覚えておきましょう。
3. 増築で建ぺい率・容積率を超えている
建ぺい率は「敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見た面積）の割合」、容積率は「敷地に対する延べ床面積の割合」です。もともと上限いっぱいに建てた家に増築すると、この上限を超えてしまうことがあります。特に敷地が狭い町なかの戸建てでは、二階の上に部屋を付け足したり、庭に部屋を延ばしたりした例が見られます。
上限を超えていると、建築基準法に違反した建物（違反建築）として扱われます。建て替えるときは今の上限でしか建てられないので、「今と同じ広さの家は建てられない」ことも知っておきましょう。前面道路が狭い土地なら、建て替え時にセットバックも必要になります（セットバックが必要な土地の売却｜神戸市で調べる方法と注意点）。
住宅ローン・耐震・雨漏りへの影響
住宅ローン：検査済証がないと審査で聞かれる
金融機関は、担保にする建物が法令に合っているかを確かめます。増築部分が未登記だったり、建ぺい率・容積率を超えていたりすると、次のような対応になることがあります。
- 引き渡しまでに増築部分を登記することが融資の条件になる
- 融資額が減る、または金融機関によっては融資が難しくなる
- 対応してくれる金融機関を探すのに時間がかかる
金融機関によって判断が分かれるので、増築した物件を買うときは、契約の前に事前審査を通しておくことと、売買契約に「ローンが通らなかったら白紙に戻せる」特約（ローン特約）を入れておくことが大切です。
また、住宅ローン控除などの床面積の条件は、一般に登記上の床面積で判断されます。未登記の増築部分は面積に含まれないので、条件ぎりぎりの広さの家は特に注意しましょう。
耐震：既存部分と増築部分の「接合」を見る
増築は、もとの建物と新しい部分をつないでいます。建てた時期や工法が違うため、地震のときに揺れ方がそろわず、つなぎ目に力が集中することがあります。もとの建物が古い耐震基準の時期に建てられている場合は、増築部分だけ新しくても安心できません。
気になる物件では、建物状況調査（インスペクション）や、建築士による耐震診断を契約の前に入れることをおすすめします。
雨漏り：つなぎ目は弱点になりやすい
増築部分の屋根や外壁と、もとの建物のつなぎ目は、雨漏りの原因になりやすい場所です。内見では、次の場所を見ておきましょう。
- つなぎ目付近の天井や壁のシミ、クロスの浮き
- 外壁のひび割れ、シーリング（継ぎ目のゴム状の詰め物）の劣化
- 床の段差や傾き、建具の開け閉めの重さ
- 屋根裏や床下が見られるなら、雨漏りの跡や木の腐り
過去に雨漏りや修理があったかは、売主が作る「物件状況報告書（告知書）」でも確かめられます。増築の時期や施工会社が分かれば、あわせて聞いておきましょう。
購入前の調べ方｜神戸市で建築の履歴を確かめる
登記と現地を比べる
法務局で取れる登記事項証明書（建物）には、各階の床面積が書かれています。建物図面・各階平面図もあわせて取り、現地の建物の形と比べます。図面にない部屋がある、床面積が明らかに小さいという場合は、未登記の増築を疑いましょう。
神戸市で建築計画概要書・確認の履歴を調べる
神戸市では、建築住宅局建築調整課の窓口で、建築確認や完了検査の履歴を調べられます。増築のときに建築確認を取っていれば、その記録が残っているはずです。
| 項目 | 内容（神戸市の公式掲載より） |
|---|---|
| 窓口 | 建築住宅局建築調整課（中央区浜辺通2-1-30 三宮国際ビル5階） |
| 方法 | 窓口の「建築情報セルフ検索システム」で自分で検索して閲覧 |
| 取れる証明書 | 建築計画概要書の原本証明書、台帳記載事項証明書（確認・完了検査の履歴） |
| 手数料 | 1通300円（閲覧のみは無料） |
| 時間 | 平日 9:00〜12:00、13:00〜17:00 |
| 必要な情報 | 物件の所在地（必須）。建築主名、建築年度、建築当時の地名地番などが分かると特定しやすい |
建築計画概要書は民間の建築主なら1971年以降、確認・完了検査の履歴は1957年以降のものが対象です。電話では有無を教えてもらえないので、窓口へ行く必要があります。仲介する不動産会社が調査で取っていることも多いので、まずは担当者に「増築の建築確認の記録はありますか」と聞いてみましょう。
購入前のチェックリスト
- 登記の床面積・建物図面と、現地の建物は一致しているか
- 増築の時期・施工会社・工事の契約書や領収書は残っているか
- 増築のときの建築確認・完了検査の記録があるか（建築計画概要書・台帳記載事項証明書）
- 建ぺい率・容積率の上限と、実際の建物の面積は合っているか
- 未登記なら、誰が・いつまでに・誰の費用で登記するかを契約書に書いたか
- 住宅ローンの事前審査は通っているか、ローン特約は入っているか
- つなぎ目の雨漏りや傾きはないか。必要なら建物状況調査を入れたか
- 重要事項説明書に、増築・未登記・法令の状態が書かれているか
神戸の山手のような斜面の住宅地では、増築にあわせて擁壁や外階段も手を入れていることがあります。山手で家を選ぶときの確認点は、神戸の坂道の凍結と家選び｜灘区・東灘区の山手で冬に確かめることも参考にしてください。
よくある質問
Q. 増築部分が未登記の中古戸建は買っても大丈夫ですか？
買うことはできますが、契約の前に登記の扱いを決めておくことが大切です。引き渡しまでに売主が登記を済ませる形にすれば、住宅ローンや将来の売却への影響を小さくできます。
Q. 増築部分の登記には、どれくらいの日数がかかりますか？
土地家屋調査士が現地を測り、図面を作って申請します。増築部分が誰のものかを示す書類がそろっているかでも変わるので、日数と費用は早めに土地家屋調査士に見積もってもらいましょう。契約から引き渡しまでの日程に余裕を持たせておくと安心です。
Q. 検査済証がないと、住宅ローンは絶対に借りられませんか？
絶対ではありません。金融機関によって判断が分かれ、建物の状態や他の書類で審査してくれるところもあります。ただし、選べる金融機関が狭まることがあるので、契約の前に事前審査を受けておきましょう。
Q. 買ったあとに、さらに増築することはできますか？
建ぺい率・容積率に余裕があり、今の建物が法令に合っていることが前提です。2025年4月の改正で、木造2階建てなどは大規模なリフォームも建築確認の対象になったので、計画があるなら購入前に建築士に相談しておくと安心です。
Q. 増築した家は、将来売りにくいですか？
登記が済んでいて、法令に合っていることが説明できれば、増築そのものが大きな問題になることは少ないです。反対に、未登記や建ぺい率オーバーのままだと、次の買主も住宅ローンで苦労しやすく、売却に時間がかかることがあります。
まとめ
- 増築した中古戸建は、未登記・建築確認なし・建ぺい率容積率オーバーの3点を必ず確かめる
- 増築の登記は法律で義務づけられている。未登記なら、誰が・いつまでに・誰の費用で登記するかを契約前に決める
- 住宅ローンは金融機関ごとに判断が分かれる。事前審査とローン特約を忘れずに
- つなぎ目の雨漏りと耐震は、建物状況調査で確かめると安心
- 神戸市では、建築調整課の窓口で建築計画概要書や確認・検査の履歴を調べられる
神戸市灘区・東灘区で中古戸建の購入をご検討の方は、灘区福住通のマチ不動産へお気軽にご相談ください。増築した物件の登記や建築の履歴の確認も、ご一緒に進めます。TEL 078-262-1201／営業時間10:00〜18:00・水曜定休
