前面の道路が狭く、建て替えのときに「セットバック（道路後退）」が必要な家や土地でも、売ることはできます。ただし、後退する部分は建物や塀を建てられず、建ぺい率・容積率を計算するときの敷地面積にも入りません。そのため、登記簿の面積どおりの価格にはなりにくく、売る前に「どれだけ後退が必要か」を調べておくことが大切です。神戸市では、インターネットの情報マップで道路の種類を確かめられます。
この記事で分かること
- セットバックが必要な土地（2項道路に面した土地）の基本と、後退部分でできないこと
- 神戸市情報マップを使って、自分の土地の前面道路を調べる手順
- セットバックが査定価格にどう影響するか、売る前に準備しておくこと
- 買主への説明や契約で気をつけること、売り方の選択肢
セットバックが必要な土地とは
2項道路と「道路の中心から2m」
建物を建てる土地は、原則として幅4m以上の「建築基準法上の道路」に接していなければなりません。ただ、昔からの町並みには幅4m未満の道も多く、一定の条件を満たす道は「2項道路（建築基準法第42条第2項の道路）」として道路とみなされています。
2項道路では、道路の中心線から2m下がった線が道路との境界とみなされます。神戸市によると、この中心線は「基準時」の道路の中心で決まります。片側が川や線路敷の場合だけは、反対側から4m下がる「一方後退」になります。神戸市では、がけ沿いの道でも中心から後退する扱いです。
| 前面道路の状態 | 後退の考え方（神戸市） |
|---|---|
| 両側に宅地がある2項道路 | 道路中心線から両側に2mずつ |
| 片側が川・線路敷 | 反対側の敷地が4m後退（一方後退） |
| 片側ががけ | がけ沿いでも中心から後退 |
| すでに拡幅済みで現況幅員が4mを超える | 拡幅整備の届出は不要 |
後退部分でできないこと
後退した部分は、自分の土地のままでも「道路」として扱われます。神戸市の案内では、後退部分には門や塀を含む建物や、敷地を支える擁壁を設けられません。既存の塀なども同じ扱いです。後退部分は、最低でもぬかるまない舗装（砂利敷など）にするよう求められています。
建て替えをするときは「2項道路拡幅整備届出書」を出し、後退線を縁石などで示します。後退部分の土地を市に寄附すると、市が舗装などの整備をしてくれます。
神戸市でセットバックの要否を調べる方法
神戸市情報マップで前面道路を確認する
売る前に、まず前面道路が2項道路かどうかを確かめます。神戸市は「神戸市情報マップ」の「建築基準法指定道路情報」で道路の種別を公開しています。
- 神戸市情報マップを開き、「まちづくり」から「建築基準法指定道路情報」を選ぶ
- 自分の土地の前の道路をクリックし、道路種別を見る
- 2項道路なら「中心線確定番号」が表示されるかを確認する
- 注意マークの付いた「要注意路線」は、窓口でのみ確認できる（電話では回答していない）
中心線が決まっていない場合
中心線が確定している路線は、確定図を建築住宅局建築安全課の4番窓口で閲覧できます。確定していない場合は、現地の「2項道路後退プレート」や周辺の建築計画概要書をもとに、設計者が判断します。つまり、中心線が決まっていない道では、同じ道に面した家でも後退幅がはっきりしないことがあります。売却前に、測量士や建築士に見てもらうと安心です。
なお、2項道路の土地の所有者は建築安全課では分からないため、法務局で調べます。前面道路が私道の場合は、通行や掘削の承諾も確認しておきましょう。道路と似た「里道」については里道（りどう）の取扱い方と注意点を完全解説で紹介しています。
セットバックは売却価格にどう影響するか
有効面積と建ぺい率・容積率
建築基準法施行令第2条では、2項道路の境界とみなされる線と道との間の部分は、敷地面積に算入しないと定めています。つまり、後退部分は建ぺい率・容積率の計算に使えません。
たとえば間口10mの土地で、中心線から現況の道路端まで1.5mしかない場合、0.5m×10m＝約5㎡が後退部分になります。100㎡の土地なら、建物を計画できる敷地面積は約95㎡です。建ぺい率や容積率は用途地域によって変わるので、神戸市の用途地域の調べ方｜灘区・東灘区で家を買う前にもあわせてご覧ください。
査定の考え方
買主が気にするのは「建て替えたら、どれくらいの家が建つか」です。そのため査定では、次の点を見て価格を考えます。
| 確認する点 | 価格への影響の考え方 |
|---|---|
| 後退する面積 | 後退部分は使えないため、有効面積を基準に考えることが多い |
| 塀・擁壁・門の位置 | 後退部分にあれば、建て替え時に撤去・作り直しの費用がかかる |
| 道路の状態 | 周りの家が後退済みなら、将来的に道が広がり車も通りやすくなる |
| 中心線の確定の有無 | 未確定だと後退幅を説明しにくく、買主が慎重になりやすい |
後退が必要というだけで売れないわけではありません。神戸の灘区・東灘区の古い住宅地では、2項道路に面した土地は珍しくなく、条件を正しく伝えれば検討する買主はいます。
売る前に準備しておきたいこと
- 情報マップで道路種別を確認し、画面を保存しておく
- 法務局で、土地と前面道路の登記事項証明書・公図・地積測量図を取る
- 境界標があるか現地で確認し、なければ測量・境界確認を検討する
- 後退部分にある塀・門・植木・擁壁を把握する
- 過去の建築確認や「2項道路拡幅整備届出書」の有無を、手元の書類で確認する
- 後退部分の固定資産税の扱いを、納税通知書の課税明細で確認する
6について、神戸市では、私有地でも要件（両端が公道に接している、誰でも通行できる、幅員がおおむね1.8m以上など）を満たす「公共の用に供する道路」は、非課税申告書（道路）で非課税になる場合があります。提出期限は非課税事由の発生から30日以内です。後退部分が当てはまるかは、神戸市市税事務所の固定資産税担当に確認しましょう。
がけや擁壁がある土地の場合は、がけ条例のある土地の売却｜神戸市の基準と売る前の確認も参考になります。
買主への説明と契約で気をつけること
2項道路に面していることや、後退が必要なことは、売買のときに宅地建物取引士が行う重要事項説明の対象です。売主として知っていることは、不動産会社に早めに伝えてください。後から分かると、価格の再交渉や契約トラブルのもとになります。
契約書や物件状況報告書には、次の内容をはっきり書いておくと安心です。
- 前面道路の種別（2項道路）と、後退が必要なこと
- 後退する幅・面積の目安と、その根拠（中心線確定図、測量図など）
- 後退部分にある塀・門などを、引き渡し前に撤去するか、現状のまま引き渡すか
売り方の選択肢
| 売り方 | 向いているケース |
|---|---|
| 現状のまま仲介で売る | 後退幅が小さく、建て替え後の家のイメージを示しやすい |
| 測量・境界確定をしてから売る | 中心線が未確定で、面積をはっきりさせたい |
| 古家付きで売る／解体して売る | 建物の状態や、買主の層（住む人か建てる人か）で判断 |
| 不動産会社の買取 | 早く現金化したい、塀や擁壁の手直しを任せたい |
買取は仲介より価格が低くなりやすい一方、売却の期間や手間を減らせます。どれが合うかは、物件と事情によって変わります。
よくある質問
Q. セットバックが必要な土地は売れないのですか？
売れます。後退部分は建物を建てられないため、価格は有効面積を前提に考えることが多いですが、条件を正しく伝えれば購入を検討する人はいます。
Q. 売る前に自分でセットバックをしておく必要はありますか？
必ずしも必要ではありません。後退整備は、ふつう建て替えのときに行います。ただし、後退部分の塀を撤去するかどうかは、買主との条件として事前に決めておきましょう。
Q. 後退部分の面積は登記簿の面積から引かれるのですか？
後退しただけで登記簿の面積は変わりません。市に寄附して分筆した場合は、その部分が別の土地になります。建ぺい率・容積率の計算では、寄附の有無にかかわらず後退部分は敷地面積に入りません。
Q. 中心線が確定していない場合はどうすればいいですか？
現地の後退プレートや周りの建築計画概要書をもとに、設計者が判断します。売却前に測量士や建築士に相談し、後退幅の根拠をそろえておくと説明しやすくなります。
Q. どこに相談すればいいですか？
道路の種別や後退の考え方は、神戸市建築住宅局建築安全課（整備係、TEL 078-595-6553）が窓口です。売却の進め方や価格は、地域の不動産会社にご相談ください。
まとめ
- 2項道路に面した土地は、道路中心線から2m（片側が川・線路敷なら4m）の後退が必要
- 後退部分には門・塀・擁壁を設けられず、建ぺい率・容積率の敷地面積にも入らない
- 神戸市情報マップの「建築基準法指定道路情報」で、売る前に道路種別を確認できる
- 中心線が未確定なら、測量や専門家の確認で後退幅の根拠をそろえる
- 後退の内容は買主にきちんと伝え、塀の扱いなどを契約で決めておく
神戸市灘区・東灘区で、セットバックが必要な家や土地の売却をお考えなら、マチ不動産にご相談ください。前面道路の確認から査定、仲介・買取のご提案まで、物件の状況に合わせてお手伝いします。TEL 078-262-1201（営業時間10:00〜18:00／水曜定休）。
参考情報
- 神戸市：2項道路拡幅整備届出書
- 神戸市：建築基準法の道路FAQ
- 神戸市：道路の調べ方（インターネット）
- 神戸市：固定資産税の非課税・課税標準の特例・減免に関する各種届出（土地・家屋）
- e-Gov法令検索：建築基準法施行令
