結論から言うと、違法建築（建築基準法に違反した建物）の家も売却できます。ただし、買う人が住宅ローンを使いにくいため、普通の家より売れるまでに時間がかかったり、価格が下がったりしやすいのが実情です。大切なのは、「本当に違法建築なのか」を確かめ、状態に合った売り方を選び、分かっていることを買主に正直に伝えることです。
「古い家だから違法建築かも」と心配される方も多いのですが、建てたあとに法律が変わっただけの「既存不適格」は、違法建築とは扱いが違います。この記事では、神戸市灘区で売却の仲介・買取の相談を受けているマチ不動産が、違法建築の家を売るときの考え方を解説します。
この記事で分かること
- 違法建築と既存不適格の違い
- 違法建築が売れにくい理由
- そのまま売る・是正して売る・解体して売る・買取の4つの売り方
- 売主の告知義務と契約不適合責任（「免責にすれば大丈夫」ではない理由）
- 売却までの流れ
違法建築と既存不適格の違い
売却の前にまず確かめたいのが、その家が「違法建築（違反建築物）」なのか、「既存不適格」なのかです。どちらも今の法律に合っていない点は同じですが、扱いは大きく違います。
| 比べる点 | 違法建築（違反建築物） | 既存不適格 |
|---|---|---|
| 意味 | 建てたときや増築したときに、その当時の法律に違反していた | 建てた当時は合法。あとで法律や都市計画が変わり、今の基準に合わなくなった |
| 法律上の扱い | 特定行政庁から是正を命じられることがある（建築基準法第9条） | 今の基準はそのままは適用されない（建築基準法第3条第2項） |
| 住宅ローン | 使いにくい | 金融機関によるが、違法建築よりは使いやすい |
| 例 | 建ぺい率を超える増築、確認申請をせずに部屋を付け足した、申請と違う建物を建てた | 建てた後に容積率や高さの制限が厳しくなった |
ただし、既存不適格の家でも、法律が変わった後に増築や大きな工事をしていると、その部分には今の基準がかかります（建築基準法第3条第3項）。「建てたときは合法だったが、後の増築で違反になった」というケースがよくあるので、増築や大きなリフォームの有無も一緒に確かめましょう。
どちらかを確かめる方法
- 建築の記録を調べる：市役所の建築の窓口で、建築計画概要書や確認・完了検査の履歴（台帳記載事項証明書）を確認します。神戸市では建築住宅局建築調整課の窓口で調べられます。
- 登記と現地を比べる：法務局で取れる建物図面・各階平面図と、今の建物の形を比べます。図面の取り方は建物図面・各階平面図（建物図面）は法務局で取得できますで紹介しています。
- 建ぺい率・容積率を計算する：敷地面積と実際の建物の面積から、上限を超えていないかを確かめます。
自分で判断がつかないときは、売却を依頼する不動産会社や建築士に調査を頼みましょう。
違法建築が売れにくい理由
- 買主が住宅ローンを使いにくい：金融機関は、担保にする建物が法律に合っているかを確かめます。違法建築だと融資を断られたり、金額が減ったりすることがあり、現金で買える人に買主が絞られます。
- 買った後の是正や建て替えに制限がある：建て替えるときは今の基準でしか建てられず、今より小さい家になることがあります。前面道路が狭い場合は、セットバックも必要です（セットバックが必要な土地の売却｜神戸市で調べる方法と注意点）。
- 大きな工事がしにくい：増築や大規模なリフォームで建築確認が必要になるとき、今の違反が問題になります。
- 行政から是正を求められる可能性がある：持ち主になると、その対応も引き継ぐことになります。
違法建築の家を4つの売り方で比べる
| 売り方 | 向いているケース | 良い点 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| ① そのまま仲介で売る | 立地がよく、現金で買う人や建て替え前提の人が見つかりそう | 市場で買主を探すので、価格が伸びる可能性がある | 売れるまで時間がかかることがある。告知と説明が必須 |
| ② 是正してから売る | 増築部分を減らすだけで合法になるなど、直しやすい | 住宅ローンが使える買主が増える | 工事費と期間がかかる。価格が上がるかを先に見積もる |
| ③ 解体して更地で売る | 建物が古く、住む価値が低い | 違反の問題がなくなり、土地として売れる | 解体費がかかる。更地にすると土地の固定資産税が上がることがある |
| ④ 不動産会社に買い取ってもらう | 早く現金にしたい、相続した家を片付けたい | 早く確実に売れる。契約不適合責任を負わない条件にしやすい | 仲介で売るより価格は低くなりやすい |
どの売り方を選ぶかの考え方
まず「その家に住む価値があるか」を考えます。建物がまだ使えて、違反が小さな増築などなら①か②、建物が古く建て替えが前提なら③、時間や手間をかけられないなら④です。
買取は便利ですが、仲介で売れる物件を最初から買取に出すと、手元に残る金額が少なくなることがあります。仲介での売り出し価格と買取価格の両方を聞いて比べるのがおすすめです。「一定の期間は仲介で売り出し、売れなければ買取に切り替える」という進め方もあります。
②の是正や③の解体は、工事をしても売却価格がそれ以上に上がるとは限りません。工事をする前に、「工事をした場合としない場合」の売却価格を不動産会社に算出してもらい、比べてから決めましょう。
告知義務と契約不適合責任｜「免責にすれば大丈夫」ではない
違法建築であることは買主に伝える
売主は、知っている物件の問題を買主に伝える必要があります。建築基準法の違反は、買主が買うかどうか、いくらで買うかを決める大事な情報です。売主が作る「物件状況報告書（告知書）」に書き、仲介する不動産会社も重要事項説明で買主に説明します。
契約不適合責任を「免責」にしても逃れられないもの
個人が売主の売買では、「契約不適合責任を負わない（免責）」という特約を付けることができます。古い家や違法建築の家を売るときによく使われます。
しかし、民法第572条は「担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実…については、その責任を免れることができない」と定めています。つまり、違法建築だと知りながら黙って売った場合は、免責の特約があっても責任を問われます。後から代金の減額や損害賠償、契約の解除を求められるおそれがあります。
逆に、違反の内容をきちんと伝えて、それを前提にした価格で契約すれば、後のトラブルは大きく減らせます。契約不適合責任の仕組みは、新民法で大きく変わった！瑕疵担保責任と契約不適合責任との違いは‼売主の対策方法についても詳しく解説でも説明しています。
売買契約書に書いておきたいこと
- どの部分が、どの法律のどんな点に合っていないか（例：増築部分により建ぺい率を超えている）
- 買主がそれを承知で買うこと
- 建て替えるときは今の建物と同じ規模では建てられない可能性があること
- 契約不適合責任の範囲（免責にするならその旨）
違法建築の家を売る流れ
- 書類を集める：登記事項証明書、建物図面、確認済証・検査済証（あれば）、増築工事の契約書など
- 違反の内容を確かめる：違法建築か既存不適格か、どこがどう合わないかを不動産会社や建築士と調べる
- 売り方ごとの価格を比べる：そのまま仲介・是正後・更地・買取の価格と費用を並べる
- 売り方を決めて売り出す：告知書に違反の内容を書き、広告でも正直に伝える
- 契約・引き渡し：契約書に違反の内容と責任の範囲を書き、買主に説明してから契約する
よくある質問
Q. 違法建築の家を売ると、売主が罰せられますか？
売ること自体が禁止されているわけではありません。ただし、違反を知りながら黙って売ると、買主から責任を問われるおそれがあります。内容を正直に伝えて売ることが大前提です。
Q. 親から相続した家で、違法建築かどうか分かりません。
まず建築の記録（建築計画概要書や確認・検査の履歴）と、登記の図面を取り、今の建物と比べましょう。調べた結果「分からない点」が残るなら、それも買主に伝えておくと安心です。
Q. 既存不適格の家は普通に売れますか？
既存不適格は違法建築ではないので、違法建築よりは売りやすいです。ただし、建て替えると今より小さい家になることがあるので、その点は買主に説明が必要です。
Q. 買取なら、契約不適合責任は負わなくていいですか？
買い取る不動産会社は建物の状態を調べたうえで価格を出すので、免責の条件で契約することが多いです。ただし、知っていることを黙っていると責任を問われるのは同じです。契約の条件は必ず書面で確かめましょう。
Q. 違反の部分だけ壊せば、普通の家として売れますか？
増築部分を減らす（減築する）ことで建ぺい率や容積率の上限内に収まれば、売りやすくなることがあります。ただし、工事の内容によっては建築確認が必要で、工事後に登記も直す必要があります。工事の前に建築士と不動産会社に相談してください。
まとめ
- 違法建築の家も売却できる。ただし買主が住宅ローンを使いにくく、売れにくい
- まず「違法建築」か「既存不適格」かを確かめる。後の増築で違反になっているケースも多い
- 売り方は、そのまま仲介・是正して売る・解体して売る・買取の4つ。価格と費用を並べて比べる
- 違反を知りながら黙って売ると、免責の特約があっても責任を問われる（民法第572条）
- 告知書と契約書に違反の内容を書き、買主に分かるように説明する
神戸市灘区・東灘区で、違法建築や既存不適格の家の売却でお悩みの方は、灘区福住通のマチ不動産へご相談ください。仲介での売り出し価格と買取価格の両方をお出しし、状況に合った売り方を一緒に考えます。TEL 078-262-1201／営業時間10:00〜18:00・水曜定休
