住宅ローンの金利は、審査を申し込んだときの金利ではなく、融資が実行される日（買主が代金を払う決済日）の金利が使われるのが一般的です。たとえば住信SBIネット銀行のフラット35の案内では、「実際の適用金利はお申込時ではなく、お借入実行日の金利が適用されます」とされています。金利は毎月見直されるため、決済が12月になるか1月になるかで、適用される金利が変わる可能性があります。
ただし、決済の月を金利だけで決めるのはおすすめしません。売主の引っ越し、引き渡しの準備、年末年始の休みなども含めて考えることが大切です。
この記事で分かること
- 住宅ローンの金利が決まるタイミング
- 中古住宅の決済を12月にするか1月にするかの考え方
- 金利が上がったときの返済額の確かめ方
- 金利の変化に備えた資金計画のポイント
住宅ローンの金利は「融資実行日（決済日）」の月で決まるのが一般的
住宅ローンの手続きは、おおまかに「事前審査（仮審査）→本審査→金銭消費貸借契約（ローン契約）→融資実行（決済）」と進みます。このうち金利が決まるのは、多くの金融機関で最後の融資実行のときです。
中古住宅の購入では、融資実行の日と、売主に代金を払って鍵を受け取る決済・引き渡しの日は同じ日になるのが普通です。つまり「決済日の月の金利」が、借りる人の金利になります。
金融機関によっては、申込時の金利と実行時の金利を比べられる商品など、扱いが違う場合もあります。借入先の商品説明書で「適用金利」の欄を確認しておきましょう。
審査・契約・決済と金利が決まるタイミング
| 手続き | 中古住宅での時期の目安 | 金利との関係 |
|---|---|---|
| 事前審査（仮審査） | 物件を決める前後 | 審査の時点では、金利は決まらない |
| 売買契約 | 事前審査の承認後 | ローン特約の期限を決める |
| 本審査 | 売買契約の後 | 金利タイプ（変動・固定）を選ぶ |
| ローン契約（金消契約） | 決済の1〜2週間前が多い | 契約書の金利は、実行時の金利で決まる旨が書かれていることが多い |
| 融資実行・決済 | 引き渡しの日 | この月の金利が適用される |
新しい月の金利は、多くの金融機関で月の初めに公表されます。決済を月末にすると、前の月のうちに翌月の金利の見通しが分からないまま、日程を決めることになります。
決済を12月にするか1月にするかの考え方
金利の面
金利の動きは、前もって確実に分かるものではありません。金融機関の公表を見ながら判断するしかないため、「来月のほうが金利が上がりそう」というニュースがあっても、数字が出るまでは決まりません。
固定金利（借りたときの金利が一定期間続く）を選ぶ場合は、決済月の金利がそのまま長く続くので、月ごとの差の影響が大きくなります。変動金利（定期的に見直される）の場合は、決済後も金利が変わるため、決済月だけで考えすぎないほうがよいでしょう。
スケジュールの面
12月の後半は、金融機関・法務局・司法書士の予定が混み合いやすい時期です。また、金融機関の多くは12月31日から1月3日まで休みのため、この期間に決済はできません。
- 12月決済にするなら、ローン契約や引っ越しの段取りを早めに決める
- 1月決済にするなら、1月4日以降の平日で、売主・買主・金融機関・司法書士の都合が合う日を早めに押さえる
- 売主がまだ住んでいる家なら、売主の引っ越し日も確認する
前の持ち主の荷物が残るなど、引き渡しの準備に時間がかかる物件もあります。中古戸建の購入で残置物は誰が撤去？契約と引き渡し前の確認もあわせて確認してください。
税金・控除の面
住宅ローン控除（住宅ローンの年末残高に応じて所得税などが軽くなる制度）は、住み始めた年から対象になります。12月に住み始めるか1月に住み始めるかで、控除が始まる年が変わります。また、初年度は確定申告が必要です。控除の書類については住宅ローンの年末残高証明書が届かないのはなぜ？「調書方式」なら証明書は不要｜中古住宅を買った初年度の確定申告で確かめることで紹介しています。
控除の条件は、住宅の種類や年によって変わります。決済の月を決める前に、最新の条件を国税庁の案内や税務署で確認してください。
金利が上がったとき返済額はどう変わる？試算の仕方
金利が少し上がるだけでも、返済額は変わります。金融機関のサイトにある返済シミュレーションで、次の3つのパターンを試しておくのがおすすめです。
- 今の金利で借りた場合
- 今の金利より0.25%高い場合
- 今の金利より0.5%高い場合
比べるときは、毎月の返済額だけでなく「総返済額」も見ておきましょう。数字の差を見ておくと、決済月で金利が変わっても慌てずに済みます。
元利均等返済（毎月の返済額が同じになる返し方）の毎月の返済額は、次の式で計算されます。
毎月の返済額 ＝ 借入額 × 月利 ×（1＋月利）^返済回数 ÷ ｛（1＋月利）^返済回数 − 1｝
月利は「年利÷12」です。自分で計算しなくても、シミュレーションで同じ結果が出せます。
金利が上がっても困らない資金計画のポイント
- 毎月の返済額に余裕をもたせる：「今の家賃と同じくらい」で決めず、固定資産税や修繕費も含めて考える
- 中古マンションは管理費・修繕積立金の値上がりも見込む：詳しくは中古マンションの修繕積立金は値上げ前提で資金計画を｜長期修繕計画の見方と、住宅ローンと合わせた月々の目安をご覧ください
- 諸費用の現金を残しておく：登記費用、仲介手数料、火災保険料、引っ越し費用などは、ローンとは別に現金で払うことが多い
- 頭金を入れすぎない：手元の預金がなくなると、急な出費に対応できなくなる
- ローン特約の期限を確認する：本審査の結果が出るまでの日数を見込んで、売買契約で期限を決める
よくある質問
Q. 事前審査を受けた月の金利で借りられますか？
多くの場合、借りられません。適用されるのは融資実行の月（決済月）の金利です。事前審査の結果に書かれた金利は、審査時点の目安と考えてください。
Q. 決済日を後ろにずらすことはできますか？
売主と買主の合意があれば、売買契約で決めた日を変えることはできます。ただし、売主の引っ越しや次の家の購入にかかわるため、早めに不動産会社を通じて相談しましょう。
Q. 12月に決済して1月に引っ越すのは問題ありますか？
決済と入居の時期がずれることはよくあります。ただし、住宅ローン控除が始まる年や、金融機関が求める入居時期の条件にかかわることがあるため、事前に確認しておきましょう。
Q. 固定金利と変動金利、決済月の影響が大きいのはどちらですか？
固定金利のほうが、決済月の金利が長く続くので影響が大きくなります。変動金利は決済後も見直されるため、決済月だけで判断しないことが大切です。
Q. 金利が上がりそうなら、決済を急いだほうがよいですか？
急ぐことで、物件の確認や書類の準備がおろそかになると本末転倒です。金利の見通しは確実ではないため、無理のない日程で決めることをおすすめします。
まとめ
- 住宅ローンの金利は、申込時ではなく融資実行日（決済日）の月の金利が使われるのが一般的
- 12月と1月のどちらで決済するかは、金利だけでなく、年末年始の休み・売主の引っ越し・住宅ローン控除の始まる年も含めて考える
- 金利が0.25%・0.5%上がった場合の返済額を試算しておくと安心
- 諸費用の現金を残し、管理費や修繕積立金の値上がりも見込んで資金計画を立てる
中古住宅の購入と資金計画のご相談はマチ不動産へ
神戸市灘区・東灘区で、中古戸建・マンションの購入と住宅ローンのスケジュールのご相談はマチ不動産へ。売主さまとの日程調整や、決済までの段取りを一緒に整理します。金利や返済額は金融機関の案内をもとに、無理のない計画づくりをお手伝いします。
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