相続や住み替え、施設への入居で空いた家を売り出しているとき、冬に気をつけたいのが水道管の凍結です。結論から言うと、売却中の空き家は「水道の契約は残し、元栓を閉めて水抜きをしておき、内覧の前に通水して確かめる」という管理が安心です。破裂して漏水すると、修理だけでなく、売却の条件や引き渡しの時期にも影響します。
この記事で分かること
- 売り出し中の空き家で、水道を「止める」「止めない」の考え方
- 冬の水抜き・凍結対策の手順
- 内覧の前にやっておきたい通水チェック
- 凍結・破裂したときの対応と、売却への影響
空き家の水道管が冬に凍りやすい理由
住んでいる家では、毎日水を使うので配管の水が入れ替わり、暖房の熱もあります。空き家では水が動かず、室内も冷え切るため、凍結しやすい条件がそろいます。
自治体の案内では、気温がマイナス4℃以下になると水道管が凍って破裂することがあるとされています。次のような場所は特に凍りやすいので注意しましょう。
- 屋外にむき出しになっている配管や蛇口
- 日の当たらない北側
- 風当たりの強い場所
神戸の市街地は比較的温暖ですが、六甲山の山手側や北向きの斜面、風の通り道にある家では、寒波の夜に配管が凍ることがあります。「神戸だから大丈夫」と思わず、空き家は備えておくと安心です。
売り出し中は水道を止める？止めない？
「水道を止める」には、水道局との契約を止めることと、家の元栓を閉めることの2つの意味があります。売り出し中は、次の組み合わせが使いやすい方法です。
| 方法 | よい点 | 気をつけたい点 |
|---|---|---|
| 契約も元栓もそのまま | 内覧ですぐ水を出せる | 凍結・漏水に気づきにくい |
| 契約は残し、元栓を閉めて水抜き | 凍結・漏水の危険を減らせ、内覧前に通水できる | 内覧のたびに開閉の手間がある |
| 契約を止める（閉栓） | 基本料金がかからない | 内覧や建物の確認で水を出せない |
買主は内覧で、水の出方や排水の流れを確かめたいと考えることが多いです。このため、売り出し中は契約を残し、普段は元栓を閉めておく方法が、凍結対策と内覧の両方に対応しやすいです。契約の手続きや料金は、地域の水道局に確認してください。
冬の水抜き・凍結対策の手順
寒くなる前（11月中にできれば理想的です）に、次の順で準備しておきましょう。
- 水道メーターの位置と、元栓（メーターボックス内のバルブ）の回し方を確かめる
- 元栓を閉め、家中の蛇口を開けて配管の水を抜く
- 給湯器の水抜きをする（機種ごとに手順が違うので、取扱説明書を確認する）
- トイレのタンクや温水洗浄便座の水も、説明書に沿って抜く
- 屋外のむき出しの配管や蛇口に、保温材や布を巻いてテープで留める
- メーターボックスの中に、古いタオルや毛布を入れておく
給湯器や温水洗浄便座は、中に水が残ると凍結で壊れることがあります。自信がない場合は、設備の業者に依頼するのも一つの方法です。住んでいるときの凍結対策として「蛇口から糸を引く程度に水を流す」方法もありますが、誰もいない空き家では排水の詰まりなどに気づけないため、向いていません。
内覧の前にやっておきたい通水チェック
内覧の当日に初めて水を出すと、赤水や漏れがその場で見つかり、買主に不安を与えてしまいます。内覧の数日前に、売主か不動産会社で次を確かめておくと安心です。
- 元栓を開け、メーターのパイロット（水が流れると回る部分）が、蛇口を全部閉めた状態で止まっているか
- 各蛇口から水が出るか、赤水が続かないか
- 洗面・台所・浴室の排水が流れるか、下水のにおいが上がってこないか
- トイレを流して、タンクに水がたまるか
- 床下や洗面台の下が濡れていないか
長く使っていない排水口は、排水トラップ（臭いを止めるための水たまり）の水が乾いて、下水のにおいが上がることがあります。内覧の前に各排水口に水を流しておくと、においの対策にもなります。内覧が終わったら、また元栓を閉めて水抜きをします。
凍結・破裂したときの対応
凍結して水が出ないとき
凍った部分にタオルや布をかぶせ、その上からゆっくりぬるま湯をかけます。熱湯を急にかけると、水道管や蛇口が破裂することがあるので注意しましょう。
破裂して水が漏れているとき
- メーターボックスの中のバルブを閉めて水を止める
- 布やテープで応急処置をする
- 水道局が指定する工事業者に修理を依頼する
- 売却を任せている不動産会社にもすぐに伝える
バルブを閉めても水が止まらないときや、道路に水が流れ出しているときは、水道局の緊急窓口に連絡します。
売却への影響
売買契約の後・引き渡しの前に破裂や漏水が起きた場合、その修理をどうするかは、契約書の内容によって扱いが変わります。引き渡しまでは売主が管理することが一般的なため、契約後も水抜きなどの管理を続けましょう。漏水が床下や壁に広がると、修理費がかさむだけでなく、買主への説明も必要になります。
火災保険の水漏れの補償が使えるかは、契約内容や空き家になってからの扱いで変わります。住まなくなったときに保険会社へ連絡が必要な場合もあるため、証券を確認しておきましょう。
事情別に気をつけたいこと
| 事情 | 気をつけたいこと |
|---|---|
| 相続した実家 | 相続人のうち誰が定期的に見回るか、元栓や鍵の管理を決めておく |
| 住み替えで先に引っ越した家 | 引っ越しのときに水抜きまで済ませ、新居から通う日を決めておく |
| 施設に入った親の家 | 所有者である親の意思を確かめながら、家族で管理の分担を決める |
施設に入った後の自宅の売却は、税金の特例に期限があることにも注意が必要です。詳しくは老人ホームに入った後の自宅売却はいつまで？3,000万円特例の期限と成年後見の許可をご覧ください。
よくある質問
Q. 売り出し中に水道の契約を止めてもいいですか？
止めることはできますが、内覧や建物の確認で水を出せなくなります。売り出し中は契約を残し、元栓を閉めておく方法が使いやすいです。
Q. 電気も止めたほうがいいですか？
内覧で照明をつけたり、設備の動きを確かめたりするなら、残しておくと便利です。給湯器には電気で動く凍結予防の機能を持つものもあるため、取扱説明書もあわせて確認しましょう。
Q. どのくらいの頻度で見回ればよいですか？
決まりはありませんが、寒波の後や大雨・強風の後は一度確かめると安心です。通えない場合は、売却を任せる不動産会社に相談してみてください。
Q. 凍結で壊れた給湯器は、売る前に直す必要がありますか？
直すか、故障を伝えてそのまま売るかは状況次第です。どちらの場合も、買主には故障の事実を伝え、契約書や付帯設備表に正しく書いておきましょう。
Q. 一戸建てとマンションで対策は違いますか？
マンションは屋外にむき出しの配管が少ないことが多いものの、共用廊下側のメーターボックスは冷えます。下の階への漏水を防ぐためにも、元栓を閉めておくと安心です。
まとめ
- 売り出し中の空き家は、水道の契約を残し、元栓を閉めて水抜きをしておくのが安心
- 給湯器や温水洗浄便座も、説明書に沿って水を抜く
- 内覧の数日前に通水し、漏れ・赤水・排水・においを確かめる
- 破裂したらバルブを閉め、指定工事業者と不動産会社にすぐ連絡する
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