気に入った中古戸建に「増築部分が未登記」と書かれていたら、契約の前に決めておきたいのが「誰が、いつまでに、誰の費用で登記するか」です。結論から言うと、買主にとっていちばん安心なのは、売主が自分の費用で、引き渡しまでに登記を済ませる形です。そうでない場合は、登記の費用と手間の分を価格に反映してもらい、契約書にその内容をはっきり書いておきましょう。
この記事では、神戸市灘区で中古戸建の売買仲介をしているマチ不動産が、増築部分が未登記の家を買うときの契約の進め方を解説します。増築物件全般の確かめ方（建築確認や建ぺい率など）よりも、「契約の場面」に絞った内容です。
この記事で分かること
- 未登記の増築を登記する3つのパターンと、それぞれの注意点
- 登記の費用を誰が負担するか、価格交渉の考え方
- 売買契約書に入れておきたい特約
- 住宅ローン・固定資産税で確かめること
- 契約から決済までの流れ
未登記の増築を登記する3つのパターン
増築で床面積が変わったときは、「建物表題変更登記」が必要です。不動産登記法では、変更があった日から1か月以内に申請する義務が定められています（第51条）。売買のときにこの登記をどう扱うかは、大きく3つのパターンがあります。
| パターン | 内容 | 買主にとって |
|---|---|---|
| ① 売主が引き渡し前に登記 | 売主が土地家屋調査士に頼み、決済までに登記を済ませる | 最も安心。住宅ローンも進めやすい |
| ② 引き渡し後に買主が登記 | 決済のあと、買主が登記する。費用は売主負担または価格で調整 | 売主から工事の書類を受け取る必要がある |
| ③ 未登記のまま買う | 登記しない前提で契約する | 住宅ローンや将来の売却で問題になりやすい |
① 売主が引き渡し前に登記する
増築工事をしたのは売主なので、工事の契約書や領収書など、登記に必要な書類をいちばんそろえやすいのも売主です。買主としては、まずこの形をお願いするのが基本です。ただし、登記には測量や図面の作成が必要なので、契約から決済までの日程に余裕を持たせましょう。
② 引き渡し後に買主が登記する
売主の都合で決済前の登記が難しいときに使われます。この場合は、工事の契約書・図面・領収書などを引き渡しのときに売主から受け取ること、登記に必要な書類への署名などで売主が協力することを、契約書で約束しておきます。決済のあとで売主と連絡が取りにくくなることもあるので、書類は決済日にそろえてもらうのが安心です。
③ 未登記のまま買う
現金で買う場合などに選ばれることがありますが、おすすめはしません。将来売るときに、今度は自分が同じ問題を抱えることになり、そのときには工事の書類もさらにそろいにくくなっているからです。
登記の費用は誰が負担する？
法律上、増築の登記を申請する義務があるのは、増築したときの持ち主（売主）です。そのため、登記の費用は売主が負担するのが自然な考え方です。
ただし、実際の売買では、「その分を価格から引く」「買主が登記する代わりに値引きする」など、価格と一緒に話し合うこともあります。交渉のときは、次の点をそろえておくと話が進めやすくなります。
- 土地家屋調査士の見積もり（費用と日数）
- 登記に必要な書類がそろっているか
- 金融機関が登記を融資の条件にしているか
売買契約書に入れたい特約
未登記の増築がある家を買うときは、口約束ではなく、売買契約書の特約に書いておくことが大切です。代表的な内容は次のとおりです。
| 特約の内容 | 書いておくこと |
|---|---|
| 登記の義務 | 誰が、どの部分（約〇㎡）を、いつまでに登記するか |
| 費用の負担 | 登記の費用を誰が負担するか |
| 登記できなかったとき | 期限までに登記できない場合、契約を解除できるか、手付金はどうなるか |
| 書類の引き渡し | 工事の契約書・図面・領収書などを売主が渡すこと |
| 住宅ローン特約 | 本審査で通らなければ白紙に戻せること |
| 契約不適合責任 | 増築部分の雨漏りなど、後から見つかった問題への責任の範囲 |
特約の例文
以下は参考用の例です。実際の文言は、仲介する不動産会社や司法書士と相談して決めてください。
- 「売主は、本件建物のうち未登記の増築部分について、売主の責任と負担において、引渡し日までに建物表題部変更登記を完了するものとする。」
- 「前項の登記が引渡し日までに完了しないときは、買主は本契約を解除することができる。この場合、売主は受領済みの金員を無利息で買主に返還する。」
契約不適合責任の考え方は、新民法で大きく変わった！瑕疵担保責任と契約不適合責任との違いは‼売主の対策方法についても詳しく解説も参考にしてください。増築部分のつなぎ目の雨漏りは、内見のときに小屋裏も見ておくと安心です（中古戸建の内見で小屋裏点検口を確認｜雨漏り跡と断熱材）。
住宅ローンと固定資産税で確かめること
住宅ローン：登記が融資の条件になるか
金融機関は、担保にする建物の登記と現状が合っているかを確かめます。未登記の増築があると、「決済までに登記すること」を融資の条件にされることがあります。その場合はパターン①（売主が引き渡し前に登記）が必要になるので、事前審査の段階で金融機関に確認しておきましょう。
また、住宅ローン控除などの床面積の条件は、登記上の床面積で判断されます。未登記の増築部分は面積に含まれないので、条件ぎりぎりの広さの家では、登記するかどうかで控除を受けられるかが変わることもあります（参考：中古マンションの登記簿面積50㎡と住宅ローン控除｜広告と違う理由）。
固定資産税：未登記でも課税されていることがある
固定資産税は、登記されていない家屋にもかかります。売主の固定資産税の課税明細を見せてもらい、増築部分が課税に含まれているかを確かめましょう。決済のときの固定資産税の精算額にも関わります。
神戸市では、増改築して表示変更登記がまだの家屋や、未登記の家屋を増改築したときは、固定資産税家屋課への届出が必要とされています。届出と登記は別の手続きなので、どちらも忘れずに済ませましょう。
契約から決済までの流れ
- 重要事項説明で未登記の内容を確かめる：どの部分が、どれくらいの広さで未登記か。
- 登記のパターンと費用負担を決める：土地家屋調査士の見積もりをもとに話し合います。
- 住宅ローンの事前審査で登記の条件を確かめる
- 売買契約を結ぶ：登記の特約、ローン特約を入れます。
- 登記の完了を確かめる：売主が登記する場合は、決済前に登記事項証明書で反映されたかを確認します。
- 決済・引き渡し：工事の書類も一緒に受け取ります。決済日と住宅ローンの金利の関係は住宅ローンの適用金利は決済月で決まる｜12月と1月の考え方も参考にしてください。
よくある質問
Q. 売主が「未登記のままでいい」と言っています。大丈夫ですか？
住宅ローンを使うなら、金融機関が登記を求めることがあるので、まず金融機関に確かめましょう。現金で買う場合も、将来の売却を考えると、書類がそろう今のうちに登記しておく方が安心です。
Q. 登記の費用はどれくらいかかりますか？
増築の内容、建物の形、書類のそろい具合で変わります。土地家屋調査士に見積もりを取り、その金額を価格交渉の材料にしましょう。
Q. 増築部分の工事の書類がないと言われました。
書類がなくても登記できることはありますが、増築部分が売主のものであることを他の方法で示す必要があり、時間がかかることがあります。その場合も、売主が登記を済ませる形をお願いするのが確実です。
Q. 登記すると固定資産税が上がりますか？
固定資産税は登記の有無に関わらず、市が把握した家屋にかかります。すでに増築部分が課税されているなら、登記しても大きくは変わらないことが多いです。課税に含まれていない場合は、届出の後に税額が変わることがあります。
Q. 増築部分が建築基準法に違反していたら、登記できませんか？
登記は建物の現状を記録するものなので、違反があっても登記できる場合があります。ただし、違反があると住宅ローンや将来の建て替えに影響します。契約の前に、建築確認の記録や建ぺい率も合わせて確かめましょう。
まとめ
- 増築部分が未登記なら、「誰が、いつまでに、誰の費用で登記するか」を契約の前に決める
- 買主にとって最も安心なのは、売主が自分の費用で引き渡し前に登記する形
- 登記の義務・費用・できなかったときの解除・書類の引き渡しを特約に書く
- 住宅ローンは登記が条件になることがあり、控除の床面積も登記の面積で判断される
- 固定資産税の課税明細で、増築部分が課税されているかも確かめる
神戸市灘区・東灘区で増築した中古戸建の購入をご検討の方は、灘区福住通のマチ不動産へご相談ください。未登記部分の確認から、売主との条件の調整までご一緒に進めます。TEL 078-262-1201／営業時間10:00〜18:00・水曜定休
