結論から言うと、住宅ローンが使えない（使いにくい）不動産は、多くの場合、普通の物件より価値が下がります。買える人が「現金で払える人」や「投資家・不動産会社」に限られ、買い手が少なくなるからです。
ただし、どれくらい下がるかは、住宅ローンが使えない理由と立地で大きく変わります。理由によっては、接道を確保したり違反部分を直したりして、価値を戻せることもあります。
この記事では、神戸市灘区で売買仲介や買取の相談を受けているマチ不動産が、住宅ローンが使えない不動産の価値の考え方を、売る人・買う人の両方の目線で解説します。
この記事で分かること
- 住宅ローンが使えないと価値が下がる理由
- 再建築不可・違反建築・既存不適格など、理由別の影響の大きさ
- 価値が下がりにくいケース
- 接道の確保、建築基準法43条2項など、価値を戻す方法
- 売る人・買う人それぞれの考え方
住宅ローンが使えないと価値が下がる理由
不動産の価格は、「誰がいくらなら買うか」で決まります。住宅ローンが使えないと、次のようなことが起きます。
- 買い手が減る：多くの人は住宅ローンで家を買うため、現金で買える人や投資家・不動産会社に買い手が絞られます。
- 買い手が「利回り」で計算する：投資家や不動産会社は、賃貸に出したときの利回りや、直して売るときの利益から値段を決めるため、住む人が買うときより価格が低くなりやすいです。
- 売れるまで時間がかかる：買い手が少ないので売れ残りやすく、値下げが必要になることがあります。
- 次に売るときも同じ問題が残る：買う側もそれを分かっているので、価格に反映されます。
理由別にみる価値への影響の大きさ
| 住宅ローンが使いにくい理由 | 価値への影響 | 理由 |
|---|---|---|
| 再建築不可（建築基準法の道路に2m以上接していない） | 大きい | 建て替えられないので、土地としての価値も下がる |
| 違反建築（建ぺい率オーバーなど） | 中〜大 | 解体して更地にすれば、普通の土地として売れることもある |
| 既存不適格（建てた後に法律が変わった） | 小〜中 | 金融機関によってはローンが使える |
| 築古・旧耐震で建物の評価がない | 小さい | 土地の価値は残る。解体前提の買主もいる |
この表は一般的な傾向です。実際の価格は、立地や土地の形、周りの需要で大きく変わります。
再建築不可が特に影響が大きい理由
建築基準法第43条では、建物の敷地は道路に2m以上接していなければならないと定められています。接していない土地は、今の建物を壊すと新しい家を建てられません。建物は年数とともに価値が下がり、最後に残る土地にも建て替えの価値がないため、他の理由より影響が大きくなります。
神戸の山手や古くからの住宅地には、狭い路地や階段の奥に建つ家もあります。道が「建築基準法の道路」かどうかで価値が大きく変わるので、まずは前面の道の種類を確かめましょう。
価値が下がりにくいケース
住宅ローンが使えなくても、次のような物件は価値が下がりにくい傾向があります。
- 立地がよく、土地そのものの需要が強い：駅に近い、人気の地域にあるなど。
- 賃貸に出せる：投資家は現金や事業用の融資で買うことがあり、利回りが合えば値段がつきます。
- 更地にすれば普通の土地として売れる：違反建築や築古の建物が原因なら、解体すると問題がなくなります。
- 隣の人にとって価値がある：隣地の人が敷地を広げたい場合は、市場より高く買ってもらえることもあります。
価値を戻せる可能性がある方法
1. 接道を確保する
道路に接する長さが2mに足りないときは、隣地の一部を買う、または借りて接道を確保できないかを検討します。道路との間に里道などの公的な通路がある場合は、その扱いも価値に関わります（里道（りどう）の取扱い方と注意点を完全解説）。
2. 建築基準法第43条第2項の認定・許可を検討する
建築基準法の道路に接していなくても、条件を満たせば建築が認められることがあります。
- 第1号：幅4m以上の道（国の基準に合うもの）に2m以上接し、用途や規模が基準に合う建物で、特定行政庁が支障がないと認めるもの
- 第2号：敷地の周りに広い空地があるなど基準に合う建物で、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したもの
認められるかは個別の判断で、将来の建て替えのたびに手続きが必要になることもあります。市役所の建築の窓口や建築士に早めに相談しましょう。
3. 違反部分を直す・更地にする
増築で建ぺい率を超えているなら、その部分を減らすことで住宅ローンが使えるようになることがあります。建物が古い場合は、解体して更地で売る方が高く売れることもあります。工事費が価格の上がり幅より大きくならないか、先に比べてから決めましょう。
4. 必要な書類をそろえる
既存不適格なのに書類がなくて「違反かもしれない」と見られている場合は、建築の記録をそろえるだけで金融機関の判断が変わることがあります。
売る人・買う人それぞれの考え方
売る人：仲介と買取の両方を比べる
住宅ローンが使えない物件でも、立地がよければ仲介で現金の買主が見つかることがあります。一方、早く確実に売りたいなら不動産会社の買取も選択肢です。
- 仲介で売り出した場合の価格と、買取価格の両方を出してもらう
- 接道の確保や是正で価値が戻るかを確かめる
- 隣地の人に声をかけてみる
- 一定の期間は仲介で売り出し、売れなければ買取に切り替える
売るときは、住宅ローンが使いにくい理由を買主に正直に伝えることが大前提です。売り出しの時期については、家の売り出しは12月か年明けか｜成約データと年末の段取りも参考にしてください。
買う人：安さの理由と出口を考える
住宅ローンが使えない物件は、相場より安く買えることが多いのが魅力です。ただし、安く買える理由は、将来売るときにもそのまま残ります。
- そこに何年住む予定か、将来売る可能性はあるか
- 建物が古くなったとき、建て替えるか、直して使い続けるか
- 大きなリフォームができるか（建築確認が必要な工事に制限がないか）
- 現金で買う場合、手元に十分な資金が残るか
「安いから」だけで決めず、使い方と将来の出口まで含めて判断することが大切です。
よくある質問
Q. 住宅ローンが使えない物件は、相場の何割くらいになりますか？
一律の割合はありません。住宅ローンが使えない理由、立地、土地の形、賃貸に出せるかなどで大きく変わります。周りの取引事例をもとに、不動産会社に個別に査定してもらうのが確実です。
Q. 住宅ローンが使えない物件にもメリットはありますか？
相場より安く買えること、固定資産税などの評価が低いことがあることが挙げられます。現金で買えて、そこに長く住む予定の人や、賃貸に出して利回りが合う人には、選択肢になります。
Q. 住宅ローン以外の借入れで買うことはできますか？
金融機関によっては、住宅ローンとは別の不動産担保の融資を扱っていることがあります。ただし、金利が高い、返済期間が短いなど、条件は住宅ローンより厳しくなることが多いので、返済計画をよく確かめましょう。
Q. 相続した家が再建築不可だと分かりました。売れますか？
売ることはできます。隣地の人への売却、接道の確保、建築基準法第43条第2項の検討、買取など、複数の方法を比べてから決めましょう。
Q. セットバックが必要な土地も、住宅ローンが使えませんか？
セットバックが必要な土地は、建築基準法の「2項道路」に面しているので、再建築不可とは違います。使える土地の面積が減る点には注意が必要です。詳しくはセットバックが必要な土地の売却｜神戸市で調べる方法と注意点をご覧ください。
まとめ
- 住宅ローンが使えない不動産は、買い手が限られるため、多くの場合価値が下がる
- 影響が大きいのは再建築不可。違反建築は更地で戻ることもあり、既存不適格は比較的小さい
- 立地がよい、賃貸に出せる、隣地に需要がある物件は下がりにくい
- 接道の確保、建築基準法第43条第2項、違反部分の是正、書類をそろえることで価値を戻せることがある
- 売る人は仲介と買取を比べ、買う人は将来の出口まで考えて判断する
神戸市灘区・東灘区で、再建築不可や違反建築など住宅ローンが使いにくい不動産の売却・購入でお悩みの方は、灘区福住通のマチ不動産へご相談ください。仲介と買取の両方の価格をお出しし、状況に合った方法を一緒に考えます。TEL 078-262-1201／営業時間10:00〜18:00・水曜定休
