賃貸の更新書類を返送しないまま契約期間が過ぎても、すぐに部屋を出なければならないわけではありません。普通の賃貸契約（普通借家契約）では、借地借家法により「前と同じ条件で更新された」とみなされることが多く、これを「法定更新」といいます。ただし、更新料の支払い義務がなくなるとは限らず、保証会社や火災保険は別の契約なので、更新しないと切れてしまうことがあります。出し忘れに気づいたら、まず管理会社に連絡して、何が未提出かを確かめましょう。
この記事で分かること
- 更新書類を返送しないとどうなるか（法定更新の仕組み）
- 法定更新になった場合も更新料を払う必要があるか
- 更新書類とは別に確かめるべき保証会社・火災保険の更新
- 書類を出し忘れたとき・届かないときにすること
更新書類を返送しないとどうなる？
「法定更新」で契約は続くことが多い
借地借家法第26条では、期間の定めがある建物の賃貸借で、期間満了の1年前から6か月前までの間に、更新しないことや条件を変えることの通知がなければ、前の契約と同じ条件で更新したものとみなす、と定めています。また、通知があった場合でも、期間が過ぎたあとに入居者が住み続け、貸主が遅滞なく異議を述べなかったときも同じ扱いになります。
更新書類は、貸主と入居者が「更新します」と合意するためのものです。それを返送しなかった場合でも、貸主から正式に更新しない通知がなければ、契約は自動的に続くというのが法律の考え方です。
ただし、「定期借家契約」は別です。定期借家契約は期間が来ると終わる契約で、法定更新はありません。契約書のタイトルや「契約の更新がない」という説明があるかを確かめましょう。
合意更新と法定更新の違い
| 比べる点 | 合意更新（書類を返送） | 法定更新（返送しないまま） |
|---|---|---|
| 契約の条件 | 書類で確認した条件 | 前の契約と同じ条件 |
| 更新後の期間 | 「2年」など、契約で決めた期間 | 期間の定めがない契約になる |
| 次の更新 | 期間が来るたびに更新手続き | 更新の時期そのものがなくなる |
| 更新料 | 契約にあれば支払う | 契約の書き方により扱いが分かれる |
法定更新になると、更新後の契約は「期間の定めがない契約」になります。入居者からすると、次の更新時期を気にしなくてよい一方、条件があいまいなままだと、後で「言った・言わない」になりやすくなります。管理会社から書類が届いているなら、内容を確かめて返送する方が、お互いに安心です。
法定更新でも更新料は払う？
更新料については、最高裁判所が2011年（平成23年）7月15日の判決で、契約書に分かりやすく具体的に書かれた更新料の取り決めは、金額が高すぎるなどの特別な事情がない限り有効と判断しています。
では、書類を返送しないまま法定更新になった場合はどうか。これは、契約書の更新料の条文が「合意で更新するとき」だけを指すのか、「法定更新のときも含む」と書かれているのかによって、扱いが分かれます。法定更新の場合でも支払いを認めた裁判例もあるため、「返送しなければ更新料を払わなくてよい」とは言えません。
まずは契約書の更新料の条文を読み、次の点を確かめましょう。
- 更新料の金額（家賃の何か月分か）
- 「法定更新の場合も支払う」という一文があるか
- 更新事務手数料など、更新料とは別の費用があるか
判断に迷う場合は、管理会社に根拠の条文を示してもらうか、消費生活センターや法律の専門家に相談しましょう。
更新書類とは別に確かめたい「保証会社」と「火災保険」
賃貸の更新で見落としやすいのが、契約とは別に結んでいる契約の更新です。
| 契約 | 更新しないとどうなるか | 確かめること |
|---|---|---|
| 家賃保証会社 | 保証の契約によっては、更新保証料の未払いが滞納の扱いになる | 更新保証料の金額・支払い方法・自動更新かどうか |
| 火災保険（家財保険） | 保険期間が切れると、水漏れや火事のときに補償を受けられない | 保険の満期日と、更新の手続き方法 |
| 連帯保証人 | 契約によっては更新時に保証人の署名を求められる | 更新書類に保証人の欄があるか |
特に火災保険は、賃貸契約が法定更新で続いていても、保険は自動では続きません。契約書で加入が条件になっていることが多く、万一のときに自分を守るためにも、満期日を確かめておきましょう。連帯保証人については、連帯保証人の極度額は賃貸の更新で必要？金額の目安でも詳しく紹介しています。
出し忘れた・届かないときにすること
出し忘れに気づいたとき
- 契約書と届いていた更新書類を手元に用意する
- 管理会社（または貸主）に電話し、「更新書類をまだ返送していない」と伝える
- 今から返送すればよいか、新しい書類が必要かを確かめる
- 更新料・保証会社の更新料・火災保険について、それぞれ未払いや未更新がないかを確かめる
- 話した内容と日付、担当者名をメモしておく
出し忘れをそのままにするより、気づいた時点で連絡した方が、後で誰が何を払うかでもめにくくなります。
更新書類が届かないとき
契約期間が近いのに書類が届かない場合は、次の可能性があります。
- 管理会社が変わっていて、連絡先の引き継ぎができていない
- 郵便受けに名前が出ていない、部屋番号の間違いで届いていない
- 貸主が個人で管理していて、更新の手続きをしていない
- 自動更新の契約で、はじめから書類を送らない運用になっている
更新の2〜3か月前になっても何も届かないときは、契約書に書かれた連絡先に問い合わせましょう。留学や就職で在留資格が変わった場合など、更新のときに届け出が必要な変化がある人は、留学生の入居者が卒業したら賃貸契約は？在留資格と保証の確認も参考にしてください。
更新しない（退去する）場合
更新せずに引っ越すつもりなら、更新書類を放っておくのではなく、契約書の「解約の予告期間」に合わせて解約の通知を出します。書類を返送しないだけでは解約の申し出にはならず、法定更新で契約が続いて家賃がかかり続けます。退去のときは、鍵の本数も確かめておきましょう（賃貸の鍵をなくして退去｜交換費用は全額負担？敷金との関係）。
よくある質問
Q. 更新書類を返送しないと、追い出されますか？
普通の賃貸契約では、返送しないだけですぐに退去を求められることは通常ありません。ただし、家賃や更新料の未払いが重なると、契約解除の理由になることがあります。定期借家契約は期間が来ると終わるので、別に確かめましょう。
Q. 法定更新にした方が得ですか？
更新料の条文によっては支払いが必要な場合もあり、必ずしも得とはいえません。貸主との信頼関係や、保証会社・火災保険の管理も考えると、内容を確かめて返送する方が安心です。
Q. 更新書類の内容に納得できないときは？
家賃の値上げや新しい特約など、納得できない点があれば、返送する前に管理会社に理由を聞きましょう。話し合いがまとまらないときは、消費生活センターなどに相談できます。
Q. 更新料を分割で払うことはできますか？
法律で決まった方法はなく、貸主や管理会社の判断になります。支払いが難しい場合は、期限が来る前に早めに相談しましょう。
Q. 更新書類には何を書けばいいですか？
一般的には、契約者と入居者の氏名・勤務先・連絡先の確認、署名と捷印です。入居者が増えた・減った、勤務先が変わったといった変更があれば、この機会に正しく届け出ましょう。
まとめ
- 更新書類を返送しなくても、普通の賃貸契約は「法定更新」で続くことが多い
- 法定更新後は「期間の定めがない契約」になる
- 更新料は契約書の書き方により扱いが分かれ、支払いを認めた裁判例もある
- 保証会社・火災保険は別の契約なので、更新しないと切れることがある
- 出し忘れに気づいたら、すぐ管理会社に連絡して未提出・未払いを確かめる
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