中古マンションの内見では、壁や床のきれいさより先に、排水管と排水音を確かめておくと安心です。内装はリフォームで変えられますが、建物を縦に貫く共用の排水管は、自分だけでは直せないからです。内見では、水を流して流れ方とにおいを見ること、パイプスペース（配管を通す縦の空間）と寝室の位置関係を見ること、そして管理組合の配管工事の履歴と計画を資料で確かめることの3つが大切です。
この記事で分かること
- 内見で排水管と音を確かめる理由
- 内見前に間取り図で見ておきたいパイプスペースの位置
- 内見当日に水を流して確かめる点と、排水音の聞き方
- 配管工事の履歴と、これからの計画の調べ方
内見で排水管と音を確かめる理由
マンションの排水管は、大きく2つに分かれます。
| 種類 | 場所 | 直す人（一般的な例） |
|---|---|---|
| 共用部分の排水管（排水たて管） | 各階を縦に貫く太い管。パイプスペースの中 | 管理組合が修繕積立金で工事する |
| 専有部分の排水管（横引き管） | 部屋の床下で、キッチンや浴室からたて管へつなぐ管 | その部屋の持ち主が直すことが多い |
どこまでが共用でどこまでが専有かは、マンションごとの管理規約で決まります。築年数がたったマンションでは、排水管の詰まりや水漏れ、大きな排水音が気になることがあります。買ったあとに「上の階の水を流す音が寝室に響く」と気づいても、共用の管は自分だけでは動かせません。だからこそ、内見の段階で確かめておく価値があります。
内見前に間取り図で見ること
パイプスペースの位置
間取り図で「PS」と書かれた小さな四角がパイプスペースです。次の点を見ておきましょう。
- PSが寝室や洋室の壁に接していないか（接していると、上の階の排水音が聞こえやすいことがある）
- PSが部屋の内側にあるか、共用廊下側にあるか（共用廊下側なら、将来の配管工事で部屋に入る範囲が小さくなることがある）
- キッチンや浴室からPSまでの距離（遠いほど床下の横引き管が長くなる）
上下の間取り
同じタイプの間取りが縦に並んでいれば、水回りの位置も上下でそろっています。最上階の下の住戸や、間取りが変わる階の住戸は、上の階の水回りが自分の寝室の上に来ることもあります。不動産会社に「上の階は同じ間取りですか」と聞いてみましょう。
内見当日のチェック手順
水を流して見る点
空室の内見でも、水道が使える状態なら水を流させてもらえることがあります。事前に不動産会社に「水を流して確かめたい」と伝えておきましょう。居住中の物件は、売主の了解を得てからにします。
- キッチン・洗面台・浴室の排水口で、水がすぐに流れるか（たまってからゆっくり流れるのは詰まりかけのサインのことがある）
- 流したあとに「ゴボゴボ」と空気が戻るような音がしないか
- トイレを流したときの水の流れ方と、流れたあとの水位
- シンク下の収納を開け、排水ホースのつなぎ目に水漏れや濺れた跡がないか
排水音の聞き方
上の階の排水音は、内見の短い時間で聞けるとは限りません。できる範囲で次の工夫をしましょう。
- PSに接した壁の前で、しばらく静かに耳を澄ませる
- 朝や夕方など、水を使う人が多い時間に2回目の内見を入れる
- 自分でトイレを流し、PSに接した部屋でどのくらい聞こえるかを同行者に確かめてもらう
- 売主が住んでいるなら、「上の階の音は気になりますか」と聞いてみる
寝室の上に上の階のトイレがあるかどうかが気になる方は、間取り図で上下の水回りの位置を重ねて見ておくと安心です。
においと水漏れ跡
- 排水口から下水のにおいが上がってこないか
- 洗面所やトイレの床に、ふくらみやシミがないか
- 天井に、上の階からの水漏れのようなシミがないか
空室が長く続いた部屋では、排水口の水が乾いてにおいが上がることがあります。水を流したあとににおいが消えるかも確かめましょう。設備の確かめ方は、戸建向けの中古戸建の内見で分電盤はどこを見る？容量・製造年の確認法も、マンションの内見に応用できます。
配管工事の履歴とこれからの計画の調べ方
共用の排水管の状態は、内見では見えません。管理組合の資料で確かめます。不動産会社を通じて、次の資料を見せてもらいましょう。
| 資料 | 分かること |
|---|---|
| 長期修繕計画 | 給排水管の更生・更新工事がいつ予定されているか、費用はどれくらいか |
| 修繕履歴 | 過去に排水管の洗浄・更生・更新をしたか |
| 総会の議事録 | 排水管の不具合や水漏れが話題になっていないか |
| 重要事項調査報告書 | 修繕積立金の残高、予定されている工事、一時金の予定 |
| 管理規約 | 専有部分の配管を共用部分と一緒に工事できるようになっているか |
「更生工事」は、古い配管の内側をきれいにして樹脂でコーティングし、寿命を延ばす工事です。「更新工事」は、配管そのものを新しいものに取り替える工事です。国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定）でも、給排水設備は長期修繕計画に入れる項目として扱われています。築年数がたっているのに、計画に配管の工事が入っていない、入っていても積立金が足りないという場合は、将来の一時金や積立金の値上げにつながることがあります。
リフォーム前提で買うときの注意
中古マンションを買って、水回りをリフォームする予定の人は、次の点も確かめましょう。
- 床下の横引き管を、リフォームのついでに交換できるか（床をはがす工事なら一緒にやると合理的）
- キッチンや浴室の位置を動かせるか（PSからの距離と床下の高さで決まる）
- 管理組合への工事の申請と、使える床材の決まり（遮音の等級など）
- 共用の配管工事が近いうちに予定されていないか（予定があるなら、工事の時期を合わせると無駄が少ない）
リフォーム代を住宅ローンに含める場合や、住宅ローン控除を使う場合は、物件の面積の要件も先に確かめておきましょう（中古マンションの登記簿面積50㎡と住宅ローン控除｜広告と違う理由）。
よくある質問
Q. 内見で上の階の排水音を必ず聞く方法はありますか？
必ず聞ける方法はありません。時間帯を変えて内見する、売主に生活の中での音の様子を聞く、PSの位置と寝室の関係を間取り図で確かめる、を組み合わせて判断しましょう。
Q. 配管の工事をしていない古いマンションは買わない方がいい？
一概には言えません。工事の計画があり、その費用をまかなえる修繕積立金の見通しがあれば、大きな問題にならないこともあります。計画と資金の両方を確かめて判断しましょう。
Q. 専有部分の排水管が詰まったら誰が直しますか？
一般的にはその部屋の持ち主が直しますが、管理組合が定期的に排水管の洗浄をしているマンションも多くあります。管理規約と、洗浄の実施状況を確かめておきましょう。
Q. 排水管の洗浄をしているかはどう分かりますか？
管理組合の事業報告や総会の議事録、掲示板のお知らせで分かることがあります。内見のときに共用部の掲示板も見ておくとよいでしょう。
Q. 排水音が気になったら、買ったあとに対策できますか？
専有部分であれば、リフォームのときにPSまわりの壁に遮音材を入れる、収納を壁ぎわに設ける、などの方法があります。共用の管そのものに手を加えることはできないため、管理組合のルールに従って行います。
まとめ
- 共用の排水管は自分だけでは直せないため、内見の段階で確かめておく
- 間取り図でPSの位置と寝室の関係、上下の間取りを見ておく
- 内見では水を流して、流れ方・音・におい・水漏れ跡を確かめる
- 配管の工事履歴と計画は、長期修繕計画・修繕履歴・議事録で確かめる
- 水回りのリフォーム予定なら、横引き管の交換と共用工事の時期もあわせて考える
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