中古マンションの前の持ち主（売主）が管理費や修繕積立金を滞納していた場合、その未払い分は、部屋を買った人（買主）にも管理組合から請求されることがあります。区分所有法第8条で、管理組合の債権は「特定承継人」（部屋を買い受けた人）にも行使できると定められているためです。購入前に「重要事項調査報告書」で滞納の有無を確かめ、決済日までに売主に精算してもらう段取りを決めておくことが大切です。
この記事で分かること
- 前の持ち主の滞納が買主に請求される法律上の理由
- 遅延損害金も含まれるのか
- 重要事項調査報告書で見るべき項目（売主個人の滞納と、管理組合全体の滞納）
- 滞納が見つかったときの契約書の決め方と、決済日の精算
- 2026年4月から変わった重要事項説明のポイント
前の持ち主の管理費の滞納は、買主にも請求される
区分所有法第8条と「特定承継人」
区分所有法第7条第1項は、区分所有者が共用部分などについてほかの区分所有者に対して持つ債権（管理費等の債権など）を定めています。そして第8条は、「前条第1項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」としています。
特定承継人とは、売買などで部屋を引き継いだ人のことです。国土交通省のマンション標準管理規約第26条にも、管理組合が管理費等について持つ債権は、区分所有者の特定承継人に対しても行うことができると書かれています。
つまり、売主が滞納したまま部屋を売ると、管理組合は買主にも支払いを求められます。売主の支払い義務がなくなるわけではありませんが、管理組合は買主に請求してもよい、という仕組みです。
遅延損害金も含まれる
マンション管理業協会のFAQでは、前の区分所有者の滞納管理費等にかかる遅延損害金も、特定承継人に請求できるという考え方が示されています。前の持ち主に請求していなかったとしても、請求権そのものがなくなるわけではない、とされています。標準管理規約第60条でも、期日までに納めない場合は遅延損害金を請求できる形になっています（利率は各マンションの規約で決めます）。
契約前に重要事項調査報告書で確かめること
中古マンションの売買では、仲介する不動産会社が管理会社に「重要事項調査報告書」（管理に係る重要事項調査報告書）を依頼し、管理の状況を確かめるのが一般的です。国土交通省のマンション標準管理委託契約書では、宅建業者などの求めに応じて管理会社が開示する事項が別表で定められています。
売主個人の滞納額
| 確かめる項目 | 見るポイント |
|---|---|
| 管理費・修繕積立金の月額 | 売主が負担している額 |
| 修繕一時金・その他の費用 | 予定や未払いがないか |
| 滞納額 | 管理費・修繕積立金・遅延損害金のそれぞれ |
管理組合全体の滞納と借入金
売主個人に滞納がなくても、管理組合全体の滞納が多いと、将来の修繕に必要なお金が足りなくなるおそれがあります。
| 確かめる項目 | 見るポイント |
|---|---|
| 管理費会計・修繕積立金会計の収支と繰越額 | 毎年の黒字・赤字、積立金の残高 |
| 管理組合全体の滞納額 | 管理費・修繕積立金の滞納がどれくらいあるか |
| 借入金残高 | 大規模修繕のための借入れがあるか |
| 管理費等の値上げ予定 | 予定の時期と金額、一時金の予定 |
| 修繕積立金の徴収方法 | 均等方式か段階増額方式か |
| 長期修繕計画と修繕の実施・予定 | 大規模修繕の時期、検討中の工事 |
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滞納が見つかったときの決め方
売主に滞納があると分かったら、次の順で決めておくと安心です。
- 滞納額を、管理費・修繕積立金・遅延損害金に分けて確定する（報告書の作成日以降の増減にも注意）
- 売主が決済日までに完済するか、決済日に売買代金から支払うかを決める
- 売買契約書に「売主は引渡しまでに滞納管理費等を完済する」などの約束を入れる
- 決済日に、管理会社の完済の確認を取る
万一、引渡し後に買主が滞納分を払った場合でも、もともとの支払い義務は売主にあります。そのときの売主への請求方法も、契約書で決めておくと話がこじれにくくなります。
決済日の管理費・修繕積立金の精算
管理費・修繕積立金は、引渡し日を境に売主と買主で日割りなどで精算するのが一般的です。ただし、管理会社の引き落としは月単位で、引落日も物件ごとに違います。次のことを確かめておきましょう。
- 引渡し月とその翌月の引き落としが、売主・買主のどちらの口座から行われるか
- 口座振替の手続きにかかる期間（すぐに切り替わらないことがある）
- 駐車場使用料など、管理費以外の費用の扱い
手付金や決済日のお金の流れは、手付金は住宅ローンで戻ってくる？フルローンと決済日の流れもあわせてご覧ください。
2026年4月からの重要事項説明の変更点
国土交通省の通知（国不動第452号、令和7年12月15日）により、2026年4月1日から、マンションの管理者等が管理組合から委託を受けて管理事務を行うマンション管理業者である場合、宅建業者はその旨を重要事項説明で説明することになりました。管理会社が「管理者」を兼ねる方式かどうかは、購入前に知っておきたい情報です。
同じ通知では、改正区分所有法第26条第2項で、管理者が前の区分所有者の持つ共用部分の損害賠償請求権もまとめて行使できるようになったことにも触れ、売買でその請求権が引き継がれるかは購入者の関心事になりうるとしています。共用部分の欠陥などで管理組合が請求を進めている場合は、内容を確認しておきましょう。
購入前のチェックリスト
- 重要事項調査報告書の作成日（古すぎないか）
- 売主の滞納額（管理費・修繕積立金・遅延損害金）
- 管理組合全体の滞納額と借入金残高
- 管理費等の値上げ予定と一時金の予定
- 売買契約書に滞納の完済・精算の約束があるか
- 決済日の精算方法と、口座振替の切り替え時期
- 管理会社が管理者を兼ねる方式か
- 住宅ローン控除の面積要件（登記簿面積）
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よくある質問
Q. 前の持ち主の滞納分を払ったら、取り戻せますか？
もともとの支払い義務は売主にあるため、売主に請求できる可能性があります。ただし、話し合いや手続きに手間がかかります。トラブルを防ぐには、契約前に滞納を確かめ、決済日までに精算してもらうことが一番です。個別の事情は弁護士などの専門家にご相談ください。
Q. 重要事項調査報告書は買主が自分で取り寄せるのですか？
通常は、仲介する不動産会社が管理会社に依頼して取得します。管理会社が手数料を求めることがあり、標準管理委託契約書でも、開示を受ける人から費用を受け取れる形になっています。
Q. 修繕積立金の滞納も買主に請求されますか？
管理費等には修繕積立金も含まれるため、同じように特定承継人に請求できる債権として扱われます。
Q. 管理組合全体の滞納が多いマンションは避けるべきですか？
一概には言えませんが、修繕の資金計画に影響するため注意が必要です。滞納への対応（督促や法的手続き）がきちんと行われているか、総会の議事録などで確かめましょう。
Q. 売主に滞納がなければ安心ですか？
売主個人の滞納がなくても、管理組合全体の滞納や借入金が多いと、将来の値上げや一時金につながることがあります。報告書の「管理組合全体」の欄まで目を通しましょう。
まとめ
- 前の持ち主の管理費・修繕積立金の滞納は、区分所有法第8条により買主にも請求されうる
- 遅延損害金も請求の対象になるという考え方が示されている
- 契約前に重要事項調査報告書で、売主個人と管理組合全体の滞納を確認する
- 滞納があれば、決済日までの完済と精算方法を契約書に入れる
- 2026年4月から、管理会社が管理者を兼ねる場合は重要事項説明の対象に
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参考情報
- 建物の区分所有等に関する法律（第7条・第8条）
- マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメント（令和7年10月17日改正）｜国土交通省
- 前区分所有者の滞納管理費等に係る遅延損害金の特定承継人への請求（Kanrikyo-Q0092）｜マンション管理業協会
- マンション標準管理委託契約書の改正（各論）｜国土交通省
- 宅地建物取引業法施行規則の改正に伴う通知（国不動第452号、令和7年12月15日）｜全日本不動産協会神奈川県本部掲載
