手付金は、売買契約のときに買主が売主に払うお金で、決済日（残りの代金を払う日）に売買代金の一部に充てられます。住宅ローンを物件価格いっぱいまで借りる場合（フルローン）は、決済日にローンで代金全額を払える計算になるため、手付金として先に払った分は、結果としてあなたの口座に残る形になります。一方、手付金の分を差し引いた額しか借りない場合は、手付金はそのまま頭金になり、戻ってはきません。
どちらになるかは「住宅ローンをいくら借りるか」で決まります。手付金を払う前に、借入額と自己資金の使い道を整理しておきましょう。
この記事で分かること
- 手付金が「戻ってくる」ように見える仕組み
- フルローンと頭金ありで、決済日のお金の流れがどう違うか
- ローン特約で手付金が返ってくるケース
- 中古住宅の購入で、現金をいつ・いくら用意するかの考え方
手付金とは？住宅ローンとの関係
手付金は、売買契約を結んだ証として、買主が売主に払うお金です。中古住宅の場合、契約のときに現金や振込で払うのが一般的で、住宅ローンの融資は決済日に実行されるため、手付金はローンより先に自分のお金で用意する必要があります。
多くの売買契約書では、手付金は決済日に売買代金の一部に充てる（無利息）と定められています。つまり、手付金は「別に取られるお金」ではなく、「代金の先払い」と考えると分かりやすくなります。
手付金の金額の決まり方
手付金の金額は、売主と買主の話し合いで決まります。ただし、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）で、買主が一般の人の場合は、宅地建物取引業法第39条で、手付金は代金の2割を超えてはならないと決められています。
また、売主が不動産会社の場合、完成済みの物件で手付金などが代金の10%または1,000万円を超えるときは、売主に「保全措置」（万一のとき手付金が返ってくるようにする仕組み）が義務付けられています。個人が売主の中古住宅では、この保全措置の義務はありません。
フルローンと頭金ありで、決済日のお金の流れはこう違う
価格3,000万円の中古住宅で、手付金150万円を払った場合を例に考えます（諸費用は別に考えます）。
| 比べるところ | フルローン（3,000万円借りる） | 頭金あり（2,850万円借りる） |
|---|---|---|
| 契約時に払う手付金 | 150万円（自己資金） | 150万円（自己資金） |
| 決済日のローン入金 | 3,000万円 | 2,850万円 |
| 決済日に売主へ払う残代金 | 2,850万円 | 2,850万円 |
| 決済後に手元に残るお金 | 150万円 | 0円 |
| 手付金の役割 | 一時的な立て替え | 頭金 |
フルローンの場合、手付金150万円は「ローンが出るまでの立て替え」になり、決済日に手元に戻る形になります。ただし、借入額が増える分、毎月の返済額や利息の総額は増えます。
戻ったお金は諸費用に充てることが多い
中古住宅の購入では、物件価格のほかに、仲介手数料、登記費用、住宅ローンの手数料・保証料、火災保険料、固定資産税の精算金などの諸費用がかかります。決済日の手元資金から、これらを払うことが多いため、「手付金が戻ってきて自由に使える」とは考えないほうが安全です。
物件価格いっぱいまで借りられるとは限らない
住宅ローンをいくらまで借りられるかは、金融機関の審査で決まります。収入や物件の評価によっては、希望より少ない額になることもあります。事前審査の段階で、借入額の見込みを確かめておきましょう。
ローン特約で手付金が返ってくるケース
住宅ローンを使って買う場合、売買契約に「ローン特約（融資利用の特約）」を付けるのが一般的です。決められた期日までに住宅ローンの承認が得られなかった場合、契約を解除でき、手付金は返ってきます。
ローン特約で確かめたいポイントは次のとおりです。
- 対象となる金融機関と借入額が、契約書にどう書かれているか
- 承認を得る期限はいつか
- 解除の手続き（書面での通知など）と、その期限
- 手付金が無利息で返されること
期限を過ぎると、ローンが通らなくても特約で解除できないことがあります。審査に時間がかかりそうなときは、早めに仲介会社に相談しましょう。
自己都合で解約すると手付金は戻らない
ローン特約以外で、買主の都合で契約をやめる場合は、手付金を放棄して解除する「手付解除」になるのが一般的です。この場合、手付金は戻ってきません。契約書に書かれた手付解除の期限も確かめておきましょう。
中古住宅の資金計画｜現金をいつ・いくら用意するか
住宅ローンを使う場合でも、契約から決済までの間に、自分で用意する現金のタイミングは何回かあります。
| 時期 | 主な支払い | 支払いの方法の例 |
|---|---|---|
| 売買契約のとき | 手付金、印紙代、仲介手数料の一部（契約による） | 現金・振込 |
| ローン契約のとき | 金銭消費貸借契約書の印紙代など | 現金・口座から |
| 決済日 | 残代金（ローン）、仲介手数料の残り、登記費用、ローン手数料、固定資産税の精算金など | ローン入金と自己資金 |
| 入居後 | 不動産取得税、引越し・家具の費用 | 現金・振込 |
マンションの場合は、入居後の管理費・修繕積立金も考えておく必要があります。修繕積立金の見通しについては、中古マンションの修繕積立金は値上げ前提で資金計画を｜長期修繕計画の見方と、住宅ローンと合わせた月々の目安で詳しく紹介しています。
決済日には登記の手続きも同時に進みます。住所の扱いは、住民票は先に移す？中古住宅購入の登記住所と義務化後の注意点もあわせてご覧ください。
よくある質問
Q. 手付金を住宅ローンで払うことはできますか？
一般的にはできません。手付金は売買契約のときに払い、住宅ローンは決済日に実行されるため、手付金は自己資金で用意します。
Q. フルローンにすれば自己資金はゼロでも買えますか？
手付金は先に必要ですし、諸費用もかかります。諸費用を含めて借りられるローンもありますが、審査や条件によります。手元にある程度の現金を残しておくと安心です。
Q. 手付金の額は値引き交渉のように相談できますか？
手付金の額は売主と買主の話し合いで決まります。用意できる額が少ない場合は、仲介会社を通じて相談してみましょう。
Q. 手付金に利息は付きますか？
売買契約書で無利息と定められているのが一般的です。決済日に代金に充てられるか、ローン特約での解除時に返されるときも、利息は付かないことが多いです。
Q. 住宅ローン控除は借入額で変わりますか？
住宅ローン控除は年末のローン残高をもとに計算されるため、借入額によって控除額が変わることがあります。初年度の確定申告の流れは、住宅ローンの年末残高証明書が届かないのはなぜ？「調書方式」なら証明書は不要｜中古住宅を買った初年度の確定申告で確かめることで紹介しています。
まとめ
- 手付金は決済日に売買代金の一部に充てられる「代金の先払い」
- 物件価格いっぱいまで借りると、手付金の分は決済日に手元に残る形になる
- 手付金の分を差し引いて借りると、手付金はそのまま頭金になる
- 戻ったお金は諸費用に充てることが多い。借入額が増えれば返済も増える
- ローン特約の期限と手続きは、契約前に必ず確かめる
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