住宅ローンが残っている家を売るときは、決済日（買主から代金を受け取る日）に、その代金で住宅ローンを一括返済するのが一般的です。このとき、金融機関への申込みは決済日の「約2週間前（10営業日前）まで」が一つの目安です。期限は金融機関やローンの種類で違うため、売買契約を結んだらすぐに、借りている金融機関に確かめましょう。
申込みが遅れると、決済日に完済できず、抵当権（銀行の担保の権利）を外せないため、引渡しが延びるおそれがあります。
この記事で分かること
- 一括返済の申込みは何日前までに必要か
- 一括返済の手数料の目安と、保証料が戻る仕組み
- 決済日に抵当権抹消書類を受け取るための段取り
- 年末の決済や、火災保険の解約で気をつけること
売却時の住宅ローン一括返済は何日前に申し込む？
家を売るとき、住宅ローンは「全額繰上返済」（一括返済）の手続きで完済します。申込期限は金融機関ごとに決まっています。公式ページで確認できた例は次のとおりです。
| 金融機関の例 | 申込期限の目安 | 補足 |
|---|---|---|
| 三井住友信託銀行 | 返済希望日の2週間前（10営業日前）までに連絡 | 申込書は5営業日前までに到着が必要 |
| ソニー銀行 | 完済日の10営業日前までにWebで申込み | 変更は8営業日前まで |
| りそな銀行 | 返済日は銀行営業日から指定 | 前営業日までに返済資金を入金するのが原則 |
「10営業日前」は、土日祝日を除いて数えるため、カレンダーの日数ではおよそ2週間になります。決済日が決まったら、その日から逆算して申込日を決めましょう。
申込みの前に確認しておくこと
- 決済日（引渡日）を仲介会社・買主と確定させる
- 借入先の金融機関と、ローンの残高・返済日を確かめる
- 抵当権抹消書類を決済日当日に受け取りたい旨を伝える
- 保証料の支払い方（一括前払いか、金利上乗せか）を確かめる
一括返済の手数料と保証料の戻り
一括返済の手数料の目安
一括返済には、手数料がかかるのが一般的です。金額は金融機関や手続き方法で違います。
| 金融機関の例 | 手数料（税込） |
|---|---|
| 三菱UFJ銀行 | 窓口33,000円、テレビ窓口22,000円、インターネット16,500円。保証付ローンは別に保証会社事務手数料11,000円 |
| 三井住友信託銀行 | 全額繰上返済手数料22,000円。保証料を一括前払いした場合は保証料返戻事務取扱手数料11,000円 |
固定金利の期間中かどうかなどで、条件が変わる場合もあります。必ずご自身のローン契約と金融機関の案内で確かめてください。
保証料が戻ってくることがある
借入時に保証料を一括で支払っている場合、残りの期間に対応する保証料が戻ってくることがあります（戻し保証料）。三菱UFJ銀行の案内では、保証会社の事務手数料を差し引いて返金され、戻し保証料が事務手数料に満たない場合は返金されないこと、返金まで約1か月かかることが示されています。保証料を金利に上乗せして払っている場合（利息組込み型）は、原則として戻し保証料はありません。
売却の手取り額を計算するときは、戻し保証料を当てにしすぎず、「戻ればプラス」くらいに考えておくと安心です。
決済日の流れと抵当権抹消書類の受け取り
決済日には、買主が支払う代金で住宅ローンを完済し、その場で抵当権を外す手続きに進みます。流れを図にまとめます。
抹消書類は「当日受け取り」の連絡が必要
りそな銀行や三井住友信託銀行の案内では、売却などで完済日当日に抵当権抹消書類を受け取りたい場合は、事前に取引店へ連絡が必要とされています。連絡がないと、完済後に保証会社などから郵送になり、買主への引渡しの手続きに間に合わないことがあります。
ソニー銀行のように、銀行が指定する司法書士が抹消登記を行い、完了書類があとから郵送される仕組みの金融機関もあります。自分の金融機関がどちらの方式かを、申込みのときに確かめましょう。
抵当権抹消登記の費用
法務省（法務局）の案内では、抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1つにつき1,000円です。土地と建物なら2,000円になります。マンションで敷地権が付いている場合などは数え方が変わるので、司法書士に確認しましょう。決済日には、買主への所有権移転登記と一緒に、司法書士が抹消登記を申請するのが一般的です。司法書士への報酬は別にかかります。
必要な書類
金融機関から受け取る主な抹消書類は、次のとおりです。
- 登記識別情報（または登記済証）
- 登記原因証明情報（解除証書・弁済証書など）
- 委任状
- 金融機関の会社法人等番号が分かる書類
書類の日付や不動産の表示に漏れがないか、受け取ったら確かめます。
年末の決済と、火災保険の解約で気をつけること
年末の決済は余裕を持った日程に
年末は金融機関も司法書士も混み合います。さらに、金融機関は年末年始に休業日が続くため、「12月中に引き渡したい」場合は、申込期限から逆算して早めに日程を決めましょう。売却した年の税金や手続きは、引渡日が年をまたぐかどうかでも変わります。売却後の負担については、家を売ったら翌年の国民健康保険料は上がる？3,000万円特別控除との関係と、神戸市で確かめたいこともご覧ください。
火災保険は自分で解約手続きをする
りそな銀行の案内では、自宅を売却して全額繰上返済する場合、火災保険の解約手続きも必要とされ、契約中の保険会社へ問い合わせるよう案内されています。長期契約なら、解約返戻金が出る場合があります。引渡日までは売主の責任で家を守るため、解約日は引渡日の翌日以降にしましょう。
売却代金でローンを返しきれない場合
売却価格よりローン残高が多い場合は、差額を自己資金で用意する必要があります。売り出し前にローン残高を確かめ、価格の決め方も慎重に考えましょう。価格設定の考え方は、売り出し価格の端数の決め方｜2,980万円と3,000万円どちらがいい？で紹介しています。
よくある質問
Q. 決済日の前日までに自分のお金で返済しておく必要はありますか？
通常は、決済日に買主から受け取る代金をそのまま返済に充てます。ただし、返済資金を入金する口座や時刻の決まりは金融機関ごとに違います。申込みのときに確かめましょう。
Q. 申込期限を過ぎてしまったらどうなりますか？
希望日に完済できないことがあります。その場合は決済日をずらすことになり、買主との調整が必要です。期限が近いときは、すぐ金融機関と仲介会社に連絡してください。
Q. 一括返済の手数料は売却の経費になりますか？
家を売ったときの税金の計算では、仲介手数料などが「譲渡費用」になります。住宅ローンの一括返済手数料が譲渡費用になるかは扱いに注意が必要なので、確定申告のときに税務署や税理士に確かめてください。
Q. ペアローンの場合はどうなりますか？
ソニー銀行の案内では、ペアローンはそれぞれが申し込む必要があるとされています。ほかの金融機関でも、借りている人ごとに手続きが必要になることが多いので確かめましょう。
Q. 抵当権抹消は自分でできますか？
法務局の案内に沿って自分で申請することもできます。ただし、売却の決済日は所有権移転と同時に手続きするため、司法書士に任せるのが一般的です。
まとめ
- 一括返済の申込みは「約2週間前（10営業日前）まで」が一つの目安。期限は金融機関ごとに確認
- 手数料は金融機関や手続き方法で差がある（例：税込16,500円〜33,000円＋保証会社の手数料）。保証料は戻る場合と戻らない場合がある
- 決済日当日に抹消書類を受け取るには、事前の連絡が必要
- 抵当権抹消の登録免許税は不動産1つにつき1,000円。司法書士報酬は別
- 年末の決済は日程に余裕を。火災保険の解約は引渡し後に
住宅ローンが残る家の売却はマチ不動産へ
神戸市灘区・東灘区で、住宅ローンが残っている家の売却をお考えの方は、マチ不動産にご相談ください。決済日の日程調整や金融機関・司法書士との段取りも含めて、売却の流れをご案内します。
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参考情報
- 三井住友信託銀行「全額繰上返済」
- ソニー銀行 住宅ローン「全額繰上返済（売却）」
- りそな銀行「全額繰上返済」
- 三菱UFJ銀行「繰上返済に関するご案内」
- 法務省（法務局）抵当権抹消登記の申請手続の案内（PDF）
