端数は「検索の区切りの少し下」、交渉の余地は端数で持つ
家やマンションの売り出し価格の端数は、買主が検索で使う価格の区切り（3,000万円、2,500万円など）を少しだけ超える値付けを避けることが一番のポイントです。たとえば3,050万円は「3,000万円以下」で探す人の画面に出てきません。2,980万円か3,000万円かの差は小さく、むしろ「値引き交渉でどこまで下げられるか」を端数で調整する考え方が役に立ちます。
この記事で分かること
- 売り出し価格の端数で、検索結果の見え方がどう変わるか
- 査定から端数を決めるまでの5つの手順
- 「980万」「990万」「ちょうど」など端数パターンの向き不向き
- 値下げするときの幅と、広告で「値下げ」と表示するときのルール
- 端数によって仲介手数料がどれくらい変わるか
売り出し価格の端数は「検索の区切り」で決まる
買主は「〇〇万円以下」で絞り込んで探す
いまの買主の多くは、物件検索サイトや不動産会社のサイトで、予算の上限を決めて物件を絞り込みます。上限は「3,000万円以下」「3,500万円以下」のように、きりのいい金額で指定するのがふつうです。
そのため、区切りを少しでも超えると、その予算で探している人の検索結果から外れます。物件の中身がよくても、見てもらえなければ内覧にはつながりません。
3,050万円・3,000万円・2,980万円の見え方の違い
| 売り出し価格 | 「3,000万円以下」で検索 | 「3,000万円以上」で検索 | ひとこと |
|---|---|---|---|
| 3,050万円 | 表示されない | 表示される | 区切りを50万円超えただけで、3,000万円以下で探す人に届かない |
| 3,000万円 | 表示される | 表示される | 両方の検索に出る。ただし「3,000万円台」の印象を持たれやすい |
| 2,980万円 | 表示される | 表示されない | 「2,000万円台」に見える。上の価格帯で探す人には出ない |
3,000万円ちょうどは「以下」と「以上」の両方に入るため、検索のうえでは損をしません。一方で2,980万円は、数字の見た目で割安に感じてもらいやすい反面、「3,000万円以上」で探す人の画面には出なくなります。どちらがよいかは、その物件を買いそうな人がどちらの価格帯で探しているかで決まります。
売り出し価格の決め方5ステップ（端数は最後に決める）
端数は最後の微調整です。先に「いくらで売れそうか」と「いくらまでなら下げられるか」を固めます。
- 査定額の根拠を確認する
- 不動産会社は、売却価格について意見を述べるときは根拠を明らかにしなければならないと宅地建物取引業法で決められています（第34条の2第2項）。どの成約事例と比べたのか、何を加点・減点したのかを聞きましょう。
- 「成約価格」と「売り出し価格」の差を知る
- 近畿レインズの2026年4月度のレポートでは、近畿圏の中古マンションは成約価格の平均が3,284万円、新規登録（売り出し）価格の平均が3,735万円でした。中古戸建は成約2,397万円、新規登録2,841万円です。平均どうしの比較なので個別の値引き額ではありませんが、売り出し価格と実際に売れた価格には差があるのがふつうです。
- 最低ライン（これ以下なら売らない価格）と期限を決める
- 住み替えの資金計画やローン残高から、手取りで必要な金額を逆算します。年明けの引越しシーズンに合わせたいのか、急がないのかで、最初の価格の強気・控えめが変わります。
- 近くの価格の区切りをまたいでいないか確認する
- 候補の価格が3,020万円や2,520万円のように、区切りを少しだけ超えていないかを見ます。超えているなら、区切りの内側に入れるかどうかを検討します。
- 端数を決める
- 交渉の余地をどれくらい残すかを考え、「ちょうど」「980万」「990万」などから選びます（次の章で比べます）。
端数パターン別の向き不向き
| 端数の付け方 | 例 | 向いているケース | 気をつけたい点 |
|---|---|---|---|
| ちょうど | 3,000万円 | 区切りの上下どちらの検索にも出したいとき | 「3,000万円台」と受け取られ、割安感は出にくい |
| 980万 | 2,980万円 | 一つ下の価格帯の買主に「手が届く」と感じてもらいたいとき | 上の価格帯で探す人には出ない。20万円の値引き要望が来やすい |
| 990万・950万 | 2,990万円・2,950万円 | 980万より少し強気に、または少し値頃感を出したいとき | 効果の差は小さい。区切りをまたがないことのほうが大事 |
| 中途半端な数字 | 2,870万円 | 根拠を細かく積み上げた価格だと伝えたいとき | 「端数は切ってほしい」と交渉の起点にされやすい |
どの付け方にも「これなら必ず早く売れる」という正解はありません。物件の強み、近くで売り出し中の競合物件の価格、買主層の予算感をあわせて選びます。
値引き交渉を見越した端数の考え方
中古住宅の売買では、買主から「端数を切ってもらえませんか」と相談されることがよくあります。2,980万円なら2,900万円、2,870万円なら2,800万円という具合です。
- 交渉に応じられる幅を先に決めておき、その幅が端数に収まるように値付けする
- 「端数を切る」と言われても、最低ラインを下回るなら応じなくてよい
- 冬の時期は内覧数が落ち着くこともあるため、交渉に応じるかどうかは内覧件数や反響とあわせて判断する
値下げの幅と二重価格表示のルール
売り出してから反響が少ないときは、価格の見直しを検討します。値下げは**「次の区切りの内側に入る幅」**で行うと、新しい買主層に見てもらえるので効果を感じやすくなります。たとえば3,180万円から3,080万円に下げても「3,000万円以下」の検索には出ませんが、2,980万円まで下げれば出るようになります。
広告で「〇〇万円値下げ」「旧価格〇〇万円」と表示する（二重価格表示）には、不動産の表示に関する公正競争規約のルールがあります。全日本不動産協会の解説によると、主な条件は次のとおりです。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 比べる価格 | 値下げの直前の価格で、値下げ前2か月以上、実際に販売のために公表していたもの |
| 表示できる期間 | 値下げした日から6か月以内 |
| 明示すること | 過去の販売価格の公表日と、値下げした日 |
| 物件の同一性 | 公表日から表示する日まで、物件の価値が変わっていないこと |
売り出して1か月ほどで値下げした場合は、「値下げ前2か月以上公表」の条件を満たさないため、旧価格と並べて表示することはできません。広告の表示方法は仲介会社と相談して決めましょう。
仲介手数料は端数でどれくらい変わる？
売買の仲介手数料には上限があります。国土交通省の告示では、売買代金（消費税相当額を除く）のうち、200万円以下の部分は5%、200万円を超え400万円以下の部分は4%、400万円を超える部分は3%を合計した金額が上限です（課税事業者の場合はこれに消費税がかかります）。
| 売買価格 | 上限の計算（税抜） | 上限額（税抜） |
|---|---|---|
| 3,000万円 | 10万円＋8万円＋2,600万円×3% | 96万円 |
| 2,980万円 | 10万円＋8万円＋2,580万円×3% | 95万4,000円 |
20万円の端数の差で、上限額の差は税抜6,000円です。手数料のために端数を決める必要はほとんどなく、検索の見え方と交渉の余地を優先して考えて問題ありません。
なお、売買代金が800万円以下（消費税相当額を含まない）の宅地・建物は、2024年7月1日施行の告示改正で、媒介報酬の上限を30万円の1.1倍まで受け取れる特例があります（不動産適正取引推進機構の資料による）。安い価格帯の空き家などでは、手数料の扱いを契約前に必ず確認しましょう。
神戸市灘区・東灘区で売り出すときのポイント
近畿レインズの2026年4月度のレポートでは、神戸市の中古マンションの成約価格は2,805万円（前年同月比15.3%上昇）、中古戸建住宅は2,820万円（同5.9%上昇）でした。これは神戸市全体の平均で、駅からの距離、築年数、坂の上か下かなどで物件ごとの差は大きくなります。
- 灘区・東灘区は駅ごとに相場の幅が大きいため、「区の平均」ではなく同じ駅・同じ規模の成約事例で区切りを考える
- 年末に売り出すと、年明けからの住み替え需要の時期に「新着」ではなくなる場合がある。売り出しの時期と価格見直しの時期をセットで決める
- 冬の内覧は日が短いので、明るい時間帯に案内できる日程を多めに用意する
よくある質問
Q. 売り出し価格は「980万」にすると早く売れますか？
数字の見た目で割安に感じてもらいやすい面はありますが、それだけで早く売れるとは限りません。大事なのは、買主が検索で使う区切りを少しだけ超えないことと、近くの競合物件と比べて納得できる価格であることです。
Q. 3,000万円ちょうどと2,980万円、どちらがよいですか？
3,000万円ちょうどは「3,000万円以下」「3,000万円以上」の両方の検索に出ます。2,980万円は「2,000万円台」に見えますが、上の価格帯で探す人には出ません。買主層がどちらの価格帯で探しているかで選びます。
Q. 端数を切ってほしいと言われたら応じるべきですか？
最低ラインを上回っていて、ほかに検討中の買主がいないなら、応じることで早く決まる場合もあります。ただし応じる義務はありません。あらかじめ値引きに応じられる幅を決めておくと、その場で迷わずにすみます。
Q. 値下げはどれくらいの幅でするのがよいですか？
一律の目安はありません。反響の数や内覧の感想を見ながら、「次の価格の区切りの内側に入るかどうか」を基準に考えると、新しい買主層に見てもらいやすくなります。
Q. 査定額が会社によって違うときは、どれを売り出し価格にすればいいですか？
一番高い査定額をそのまま使うのではなく、それぞれの根拠（比べた成約事例や加点・減点の理由）を聞いて、納得できるものを基準にします。根拠の説明は宅地建物取引業法で不動産会社に求められています。
まとめ
- 売り出し価格の端数は、買主の検索の区切りを少しだけ超える値付けを避けるのが基本
- 3,000万円ちょうどと2,980万円の差は小さく、買主層と交渉の余地で選ぶ
- 端数は「値引き交渉に応じられる幅」を入れておく場所として使える
- 値下げは次の区切りの内側に入る幅で検討し、「値下げ」表示は二重価格表示のルールを守る
- 端数による仲介手数料の差はわずかなので、手数料を理由に端数を決める必要はほとんどない
マチ不動産へのご相談
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マチ不動産株式会社（兵庫県神戸市灘区福住通2-1-9／兵庫県知事(4)第11203号） TEL 078-262-1201／営業時間 10:00〜18:00／水曜定休
参考情報
- 近畿レインズ「マンスリーレポート ダイジェスト」2026年4月度（2026年5月15日発行）
- 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
- 不動産適正取引推進機構「令和6年度 宅建士法定講習テキスト 追補」
- 国土交通省 宅地建物取引業法（条文PDF）
- 全日本不動産協会「二重価格の表示」
