分譲貸しマンションとは、分譲マンションの一室を、持ち主（オーナー）が賃貸に出している部屋のことです。転勤や住み替えで空いた自宅を貸す場合も、投資用に買った部屋を貸す場合もあります。
アパートと違うのは、建物全体は管理組合が管理し、オーナーが管理するのは自分の部屋と入居者だけという点です。この記事では、分譲貸しの管理の仕組みと、オーナーがやること・気をつけたいことを、神戸市灘区の不動産会社がわかりやすく解説します。
この記事で分かること
- 管理組合と賃貸管理の役割の違い
- 管理方法3つ（自主管理・管理委託・サブリース）と費用
- 管理組合への届出や、設備が壊れたときの切り分け
- 税金・住宅ローン・転勤で貸す場合の注意点
分譲貸しの管理は2つに分かれる
分譲貸しマンションの管理は、「建物全体の管理」と「部屋と入居者の管理」の2つに分かれます。
| 建物の管理 | 賃貸の管理 | |
|---|---|---|
| 担当 | 管理組合（と管理組合が委託する建物管理会社） | オーナー（またはオーナーが委託する賃貸管理会社） |
| 対象 | エントランス、廊下、エレベーター、外壁、給水管など共用部分 | 部屋の中と入居者 |
| 主な仕事 | 清掃、点検、大規模修繕、管理費・修繕積立金の管理 | 入居者募集、家賃の集金、問い合わせ対応、退去立会い |
| 費用 | 管理費・修繕積立金（オーナーが管理組合に払う） | 賃貸管理委託料（委託する場合） |
よくある勘違いが、「マンションの管理会社が入居者の対応もしてくれる」というものです。管理組合の管理会社は建物の共用部分が担当で、入居者の募集や家賃の集金はしません。部屋の賃貸管理は、オーナー自身か、別に頼む賃貸管理会社が行います。
賃貸管理の方法3つ
| 方法 | 内容 | 費用 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 自主管理 | 募集だけ不動産会社に頼み、家賃の集金や問い合わせ対応は自分でする | 募集のときの仲介手数料など | 近くに住んでいて、対応する時間がある人 |
| 管理委託 | 募集から集金、問い合わせ、退去まで賃貸管理会社に任せる | 家賃の5%前後が多い | 遠方に住んでいる人、転勤中の人 |
| サブリース（一括借上げ） | 管理会社が部屋を借り上げ、入居者に又貸しする | 家賃の一部が差し引かれる | 空室の心配を減らしたい人 |
国土交通省の調査では、管理委託料は家賃の「5～10%未満」が最も多く、次いで「5%未満」という結果でした。サブリースは空室でも家賃が入る安心感がある一方、受け取れる額が少なくなり、保証される家賃が後で下げられることもあるので、契約内容をよく確認しましょう。
分譲貸しでオーナーがやること
① 管理組合への届出
多くのマンションでは、部屋を貸すときに管理組合への届出が必要です。入居者の名前や連絡先、「管理規約を守ります」という誓約書などを提出します。届出の方法はマンションごとに違うので、管理規約や使用細則を確認しましょう。
あわせて、管理規約で賃貸や民泊が制限されていないかも確認します。住宅としての賃貸は認められていても、民泊や事務所利用は禁止というマンションが多くあります。
② 入居者に管理規約を守ってもらう
区分所有法では、部屋を借りている入居者も、建物の使い方については持ち主と同じように管理規約を守る義務があります。ペット、ゴミ出し、駐輪場・駐車場、バルコニーの使い方などのルールを、賃貸契約のときに入居者に伝えておきましょう。入居者がルールを破ったとき、管理組合から連絡が来るのはオーナーです。
③ 設備が壊れたときの切り分け
一番トラブルになりやすいのが、「どこが壊れたら、誰が直すか」です。
| 壊れたもの | 直す人 | 入居者の連絡先 |
|---|---|---|
| 部屋の中の設備（給湯器、エアコン、トイレなど） | オーナー（入居者の使い方が原因なら入居者） | オーナーまたは賃貸管理会社 |
| 共用部分（エレベーター、廊下の照明、オートロックなど） | 管理組合 | マンションの管理会社・管理人 |
| 上の階からの水漏れ | 原因によって上の階の持ち主か管理組合 | まずオーナーまたは賃貸管理会社 |
| 窓ガラス・玄関ドア | 管理規約では共用部分のことが多いが、通常の修理は部屋の持ち主が行うとされることも | 管理規約で確認 |
入居者には、「部屋の中のことはオーナー（管理会社）、共用部分のことはマンションの管理人」と、連絡先を契約のときにはっきり伝えておくと安心です。
④ 保険に入る
| 保険 | 入る人 | 備えるもの |
|---|---|---|
| 火災保険（建物） | オーナー | 部屋の内装や設備の損害 |
| 施設賠償責任の特約など | オーナー | 部屋の設備が原因で他人に損害を与えたとき（給水管からの水漏れなど） |
| 入居者の火災保険（借家人賠償・個人賠償） | 入居者 | 入居者の不注意で部屋や階下に損害を与えたとき |
入居者の保険は、借家人賠償の金額も確認しておきましょう（少額短期保険の借家人賠償1000万円で足りる？）。オーナー側の備えはアパートの施設賠償責任保険と特約も参考になります。
分譲貸しの収支と税金
収入と支出
| 収入 | 支出 |
|---|---|
| 家賃 | 管理費・修繕積立金（貸していてもオーナーが払う） |
| 共益費（入居者から受け取る場合） | 固定資産税・都市計画税 |
| 賃貸管理委託料、募集の広告料 | |
| 住宅ローンの返済、火災保険料 | |
| 設備の修理・交換、退去後のリフォーム |
管理費・修繕積立金は、入居者がいてもいなくても毎月かかります。空室が続くと、この分がそのまま赤字になります。家賃を決めるときは、空室の期間も含めて収支を計算しておきましょう。
税金（確定申告）
家賃収入は「不動産所得」として、確定申告が必要です。会社員でも、不動産所得など給与以外の所得が年20万円を超えると確定申告が必要になります。
| 経費にできる主なもの | ポイント |
|---|---|
| 管理費・賃貸管理委託料 | 毎月の支払い分 |
| 修繕積立金 | 返ってこないなどの条件を満たせば、支払った年の経費にできることが多い |
| 固定資産税・都市計画税 | 計上の時期に注意 |
| 住宅ローンの利息 | 元本の返済分は経費にならない |
| 減価償却費 | 建物と設備の取得費を年数で分けて経費にする |
| 修理費・保険料・広告料 | 賃貸に関わるもの |
固定資産税の計上時期は固定資産税の経費の計上時期で解説しています。細かい扱いは、税理士や税務署に確認しましょう。
分譲貸しで注意したいこと
住宅ローンが残っている部屋を貸すとき
住宅ローンは、本人が住むためのローンです。無断で賃貸に出すと、契約違反になるおそれがあります。転勤などやむを得ない事情なら認められることも多いので、貸す前に必ず金融機関に相談しましょう。また、住んでいない間は、原則として住宅ローン控除を受けられません。
転勤で貸すなら定期借家も検討
普通の賃貸契約（普通借家）は、入居者が希望すれば更新されるのが原則です。転勤から戻ったときに自分で住みたいなら、期間が来れば契約が終わる「定期借家」で貸す方法があります。
| 普通借家 | 定期借家 | |
|---|---|---|
| 更新 | 入居者が希望すれば更新が原則 | 更新なし。期間が来れば終了 |
| 戻って住むとき | 出てもらうには正当な理由が必要で、立退料がかかることも | 期間満了で戻れる |
| 家賃 | 相場どおり | 相場より低めになりやすい |
入居者がいるまま売るとき
貸している部屋を入居者がいるまま売ると、買い手は投資目的の人に限られ、空室で売るより価格が低くなりやすいです。将来売る予定があるなら、貸し始める前に「貸すか、売るか」を比べておくと安心です。
よくある質問
Q. 管理費・修繕積立金は入居者に払ってもらえますか？
管理組合に払うのはオーナーです。ただし、入居者から家賃とは別に「共益費」を受け取り、その一部を充てることはよくあります。修繕積立金は建物の資産価値を守るためのものなので、家賃の中からオーナーが負担するのが一般的です。
Q. 管理組合の総会には誰が出ますか？
議決権があるのは部屋の持ち主（オーナー）です。遠方で出席できない場合も、議決権行使書や委任状を出しておきましょう。管理費の値上げや大規模修繕など、収支に関わることが決まる場です。
Q. 管理組合の役員の順番が回ってきたらどうしますか？
役員は住んでいる持ち主に限るとするマンションもあれば、住んでいない持ち主も対象とするマンションもあります。管理規約で確認しましょう。
Q. 入居者が騒音などでトラブルを起こしたら？
管理組合からオーナーに連絡が来るのが一般的です。オーナー（または賃貸管理会社）から入居者に注意し、改善しなければ賃貸契約にもとづいて対応します。
Q. 自主管理と管理委託、どちらがいいですか？
部屋の近くに住んでいて、夜間の水漏れや鍵の紛失などにも対応できるなら自主管理も選べます。遠方に住んでいる、転勤中、対応する時間がないという場合は、管理委託が安心です。
まとめ
- 分譲貸しの管理は、建物全体（管理組合）と部屋・入居者（オーナー・賃貸管理会社）の2つに分かれる
- 賃貸管理は自主管理・管理委託・サブリースの3つ。管理委託料は家賃の5%前後が多い
- 管理組合への届出、入居者への規約の周知、設備故障の連絡先の切り分けが大切
- 管理費・修繕積立金は空室でもかかる。家賃収入は確定申告が必要
- 住宅ローンが残る部屋は金融機関に相談。転勤なら定期借家も検討
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マチ不動産は、神戸市灘区を中心に、分譲マンションの賃貸募集・管理と売買をお手伝いしています。「転勤で部屋を貸したい」「貸すか売るか迷っている」といったご相談も、お気軽にどうぞ。
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参考情報
※この記事は2026年11月時点の法令・制度にもとづいています。税金の細かい扱いは、税理士や税務署にご確認ください。
