底地（そこち）とは、他人に土地を貸して、その上に借地人の家が建っている土地のことです。親から底地を相続すると、相続税の評価は普通の土地より低くなりますが、地代が安く、自分で使えず、売りにくいという悩みも一緒に引き継ぐことになります。
この記事では、底地の相続税評価の計算方法と、相続後にやるべき手続き、底地を整理する5つの方法を、神戸市灘区の不動産会社がわかりやすく解説します。
この記事で分かること
- 底地の相続税評価の計算方法（計算例つき）
- 相続したらやるべき手続き
- 底地の相続でよくある問題
- 底地を整理・売却する5つの方法
底地とは？借地権との関係
| 権利 | 持ち主 | 内容 |
|---|---|---|
| 底地（貸宅地） | 地主 | 土地の所有権。地代を受け取れるが、自分では使えない |
| 借地権 | 借地人 | 土地を借りて建物を建てる権利。地代を払って住み続けられる |
普通の借地権は、借地人が希望すれば更新されるのが原則です。そのため、地主は「土地を返してほしい」と思っても、簡単には戻ってきません。この「自分の土地なのに自由に使えない」という点が、底地の相続で悩みになりやすいところです。
「50年後に更地で返ってくる」一般定期借地権の底地は、評価の考え方が違います。この記事では、主に普通の借地権の底地について解説します。
底地権と借地権の違いとは？権利・お金・売買・税金を表でわかりやすく比較
底地の相続税評価の計算方法
国税庁によると、底地（貸宅地）の評価額は次の式で計算します。
底地の評価額 ＝ 自用地としての評価額 ×（1 － 借地権割合）
自用地としての評価額は、路線価×面積（形や奥行きによる補正あり）で計算します。借地権割合は、路線価図の数字の横にあるアルファベットで分かります。
| 記号 | A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 借地権割合 | 90% | 80% | 70% | 60% | 50% | 40% | 30% |
借地権の取引の慣行がないと認められる地域では、借地権割合を 20% として計算します。
計算例
| 項目 | 数字（例） |
|---|---|
| 路線価 | 1㎡あたり30万円（借地権割合D＝60%） |
| 面積 | 100㎡ |
| 自用地としての評価額 | 30万円×100㎡＝3,000万円 |
| 底地の評価額 | 3,000万円×（1－0.6）＝1,200万円 |
※形や奥行きの補正は省いています。
小規模宅地等の特例も使える場合がある
地代をもらって土地を貸すことは「貸付事業」に当たるため、条件を満たせば「貸付事業用宅地等」として、200㎡までの部分の評価額を 50% 減らせる場合があります。上の例なら、1,200万円が600万円になります。ただし、相続税の申告期限まで持ち続け、貸し続けることなどの条件があり、相続税の申告も必要です。使えるかどうかは税理士に確認しましょう。
評価額と実際に売れる値段は違う
底地は自分で使えず、地代も低いことが多いため、買い手が限られます。そのため、実際に売れる値段が相続税の評価額より安くなることも少なくありません。「評価額どおりに売れる」と考えて遺産分割すると、相続人の間で不公平になることがあるので注意しましょう。
底地を相続したらやること
| やること | 内容 |
|---|---|
| ① 借地契約を確認する | 契約書、地代の額、契約期間と更新時期、更新料や承諾料の取り決め |
| ② 相続登記をする | 2024年4月から義務化。相続で取得したことを知った日から3年以内。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象 |
| ③ 借地人に連絡する | 地主が変わったことと、地代の新しい振込先を書面で伝える |
| ④ 相続税の申告 | 必要な場合は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内 |
| ⑤ 地代の確定申告 | 地代は不動産所得。固定資産税などを経費にできる |
底地の土地の固定資産税は、地主が払います。経費の計上時期は固定資産税の経費の計上時期で解説しています。
遺産分割が終わるまでの地代は、相続人全員のものとして扱われます。誰が受け取り、どう分けるかを相続人で決めておきましょう。
底地の相続でよくある問題
| 問題 | 内容 |
|---|---|
| 地代が安い | 何十年も前の地代のままで、固定資産税を引くとほとんど残らない |
| 契約書がない | 親の代から口約束で、契約内容が分からない |
| 地代の滞納 | 借地人の高齢化や相続で、支払いが滞る |
| 借地人の相続 | 借地人も代替わりし、誰と話せばいいか分からない |
| 相続人で共有した | 売るにも地代を上げるにも、全員の意見がそろわない |
| 売りにくい | 買い手が借地人か底地を専門に買う業者に限られる |
契約書がない場合は、地代の振込記録や領収書の控え、借地人とのやりとりの手紙などを整理し、可能なら借地人と話し合って契約書を作り直しましょう。
底地を整理する5つの方法
| 方法 | 内容 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|---|
| ① 持ち続ける | 地代を受け取りながら保有する | 安定した地代収入。相続税評価が低い | 次の相続でも同じ問題が続く。地代の見直しも検討 |
| ② 借地人に売る | 借地人に底地を買い取ってもらう | 借地人は普通の土地になるので、他の買い手より高く売れやすい | 借地人に買う資金や意思があるか次第 |
| ③ 等価交換 | 底地の一部と借地権の一部を交換し、それぞれ普通の土地にする | お金をかけずに、自由に使える土地が手に入る | 土地が狭くなる。分け方で接道などの条件が必要 |
| ④ 借地人と一緒に売る | 底地と借地権をまとめて第三者に売り、代金を分ける | 普通の土地として売れるので、合計の売却額が高くなりやすい | 借地人の同意が必要。分ける割合の調整 |
| ⑤ 底地を買う業者に売る | 底地を専門に買う不動産会社に売る | 借地人の同意が不要で、早く現金化できる | 価格は一番低くなりやすい |
売り主にとっては、④→②→⑤の順に高く売れやすいのが一般的です。ただし、借地人との関係や借地人の事情によって選べる方法が変わります。底地が普通の土地になったときの価格の目安は、灘区の土地相場も参考にしてください。
借地人と話すときのコツ
- いきなり「売りたい」ではなく、まず相続のあいさつと、契約内容の確認から始める
- 借地人が建て替えや売却、相続を考えているタイミングは、話がまとまりやすい
- 価格は、地価や借地権割合をもとに、不動産会社や不動産鑑定士に相談して根拠を示す
- 当事者同士で話がこじれそうなら、間に入ってもらう
遺産分割で気をつけたいこと
| 注意点 | 理由 |
|---|---|
| できれば共有にしない | 共有だと売却や地代の見直しに全員の合意が必要で、次の相続でさらに共有者が増える |
| 評価額と売れる値段の差を考える | 評価額どおりに売れないことが多く、他の財産との分け方で不公平になりやすい |
| 相続税の納税資金を確保する | 底地はすぐに売れないことが多く、申告期限までに現金化できないことも |
底地を相続する人が1人で底地を引き継ぎ、他の相続人には現金で調整する（代償分割）など、分け方を工夫しましょう。
よくある質問
Q. 底地の借地権割合はどうやって調べますか？
国税庁の「路線価図・評価倍率表」で、土地が面している道路の路線価を探します。数字の横にあるアルファベット（A〜G）が借地権割合です。路線価のない地域は、評価倍率表に借地権割合が載っています。
路線価図の見方｜国税庁「路線価図・評価倍率表」の調べ方と土地評価の計算
Q. 底地を相続したくない場合はどうすればいいですか？
相続放棄をすると、底地だけでなく他の財産もすべて相続できなくなります。底地だけを手放したいなら、遺産分割で他の相続人が取得するか、相続した後に売却するのが一般的です。
Q. 地代を上げることはできますか？
税金の増加や地価の上昇、周辺の地代との比較などで地代が不相当になった場合は、借地人に増額を求めることができます（借地借家法11条）。ただし、借地人が合意しなければ調停や裁判で決めることになります。
Q. 借地人が建物を売りたいと言ってきたら？
借地権を譲渡するには、原則として地主の承諾が必要で、承諾料を受け取るのが一般的です。底地を借地人や買い手に売る、一緒に売るといった整理のよいチャンスにもなります。
Q. 底地を売ったら税金はかかりますか？
売って利益が出れば、譲渡所得に所得税・住民税がかかります。相続税を払った人が、相続の翌日から3年10か月以内に売ると、払った相続税の一部を取得費に加えられる特例もあります。税理士に確認しましょう。
まとめ
- 底地は「他人に貸していて、自分では使えない土地」。相続で悩みになりやすい
- 相続税評価は「自用地×（1－借地権割合）」。条件次第で小規模宅地等の特例も
- 実際に売れる値段は評価額より安いことも多い
- 相続したら、契約の確認・相続登記（3年以内）・借地人への連絡・確定申告
- 整理方法は「持ち続ける・借地人に売る・等価交換・一緒に売る・業者に売る」の5つ
- 遺産分割では共有を避け、評価額と売れる値段の差も考える
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マチ不動産は、神戸市灘区を中心に、土地・戸建て・マンションの売買をお手伝いしています。「親から相続した底地をどうしたらいいか」「借地人との話し合いに不安がある」といったご相談も、お気軽にどうぞ。
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参考情報
※この記事は2026年11月時点の法令・制度にもとづいています。相続税や譲渡所得税の個別の判断は、税理士などの専門家にご確認ください。
