不動産の「リロケーション」とは、転勤などで一時的に住まなくなる自宅を、期間を決めて他の人に貸し、戻ったらまた自分で住む仕組みのことです。空けておくより家が傷みにくく、家賃でローンや管理費の負担も軽くできます。
ただし、普通の賃貸で貸すと、戻りたいときに戻れないことがあります。住宅ローンや控除の手続きも、転勤の前に済ませておく必要があります。この記事では、リロケーションの仕組みと流れ、後悔しないための注意点を、神戸市灘区の不動産会社が解説します。
この記事で分かること
- リロケーションの仕組みと、「貸す・空けておく・売る」の比較
- 戻るために欠かせない定期借家
- 転勤決定から帰任までの流れと費用
- 住宅ローン、住宅ローン控除、税金などの注意点
転勤中の自宅、貸す・空けておく・売るの比較
転勤が決まったとき、自宅の選択肢は大きく3つです。
| 選択肢 | メリット | デメリット | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 貸す（リロケーション） | 家賃でローンや管理費を軽くできる。人が住むので家が傷みにくい | 他人が使うので汚れや傷は避けられない。手続きが多い | 2年以上の転勤で、戻ったら住みたい人 |
| 空けておく（留守宅管理） | いつでも戻れる。家具を置いたままにできる | 収入がなく、ローン・管理費・税金がそのままかかる。換気や通水が必要 | 1年程度の短い転勤、帰任時期が読めない人 |
| 売る | まとまったお金が入り、管理の手間がなくなる | 戻る家がなくなる | 戻る予定がない人、住み替えを考えていた人 |
空き家は、換気や通水をしないと湿気やカビ、排水管の臭いなどで傷みが早くなります。空けておく場合も、定期的に風を通す人を確保しておきましょう。
戻るためには「定期借家」で貸す
リロケーションで一番大切なのが、契約の種類を定期借家にすることです。
| 普通借家 | 定期借家 | |
|---|---|---|
| 契約の更新 | 入居者が希望すれば更新が原則 | 更新なし。期間が来れば終了 |
| 帰任して戻るとき | 出てもらうには正当な理由が必要。立退料がかかることも | 期間が終われば戻れる |
| 契約の方法 | 制限なし | 書面（または電子）で契約し、更新がないことを事前に書面で説明する |
| 終了の連絡 | ― | 期間が1年以上なら、終了の1年前から6か月前までに入居者へ通知が必要 |
| 家賃 | 相場どおり | 相場より低めになりやすい |
定期借家は、入居者から見ると「長く住めない」分、家賃を少し低めにしないと決まりにくいことがあります。帰任が確実なら、家賃より「戻れること」を優先しましょう。
リロケーションの流れ
| 時期 | やること |
|---|---|
| 転勤が決まったら | 不動産会社に相談し、家賃の査定を受ける。住宅ローンの金融機関にも連絡 |
| 引っ越しの1〜2か月前 | 貸す期間・家賃・条件を決め、管理の契約を結ぶ。税務署への届出（住宅ローン控除を受けている場合） |
| 引っ越し | 荷物を運び出し、ハウスクリーニング。管理組合に賃貸の届出（マンションの場合） |
| 入居者募集・契約 | 定期借家契約を結ぶ。入居前の部屋の状態を写真で残す |
| 貸している間 | 家賃の集金、問い合わせ対応、設備の修理。毎年の確定申告 |
| 帰任が決まったら | 契約終了の通知（定期借家は終了の1年〜6か月前まで） |
| 契約終了・退去 | 退去の立会い、原状回復、クリーニングをして自分が戻る |
転勤の内示から引っ越しまでは1〜2か月しかないことも多く、入居者が決まる前に引っ越すこともよくあります。内示が出たら、できるだけ早く相談しましょう。
リロケーションの費用と収支
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 管理委託料 | 家賃の数%。定期借家の管理や留守中の対応が含まれる分、一般の賃貸管理より高めのことも |
| 入居者募集の費用 | 仲介手数料、広告料など |
| ハウスクリーニング | 貸す前と、戻る前 |
| 設備の修理・交換 | 給湯器やエアコンなど、貸している間に壊れたものはオーナー負担が基本 |
| 帰任時のリフォーム | 普通に使っていても経年で傷む部分は、オーナー負担 |
収支の例（マンションの場合）
| 項目 | 月額（例） |
|---|---|
| 家賃収入 | +10万円 |
| 管理費・修繕積立金 | −2.5万円 |
| 管理委託料（家賃の8%として） | −0.8万円 |
| 固定資産税（年12万円の月割り） | −1万円 |
| 手元に残る金額 | 約5.7万円（ここから住宅ローンを返済） |
※数字は一例です。実際には空室期間や修理費もかかるので、余裕をもって計算しましょう。転勤先の家賃を会社が負担してくれるなら、自宅の家賃収入がローン返済の大きな助けになります。
リロケーションの注意点
① 住宅ローンは金融機関に必ず相談する
住宅ローンは、本人が住むためのローンです。無断で貸すと契約違反になるおそれがあります。転勤はやむを得ない事情として認められることが多いので、貸す前に金融機関に届け出ておきましょう。
② 住宅ローン控除は「出る前」に届出を
転勤で家族全員が引っ越すと、住んでいない間は住宅ローン控除を受けられません。ただし、国税庁によると、次の条件を満たせば、戻ってきたときに残りの期間の控除を受け直せます。
| 条件・手続き | 内容 |
|---|---|
| 理由 | 勤務先からの転任の命令など、やむを得ない事情であること |
| 出る前 | 「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を、家の所在地の税務署に提出 |
| 戻ってから | 確定申告で控除を申告する |
| 受けられる期間 | 戻った年から（その年に貸していた場合は翌年から）、残りの控除期間だけ。期間は延びない |
届出を忘れて引っ越すと、戻っても控除を受けられないことがあります。 単身赴任で家族が住み続ける場合は、控除を続けられることもあるので、税務署に確認しましょう。
③ 家賃収入は確定申告が必要
家賃収入は「不動産所得」になり、会社員でも給与以外の所得が年20万円を超えると確定申告が必要です。管理費、管理委託料、固定資産税、ローンの利息、減価償却費などは経費にできます（固定資産税の経費の計上時期）。
④ 帰任の時期がずれたとき
| こんなとき | どうなる？ |
|---|---|
| 予定より早く帰任した | 定期借家では、オーナーから途中で契約を終わらせることは基本的にできない。契約終了までは他の住まいが必要 |
| 転勤が延長になった | 入居者と合意できれば、新しく定期借家契約を結び直せる |
| 帰任したけど戻らないことにした | そのまま貸し続けるか、入居者が出た後に売るかを検討 |
帰任の時期が読めないときは、契約期間を短めにしておくと調整しやすくなります。
⑤ 家具・荷物はどうする？
家具を置いたまま貸すこともできますが、壊れたときの扱いでもめやすくなります。大切なものは転勤先に持っていくか、トランクルームに預け、部屋は空にして貸すのが一般的です。エアコンや照明を残す場合は、「設備」として残すか、「残置物」（壊れても直さない）として残すかを契約ではっきりさせましょう。
⑥ 保険を見直す
自分が住んでいたときの火災保険は、「自分が住む家」向けの契約になっています。貸すときは保険会社に伝えて、契約内容を見直しましょう。家財の保険は転勤先で入り直し、入居者には自分で火災保険に入ってもらいます。水害の備えについてはアパートの火災保険、水災は外していい？神戸の場合も参考にしてください。
⑦ 管理会社の選び方
- 定期借家の契約や終了の通知に慣れているか
- 転勤先との連絡方法（メール、オンライン、報告の頻度）
- 物件の近くにあり、トラブルのときすぐに駆けつけられるか
- 管理委託料に何が含まれ、何が別料金か
よくある質問
Q. 転勤が1年だけでも貸せますか？
定期借家なら1年未満の期間でも貸せます。ただし、期間が短いと入居者が見つかりにくく、募集やクリーニングの費用を考えると割に合わないこともあります。短い転勤なら、空けておく方法と比べて決めましょう。
Q. 一戸建てでもリロケーションできますか？
できます。一戸建ては少ないので、ファミリー層に人気があります。庭の手入れやゴミ出しのルールなど、マンションより決めておくことが増えます。
Q. 帰任したとき、部屋が汚れていたら？
入居者の不注意でついた傷や汚れは、入居者に修理費を請求できます。普通に暮らしていても生じる汚れや傷みはオーナーの負担です。貸す前に部屋の写真を残しておくと、判断しやすくなります。
Q. 会社の借り上げ社宅として貸すことはできますか？
企業が社宅として借りるケースもあります。法人が契約するので家賃の支払いが安定しやすい一方、契約の種類や期間は企業の条件に合わせることになります。
Q. 貸している間に売りたくなったら？
入居者がいるまま売ることもできますが、買い手が投資目的の人に限られ、価格が低くなりやすいです。定期借家なら契約終了を待って、空室にしてから売る方法もあります。
まとめ
- リロケーションは、転勤中の自宅を期間を決めて貸し、戻ったらまた住む仕組み
- 戻るためには定期借家で貸す。終了の1年〜6か月前までに通知が必要
- 住宅ローンは金融機関に相談。住宅ローン控除は出る前に税務署へ届出を出せば、戻ってから再適用できる
- 家賃収入は確定申告。管理費や固定資産税は経費にできる
- 帰任時期のずれ、家具、保険の扱いも事前に決めておく
灘区・神戸市東部のリロケーションのご相談はマチ不動産へ
マチ不動産は、神戸市灘区を中心に、賃貸の募集・管理と売買をお手伝いしています。「転勤が決まったけど、貸すか売るか迷っている」「いくらで貸せるか知りたい」といったご相談も、お気軽にどうぞ。
- マチ不動産株式会社
- 所在地：神戸市灘区福住通2-1-9
- TEL：078-262-1201
- 営業時間：10:00〜18:00（水曜定休）
参考情報
※この記事は2026年11月時点の法令・制度にもとづいています。税金の細かい扱いは、税務署や税理士にご確認ください。
