2026年4月1日に施行された改正区分所有法で、海外に住んでいるマンションの持ち主（区分所有者）は、日本国内に住む人を「国内管理人」に選べるようになりました。国内管理人は、総会の招集通知を受け取ったり、議決権を使ったり、管理費を支払ったりできます。海外赴任や、海外に住む家族がマンションを相続したときに、管理組合との連絡が途切れるのを防ぐための仕組みです。
この記事で分かること
- 国内管理人の対象になる人と、できること・できないこと
- 国内管理人を選んだときの管理組合への届出
- 管理組合が管理規約で選任を義務付けるときの考え方
- 国内管理人がいない場合に使われる「所在等不明区分所有者」の制度との違い
マンションの国内管理人とは
国内管理人は、改正後の区分所有法第6条の2で新しく設けられた制度です。法務省の改正概要では、海外にいる区分所有者と連絡がつかず、建物の管理に支障が出ることへの対応として説明されています。
対象になる人
国内に住所または居所がない区分所有者、またはこれから国内に住所がなくなる区分所有者が対象です。たとえば次のような場合です。
- 会社の海外赴任で、数年間日本を離れる
- 海外に住む子どもや親族が、マンションを相続した
- 海外在住の人が、日本のマンションを所有している
国内管理人には、国内に住所などがある人を選びます。家族や親族のほか、法人を選ぶこともできます（法人の場合は国内に本店などがあること）。
国内管理人ができること・できないこと
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| できること | 専有部分・共用部分の保存行為（傷みを防ぐための修理など） |
| できること | 専有部分の性質を変えない範囲での利用・改良 |
| できること | 総会（集会）の招集通知の受け取りと、総会での議決権の行使 |
| できること | 管理費・修繕積立金など、他の区分所有者に対する債務の支払い |
| 委任の範囲で決まること | 上記以外の行為（売却や賃貸の契約など）は、本人との委任契約の内容による |
区分所有者と国内管理人との関係は、民法の委任の規定に従います。国土交通省の標準管理規約のコメントでは、区分所有法で定められた権限は、個別の委任契約で削ることはできないと説明されています。
「国内管理人がいれば何でも任せられる」というわけではありません。部屋を売る、貸すといった大きな判断は、別に委任状や代理の手続きが必要になると考えておきましょう。
国内管理人を選ぶ手順と管理組合への届出
- 国内管理人をお願いする人を決め、引き受けてもらえるか相談する
- 任せる内容（管理費の支払い方法、総会での議決権の使い方の相談方法など）を書面で決める
- 管理組合（理事長）に、国内管理人を選んだことと、氏名・住所を届け出る
- 管理会社に、郵便物の送付先や管理費の引落口座を変えるかどうかを伝える
改正後の区分所有法では、管理者（多くのマンションでは理事長）がいる場合、区分所有者は国内管理人を選んだことと、その氏名と住所を遅滞なく通知しなければならないとされています。標準管理規約の第31条の3でも、国内管理人を選んだときや、やめたとき・変更したときの届出が定められています。
海外赴任が決まったら、出国前にこの手続きを済ませておくと安心です。
管理組合がしておきたいこと
管理規約で選任を義務付ける
区分所有法では、規約で国内管理人の選任を義務付けることもできます。標準管理規約のコメントにも、国内に住んでいない組合員に選任を義務付ける場合の規定例が示されています。
自分のマンションの管理規約が改正法に合わせて見直されているか、まず理事会で確認しましょう。管理規約の変更は総会の特別決議が必要です。改正法に合わせて総会の決議の要件も見直されているため、管理会社と相談しながら進めるのがよいでしょう。
名簿・連絡先の整え方
- 組合員名簿に「国内管理人」の欄を設ける
- 招集通知の送付先が本人か国内管理人かを分かるようにする
- 国内管理人の届出書の様式を用意する
- 相続で持ち主が変わったときの届出（相続人の代表者の連絡先を含む）を案内する
標準管理規約のコメントでは、相続で部屋を引き継いだ人も、組合員の資格を得た届出を出す必要があるとされています。遺産分割に時間がかかる場合は、当面の連絡先として相続人の代表者の連絡先を把握しておくことも考えられるとしています。
相続した部屋を売るかどうかで話し合いが長引く例については、換価分割の譲渡所得は誰が申告？相続した実家を売って分けるも参考になります。
国内管理人を選ばないとどうなる？所在等不明区分所有者の制度との違い
国内管理人を選ぶかどうかは、規約で義務付けられていない限り本人の判断です。ただ、連絡がつかない状態が続くと、総会の議案を決めにくくなったり、管理費の滞納が積み重なったりします。
改正法では、所在等が分からない区分所有者について、裁判所の手続きを経て総会の決議の母数から除く制度も設けられました。これは「連絡が取れない人がいるときの最後の手段」です。国内管理人は、本人が自分で連絡役を決めておく「事前の備え」で、性格がまったく違います。
| 比べる点 | 国内管理人 | 所在等不明区分所有者の除外 |
|---|---|---|
| 誰が動くか | 区分所有者本人が選ぶ | 他の区分所有者などの請求を受けて裁判所が決める |
| 目的 | 海外にいても管理に参加し続ける | 連絡の取れない人を決議の母数から外す |
| 本人の議決権 | 国内管理人が行使できる | 決議に加わらない |
海外にいても、自分の部屋や建物の将来に関わる決議に意見を反映させたいなら、国内管理人を選んでおくのが現実的です。
よくある質問
Q. 国内管理人には誰を選べばよいですか？
国内に住所がある人であれば、家族・親族・知人のほか、法人でも選べます。管理費の支払いや総会の判断を任せることになるため、マンションの事情が分かり、連絡が取りやすい人を選ぶのが安心です。
Q. 海外赴任中に部屋を賃貸に出している場合も必要ですか？
賃貸に出していても、区分所有者としての総会の通知や管理費の支払い義務は本人にあります。賃貸管理会社とは別に、管理組合との連絡役として国内管理人を選んでおくと手続きがスムーズです。留守中の賃貸管理を任せる会社の選び方は、賃貸管理会社の見積もり比較｜管理委託料以外に見る項目も参考にしてください。
Q. 国内管理人を選ぶのに費用はかかりますか？
法律で決まった費用はありません。家族に頼む場合は無償のことが多いでしょう。専門家や会社に依頼する場合は、委任契約で報酬を決めることになります。
Q. 2026年4月より前から海外に住んでいます。手続きは必要ですか？
施行後は、すでに海外に住んでいる人も国内管理人を選べます。管理規約で選任が義務付けられた場合は、その規約に従って届出が必要になります。管理組合からの案内を確認してください。
Q. 国内管理人に部屋の売却まで任せられますか？
区分所有法で国内管理人に認められた権限には、売却は含まれていません。売却を任せる場合は、別に代理の委任や、売買の手続きに必要な書類の準備が必要です。
まとめ
- 国内管理人は、2026年4月1日施行の改正区分所有法で設けられた制度
- 総会の通知の受け取り、議決権の行使、管理費の支払い、保存行為などができる
- 選んだら、氏名と住所を管理組合（理事長）に届け出る
- 管理組合は、規約で選任を義務付けることや、名簿・届出書の整備を検討する
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参考情報
- 法務省「建物の区分所有等に関する法律の一部を改正する法律」等について
- 法務省「改正の概要(2)（改正区分所有法、被災区分所有法・詳細版）」（PDF）
- 法務省「新旧対照条文」（PDF）
- 国土交通省 報道発表：マンション標準管理規約の改正（令和7年10月17日）
- 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメント」令和7年10月改正版（PDF）
- 国土交通省「マンション標準管理規約の改正概要」（PDF）
