路線価図は、相続税や贈与税で土地を評価するときに使う「道路ごとの1㎡あたりの土地の値段」を載せた地図です。国税庁の「路線価図・評価倍率表」のサイトで、誰でも無料で見られます。例えば「300D」と書かれていれば、1㎡あたり30万円、借地権割合60%という意味です。
この記事では、路線価図で自分の土地の路線価を探す手順と、数字や記号の見方、土地の評価額の計算例を、神戸市灘区の不動産会社がわかりやすく解説します。
この記事で分かること
- 路線価と公示地価・固定資産税評価額・実際の売買価格の違い
- 国税庁のサイトで路線価図を探す手順
- 「300D」など数字と記号の見方、倍率地域の場合
- 土地の評価額の計算例と注意点
路線価とは？他の土地価格との違い
路線価は、道路（路線）に面した標準的な土地の1㎡あたりの価格で、国税庁が毎年1月1日時点の値を決め、7月1日に公表します。土地の「値段」にはいくつか種類があり、使い道が違います。
| 価格 | 決めるところ | 使い道 | 水準の目安 |
|---|---|---|---|
| 公示地価 | 国土交通省（1月1日時点、3月公表） | 土地取引の目安 | 基準 |
| 基準地価 | 都道府県（7月1日時点、9月公表） | 土地取引の目安 | 公示地価と同じくらい |
| 路線価 | 国税庁（1月1日時点、7月公表） | 相続税・贈与税 | 公示地価の8割程度 |
| 固定資産税評価額 | 市町村（3年ごとに見直し） | 固定資産税・登録免許税など | 公示地価の7割程度 |
| 実際の売買価格 | 売り手と買い手 | 実際の取引 | 場所や時期で大きく変わる |
路線価はあくまで税金の計算に使う値です。「この土地はいくらで売れるか」を知りたいときは、実際の取引価格も合わせて見ましょう。灘区の土地の取引の目安は灘区の土地相場でまとめています。
路線価図の探し方（神戸市灘区の例）
- 国税庁の「路線価図・評価倍率表」を開く：https://www.rosenka.nta.go.jp/
- 年分を選ぶ：最新は令和8年分（2026年分）。相続なら亡くなった年のものを使う
- 都道府県を選ぶ：日本地図から「兵庫」
- 「路線価図」を選ぶ
- 市区町村を選ぶ：「神戸市灘区」
- 町名を選ぶ：町名の一覧から、土地がある町を選ぶ
- 地図の番号を開く：表示された路線価図で、土地が面している道路を探す
町名には複数の地図番号があることが多いので、近くの駅や大きな道路を目印に探すと見つけやすくなります。年分は過去のものも見られるので、以前と比べて値上がりしているかも分かります。
路線価図の見方
① 数字＝1㎡あたりの価格（千円単位）
道路に書かれた数字は、1㎡あたりの路線価で、単位は千円です。
| 表示 | 意味 |
|---|---|
| 300D | 1㎡あたり30万円、借地権割合60% |
| 215C | 1㎡あたり21万5,000円、借地権割合70% |
| 1,200B | 1㎡あたり120万円、借地権割合80% |
② アルファベット＝借地権割合
数字のすぐ後ろのアルファベットは、その土地を他人に貸しているときに使う「借地権割合」です。
| 記号 | A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 借地権割合 | 90% | 80% | 70% | 60% | 50% | 40% | 30% |
自分で使っている土地（自用地）の評価には関係ありません。土地を貸している、または借りている場合に使います（詳しくは「底地権と借地権の違い」の記事で解説しています）。
③ 数字を囲む記号＝地区区分
数字を囲む形（丸や六角形など）は、「ビル街地区」「繁華街地区」「普通商業・併用住宅地区」「普通住宅地区」などの地区区分を表します。地区区分によって、土地の形や奥行きで使う補正の率が変わります。また、記号の塗り方（黒塗りや斜線など）で、その地区区分が道路の両側に当てはまるか、片側だけかを示しています。形と塗り方の意味は、各路線価図の下にある凡例で確認できます。
④ 路線価がない地域＝倍率地域
郊外や山間部など、路線価が決められていない地域は「倍率地域」です。その場合は、「評価倍率表」で地域ごとの倍率を調べ、次の式で計算します。
評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 倍率
固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の課税明細書や、市役所で取れる評価証明書で確認できます。
⑤ 私道など路線価が付いていない道路
路線価地域でも、私道などには路線価が付いていないことがあります。その道にしか面していない土地は、税務署に「特定路線価」を決めてもらう申出をすることができます。
路線価を使った土地評価の計算例
例1：1つの道路に面した普通の形の土地
| 項目 | 数字（例） |
|---|---|
| 路線価 | 300D（1㎡あたり30万円） |
| 面積 | 100㎡ |
| 評価額 | 30万円×100㎡＝3,000万円 |
例2：角地（2つの道路に面した土地）
角地は使い勝手がいいため、横の道路の路線価の一部が加算されます（側方路線影響加算）。普通住宅地区の角地なら、加算率は0.03です。
| 項目 | 数字（例） |
|---|---|
| 正面の路線価 | 300千円 |
| 横の路線価 | 250千円 |
| 1㎡あたりの価格 | 300千円＋250千円×0.03＝307.5千円 |
| 面積 | 100㎡ |
| 評価額 | 30万7,500円×100㎡＝3,075万円 |
※どちらも奥行きなどの補正は省いています。
評価額が変わる主な補正
| 補正 | 内容 |
|---|---|
| 奥行価格補正 | 奥行きが短すぎたり長すぎたりすると評価が下がる |
| 不整形地補正 | 形がいびつな土地は評価が下がる |
| 間口狭小・奥行長大補正 | 道路に接する幅が狭い、細長い土地は評価が下がる |
| セットバック | 将来道路になる部分は、その部分の評価が7割下がる |
| 広大地 | 一定以上の広い土地は評価が下がる場合がある |
灘区の山手には、狭い道路に面した土地や形がいびつな土地も多く、補正によって評価額が大きく変わることがあります。セットバックについてはセットバックが必要な土地の売却｜神戸の場合も参考にしてください。
路線価を使うときの注意点
- 年分を間違えない：相続は亡くなった年、贈与は贈与した年の路線価を使う。その年の路線価は7月に公表される
- 実際の売買価格とは違う：路線価は公示地価の8割程度が目安。地価が上がっている地域では、実際の売買価格が大きく上回ることもある
- 正確な評価は専門家に：補正の計算は複雑なので、相続税の申告などでは税理士に相談する
よくある質問
Q. 路線価図は無料で見られますか？
はい。国税庁の「路線価図・評価倍率表」のサイトで、誰でも無料で見られます。過去の年分も掲載されています。
Q. 路線価はいつ発表されますか？
毎年7月1日に、その年1月1日時点の路線価が公表されます。1月〜6月に相続があった場合は、その年の路線価が公表されてから計算します。
Q. 路線価の数字が書かれていない道路に面しています。
私道などには路線価が付いていないことがあります。その場合は、税務署に「特定路線価」を決めてもらう申出ができます。地域全体に路線価がない場合は、倍率地域です。
Q. 路線価の何倍くらいで土地は売れますか？
路線価は公示地価の8割程度が目安なので、単純には路線価÷0.8が公示地価の水準です。ただし、実際の売買価格は土地の形や道路、市場の動きで大きく変わるので、目安として考えましょう。
Q. マンションの場合も路線価を使いますか？
はい。マンションの敷地も路線価で評価し、持分の割合を掛けて自分の分を計算します。ただし、分譲マンションは2024年から評価方法が見直されているので、相続のときは税理士に確認しましょう。
まとめ
- 路線価は、相続税・贈与税で使う道路ごとの1㎡あたりの土地の価格。毎年7月1日に公表
- 国税庁の「路線価図・評価倍率表」で、年分→都道府県→路線価図→市区町村→町名の順に探す
- 「300D」は1㎡あたり30万円、借地権割合60%。数字は千円単位
- 路線価がない地域は、固定資産税評価額×倍率で計算
- 角地や形、奥行き、セットバックで評価額が変わる。実際の売買価格とは別物
灘区・神戸市東部の土地のご相談はマチ不動産へ
マチ不動産は、神戸市灘区を中心に、土地・戸建て・マンションの売買をお手伝いしています。「相続した土地が実際にいくらで売れるか知りたい」といったご相談も、お気軽にどうぞ。
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- 所在地：神戸市灘区福住通2-1-9
- TEL：078-262-1201
- 営業時間：10:00〜18:00（水曜定休）
参考情報
※この記事は2026年11月時点の情報にもとづいています。相続税の申告などでの正確な評価は、税理士などの専門家にご確認ください。
