新築マンションの2年点検（アフター点検）では、専有部分（各住戸）は自分で、共用部分は管理組合（理事会）がまとめて分譲会社（売主）に伝えるのが基本です。共用部分は「誰かが言うだろう」と思っているうちに期限が過ぎやすい部分なので、理事会が主体になって、期限より前に書面で指摘を出しておくことが大切です。
この記事で分かること
- 2年点検で、専有部分と共用部分の窓口がどう違うか
- 売主（分譲会社）・施工会社・管理会社・管理組合の役割
- アフターサービスと、契約不適合責任・品確法の10年の責任の違い
- 分譲会社が倒産した場合に備えた保険の仕組み
- 共用部分の2年点検で、理事会が期限前に準備すること
新築マンションの2年点検とは？
新築マンションの多くでは、売主である分譲会社が「アフターサービス」として、引渡しから1年、2年などの節目に点検や補修の受付をしています。対象の部位や期間、受付の方法は、売買契約のときに渡される「アフターサービス規準」などの書面に書かれています。マンションによって内容が違うため、まずは手元の書面を確認してください。
専有部分と共用部分で窓口が違う
| 区分 | 主な場所の例 | 誰が分譲会社に伝えるか |
|---|---|---|
| 専有部分 | 室内の壁・床・建具、住戸内の設備 | 各住戸の区分所有者 |
| 共用部分 | 外壁、屋上、廊下、エントランス、駐車場、配管の共用部分など | 管理組合（理事会が取りまとめ） |
| 専用使用部分 | バルコニー、専用庭、玄関扉、窓サッシ | 管理規約上は共用部分。管理組合と各住戸で分担して確認 |
バルコニーや窓サッシは、住んでいる人が使う場所でも、管理規約では共用部分とされているのが一般的です（国土交通省のマンション標準管理規約でも、バルコニーは共用部分、窓枠・窓ガラスは専有部分に含まれないものとされています）。各住戸から気づいた点を集めて、管理組合としてまとめて伝えると漏れが少なくなります。
売主・施工会社・管理会社・管理組合の関係
- 売主（分譲会社）：買主との売買契約の相手方。アフターサービスや契約不適合責任を負う
- 施工会社（ゼネコン）：売主から工事を請け負った会社。実際の補修は施工会社が行うことが多い
- 管理会社：管理組合から管理事務を受託している会社。点検の日程調整や書類の取りまとめを手伝う
- 管理組合：区分所有者全員でつくる団体。共用部分の指摘の主体
新築時の管理会社は、分譲会社が選んだ会社であることが多く、分譲会社のグループ会社であることもあります。だからといって手を抜くということではありませんが、指摘をするのは管理組合自身だという意識を持ち、理事会として内容を確認することが大切です。
アフターサービス・契約不適合責任・品確法10年の違い
新築マンションの不具合への対応には、性質の違う3つの仕組みがあります。
| 仕組み | 根拠 | 主な内容 |
|---|---|---|
| アフターサービス | 売主との約束（アフターサービス規準など） | 部位ごとに定めた期間内の不具合を補修する。期間は書面で確認 |
| 契約不適合責任 | 民法・宅地建物取引業法 | 契約内容に合わない点について補修・代金減額などを請求できる。売主が宅建業者の場合、通知期間を引渡しから2年より短くする特約は無効 |
| 品確法の10年の責任 | 住宅の品質確保の促進等に関する法律 | 新築住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」について、売主は引渡しから10年間責任を負う |
アフターサービスは、法律上の責任とは別に売主が用意するサービスです。そのため「アフターサービスの期間が過ぎた＝何も言えない」とは限りません。一方で、契約不適合責任には通知の期限があり、品確法の10年も対象は構造と雨漏りに関わる部分に限られます。期限が近い不具合は、早めに書面で伝えておくことが基本です。
契約不適合責任の考え方は、新民法で大きく変わった！瑕疵担保責任と契約不適合責任との違いは‼売主の対策方法についても詳しく解説でも紹介しています。
分譲会社が倒産したら？住宅瑕疵担保責任保険
住宅瑕疵担保履行法により、新築住宅を売る宅建業者には、品確法の10年の責任を果たすための資力確保（保険への加入か保証金の供託）が義務付けられています。
国土交通省の資料では、保険の場合、売主が倒産したときは買主が保険法人に保険金を直接請求できる仕組みとされています。供託の場合は、供託所から還付を受ける手続きがあります。どちらの方法がとられているかは、売買契約の際の書面（重要事項説明書など）に記載されていますので、管理組合でも写しを保管しておくと安心です。
共用部分の2年点検で管理組合が期限前にすること
手順
- 売主のアフターサービス規準で、共用部分の対象部位と期限を確認する
- 理事会で担当者を決め、管理会社に点検日程と提出期限を確認する
- 全戸にアンケートを配り、バルコニーや廊下など共用部分で気づいた点を集める
- 理事会や有志で共用部分を見て回り、写真を撮る
- 指摘事項を一覧表にして、管理組合の名前で書面にして提出する
- 売主・施工会社の回答と補修の予定を記録し、総会で報告する
必要に応じて、マンション管理士や建築士など、売主から独立した専門家に点検を依頼する方法もあります。費用は管理組合の会計から出すことになるため、理事会や総会での決定が必要です。
指摘の書き方
- 場所（棟・階・部屋番号の近く・方角）を具体的に書く
- いつから、どんな状態か（ひび、水染み、さび、開け閉めの不具合など）
- 写真の番号を付けて添付する
- 「調査と補修の方法、時期について回答をお願いします」と回答期限を書く
共用部分のチェックリスト
- 外壁・タイルのひび、浮き、白い汚れ（エフレッセンス）
- 屋上・ルーフバルコニーの水たまり、防水のふくれ
- 共用廊下・階段の床のひび、排水口の詰まり
- バルコニーの手すりのぐらつき、排水口まわり
- エントランス・集合ポスト・オートロックの不具合
- 駐車場・駐輪場の排水、照明、ゲートの動き
- 植栽の枯れ、外構のひび・沈み
神戸の灘区・東灘区のように山側の坂の多い地域では、外構や擁壁まわり、雨の日の排水の流れも確認しておきたいポイントです。
点検の結果は、長期修繕計画の見直しにも役立ちます。修繕積立金と長期修繕計画の関係は、中古マンションの修繕積立金は値上げ前提で資金計画を｜長期修繕計画の見方と、住宅ローンと合わせた月々の目安で解説しています。
よくある質問
Q. 2年点検は必ず行われるものですか？
法律で決められた点検ではなく、売主のアフターサービスとして行われるものです。点検の時期や方法はマンションごとに違うため、アフターサービス規準や管理会社からの案内を確認してください。
Q. 期限を過ぎてから見つけた不具合はどうなりますか？
アフターサービスの期間が過ぎていても、構造や雨漏りに関わる部分なら品確法の10年の責任の対象になる可能性があります。まずは売主に書面で伝え、回答を記録に残しましょう。判断が難しい場合は弁護士などの専門家に相談してください。
Q. バルコニーの不具合は自分で言えばよいですか？
バルコニーは共用部分とされていることが多いため、管理組合として取りまとめて伝えるのが確実です。気づいた点は理事会のアンケートなどで必ず知らせましょう。
Q. 中古で買ったマンションでも新築時のアフターサービスは使えますか？
売主のアフターサービス規準で、転売後の扱いが決められていることがあります。共用部分は管理組合として受付の対象になるため、住戸の扱いとあわせて管理会社を通じて確認してください。
Q. 理事の負担が大きいのですが、管理会社に任せきりでもよいですか？
日程調整や書類の作成は管理会社に手伝ってもらえますが、指摘の内容と提出は管理組合が決めることです。最低限、指摘一覧と回答は理事会で確認し、記録を残してください。
まとめ
- 2年点検の共用部分は、管理組合（理事会）が取りまとめて書面で分譲会社に伝える
- アフターサービスは売主との約束、契約不適合責任と品確法10年は法律上の責任で、期限や対象が違う
- 売主の倒産に備えた保険・供託の内容は、契約書類で確認して保管しておく
- アンケート、写真、指摘一覧、回答の記録をそろえ、期限前に余裕をもって提出する
神戸市灘区・東灘区で分譲マンションの購入・売却・住み替えのご相談は、マチ不動産へ。管理組合の資料の読み方や、将来の売却を見据えた記録の残し方もご相談いただけます。
マチ不動産株式会社（神戸市灘区福住通2-1-9）TEL 078-262-1201／営業時間10:00〜18:00／水曜定休
参考情報
- 国土交通省「住宅瑕疵担保履行法の概要」（PDF）
- 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメント」令和7年10月改正版（PDF）
- 国土交通省「マンション管理標準指針」（PDF）
- e-Gov法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
- e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
