道路幅員（どうろふくいん）とは、道路の幅のことです。結論から言うと、道路幅員は「市役所の資料で調べる」「現地で測る」の両方で確かめるのが基本です。測るときは、道路と敷地の境界から、向かい側の境界までを、道路に対して直角に測ります。
ただし、「道路の幅」には、道路台帳に載っている幅、建築基準法で扱う幅、実際に測った幅（現況幅員）があり、それぞれ一致しないこともよくあります。家を建てる、土地を買う、売るといった場面では、どの幅を見るべきかが大事になります。
この記事では、神戸市灘区の不動産会社マチ不動産が、普段の物件調査で実際に行っている道路幅員の調べ方と測り方を解説します。
この記事で分かること
- 道路幅員が家づくりや売買で大事な理由
- 「認定幅員」「建築基準法の幅員」「現況幅員」の違い
- 神戸市情報マップで道路の幅や種類を調べる方法
- 側溝を含める？どこからどこまで？現地での測り方
- 幅が4m未満だったときに考えること
道路幅員が大事な理由
土地に面した道路の幅は、その土地に建てられる家の大きさや、そもそも家を建てられるかどうかを左右します。
- 接道義務：家を建てるには、原則として幅4m以上の建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接している必要があります。
- セットバック：幅が4m未満の「2項道路」に面した土地では、建て替えのときに、道路の中心から2mの位置まで敷地を下げる必要があります。
- 容積率：前面道路の幅が12m未満のときは、道路の幅に一定の数値（住居系の用途地域では原則0.4）を掛けた値と、都市計画で決められた容積率のうち、小さい方が上限になります。たとえば住居系で幅4mの道路なら、4×0.4＝160%が上限の目安です。
- 売買の価格と説明：道路の幅は重要事項説明でも必ず説明する項目で、土地の価格にも影響します。
セットバックが必要な土地については、セットバックが必要な土地の売却｜神戸市で調べる方法と注意点で詳しく解説しています。
3つの「道路幅員」の違い
「道路幅員」とひと口に言っても、誰が何のために決めた幅かで値が違うことがあります。
| 種類 | 何の幅か | どこで分かるか |
|---|---|---|
| 認定幅員（道路台帳の幅員） | 道路法で道路の管理者（市など）が管理している道路の幅 | 道路台帳平面図 |
| 建築基準法上の幅員 | 家を建てるときの「道路」としての扱い。位置指定道路や2項道路などの種類も含む | 指定道路の情報・指定図 |
| 現況幅員 | 今、現地で実際に測った幅 | 現地で測る |
たとえば「道路台帳では幅4mなのに、現地で測ると3.6mしかない」ということもあります。塀や植木が道路にはみ出している、側溝を含めるかどうかが違う、といった理由です。土地を買う前や家を建てる前には、資料で調べた幅と現地で測った幅の両方を確かめましょう。
道路幅員の調べ方｜神戸市の場合
神戸市では、「神戸市情報マップ」で道路の情報をインターネットから調べられます。種類ごとに見る地図が分かれています。
① 道路台帳平面図で「公道の幅」を調べる
神戸市が管理する市道の名称や概ねの幅員・区域は、神戸市情報マップの「道路台帳平面図」で確かめられます（2022年6月から公開）。公道か私道かは、「神戸市認定路線網図」で確かめます。
図面に幅員が書いていない場所は、必要な範囲を印刷して図の上で測ります。神戸市によると、縮尺1/1000で印刷すると図上の1mmが現地の1mになります。紙の図面の閲覧とコピーは2022年10月で終わっており、窓口でも端末で同じ地図を見る形です。問い合わせ先は建設局道路管理課です。
なお、道路法の道路ではなくても、里道（りどう）など、土地の名義が市にあって市が管理している通路もあります。里道については里道（りどう）の取扱い方と注意点を完全解説で紹介しています。
② 建築基準法指定道路情報で「家を建てられる道路か」を調べる
家を建てるときに大事なのは、その道が建築基準法上のどの種類の道路かです。神戸市情報マップの「建築基準法指定道路情報」で、地図上の路線をクリックすると種類（道路法の道路、位置指定道路、2項道路など）を確かめられます。24時間使えます。
- 注意マークの付いた「要注意路線」は、電話では回答されず、窓口での確認が必要です。
- 位置指定道路などの図面（指定図）は、一部はインターネットでも見られます。
- 窓口は、建築住宅局建築指導部建築安全課（中央区浜辺通2-1-30 三宮国際ビル5階）です。指定図は写真撮影ができます。
③ 法務局の資料で確かめる
私道の場合は、道路部分の土地の公図（地積測量図や公図）から幅を読み取れることがあります。法務局で取れる図面については、建物図面・各階平面図（建物図面）は法務局で取得できますも参考にしてください。
| 知りたいこと | 見るもの（神戸市） |
|---|---|
| 公道か私道か | 神戸市情報マップ「神戸市認定路線網図」 |
| 公道の概ねの幅 | 神戸市情報マップ「道路台帳平面図」 |
| 家を建てられる道路の種類 | 神戸市情報マップ「建築基準法指定道路情報」 |
| 私道の幅や境界 | 法務局の地積測量図・公図 |
道路幅員の測り方｜どこからどこまで？
基本は「境界から境界まで」を「直角に」
道路幅員は、道路と敷地の境界から、向かい側の道路と敷地の境界までを、道路の向きに対して直角に測ります。斜めに測ると実際より広く出るので注意しましょう。
境界の位置は、次のような境界標で分かることがあります。
- コンクリートや石の杭（くい）
- 金属プレートや鋲（びょう）、矢印の入ったプレート
- 市の境界を示す標識
境界標が見当たらないときは、塀や側溝の位置が境界とは限りません。正確な境界が必要なときは、道路の管理者に境界を示してもらう手続き（神戸市では「道路・溝渠境界明示申請」）や、土地家屋調査士による測量を検討します。
側溝は含める？
道路の端の側溝も道路の区域に入っていれば、幅員に含めて考えるのが一般的です。ただし、側溝が私有地にある場合や、水路として別に扱われている場合もあり、道路ごとに異なります。「側溝を含めると幅4m、含めないと幅3.6m」のように結果が変わるときは、必ず市役所に確認しましょう。
現地で測る手順
- 道具を用意する：巻尺（メジャー）10m以上、できれば30mほど。レーザー距離計も便利です。写真を撮るスマートフォンと、可能なら手伝いの人もいると安全です。
- 境界標を探す：敷地の角や道路側の地面を見て、杭やプレートを探します。
- 道路に対して直角に測る：巻尺を向かい側の境界までまっすぐ張ります。
- 敷地の前で何か所か測る：道路の幅は場所で変わるので、敷地の両端と真ん中など複数の場所で測り、いちばん狭い値も記録します。
- 写真とメモを残す：どこからどこまで測ったか分かるように、巻尺を張った状態で撮影します。
車の通る道路では、周りの安全を最優先にしてください。交通量の多い道路は、無理に自分で測らず、資料での確認や専門家への依頼を選びましょう。
坂道や曲がり角の測り方
神戸の山手には、坂道や曲がりくねった道が多くあります。坂道では巻尺を地面と平行に張り、曲がり角では、曲がる前と後のまっすぐな部分それぞれで直角に測ります。角の部分を斜めに測ると広く出てしまうので注意しましょう。
よくある質問
Q. 道路台帳の幅と、現地で測った幅が違います。どちらが正しいですか？
どちらか一方が正しいとは限りません。道路台帳の幅は「概ねの幅」で、現地では塀や側溝の扱いで幅が変わります。家を建てるときに問題になるのは建築基準法上の扱いなので、差があるときは市役所の建築の窓口に確認しましょう。
Q. 道路幅員はどこからどこまで測りますか？
道路と敷地の境界から、向かい側の境界までを、道路に対して直角に測ります。境界標がないときは、塀や側溝の位置をそのまま境界と考えず、道路の管理者に確かめるのが確実です。
Q. 幅が4m未満の道路に面した土地には家を建てられませんか？
幅が4m未満でも、「2項道路」として扱われていれば、道路の中心から2mまで敷地を下げる（セットバックする）ことで建てられることがあります。建築基準法の道路でない場合は、原則として建て替えができません。神戸市情報マップで種類を確かめましょう。
Q. スマートフォンの計測アプリで測ってもいいですか？
おおよその幅を知るには便利ですが、誤差が出ることがあります。土地の購入や建築の判断に使うなら、巻尺やレーザー距離計で測り、資料とも照らし合わせましょう。
Q. 不動産の広告にある「前面道路幅員」は信用していいですか？
広告の幅は、資料や現地の測量をもとに書かれていますが、どの幅（認定幅員か現況幅員か）かは広告だけでは分からないことがあります。気になるときは、重要事項説明の前に不動産会社に根拠を聞いてみましょう。
まとめ
- 道路幅員は、接道義務・セットバック・容積率に関わる大事な数字
- 「認定幅員」「建築基準法上の幅員」「現況幅員」は一致しないことがある
- 神戸市では、神戸市情報マップの「道路台帳平面図」「建築基準法指定道路情報」で調べられる
- 測るときは「境界から境界まで」を「道路に直角に」、敷地の前で何か所か測る
- 側溝の扱いや境界が不明なときは、市役所や土地家屋調査士に確認する
神戸市灘区・東灘区で土地・戸建ての購入や売却をお考えの方は、灘区福住通のマチ不動産へご相談ください。前面道路の種類や幅の調査もご一緒に進めます。TEL 078-262-1201／営業時間10:00〜18:00・水曜定休
