賃貸の契約で個人に連帯保証人をお願いするときは、保証の上限額である「極度額」を契約書に書く必要があります。2020年4月1日に施行された改正民法のルールで、極度額を定めていない保証は無効になります。
一方で、2020年4月より前に結んだ契約をそのまま更新している場合は、改正前のルールが続くこともあります。この記事では、更新時の扱いと、極度額を決めるときの目安を、国の資料をもとに整理します。
この記事で分かること
- 極度額とは何か、書かないとどうなるか
- 2020年4月より前の契約を更新したときのルール
- 極度額を家賃何か月分にするかの目安
- 保証会社と連帯保証人を併用するときの考え方
極度額とは？2020年4月からのルール
極度額とは、保証人が支払う責任を負う金額の上限のことです。
賃貸の連帯保証は、滞納家賃や原状回復費など、契約の時点では金額が決まっていない債務をまとめて保証します。これを「根保証（ねほしょう）」といいます。改正民法では、個人が根保証をする場合、極度額を書面で定めなければならないとされました（法務省「2020年4月1日から賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」）。
極度額は「〇〇円」と金額で書くのが基本です。「家賃の〇か月分」と書く場合は、いくらになるかが分かるよう、家賃の額もあわせて契約書に書いておく必要があります。
極度額の書き忘れは保証が無効に
極度額を定めていない個人の保証契約は、無効になります。滞納が起きても、連帯保証人に請求できないおそれがあります。
入居者にとっても、保証人をお願いした親族に上限が示されるので、安心して引き受けてもらいやすくなります。契約書のひな型が古いままになっていないか、管理会社とあわせて確かめましょう。
2020年4月より前の契約を更新したときは？
更新のときに迷いやすいのが、改正前に結んだ契約の扱いです。法務省の資料では、次のように整理されています。
| ケース | 適用されるルール | 極度額 |
|---|---|---|
| 賃貸借も保証も2020年4月より前に契約 | 改正前の民法 | 不要 |
| 2020年4月以降に賃貸借を合意で更新、保証契約は更新の合意なし | 保証は改正前の民法のまま | 不要 |
| 2020年4月以降に保証契約も合意で更新・新たに締結 | 改正後の民法 | 必要 |
賃貸借だけ更新した場合
改正前の保証契約が、更新後の債務も保証する内容であれば、保証について改めて合意していない限り、改正前のルールが続くとされています。
保証契約も合意で更新した場合
更新のときに保証人から新たに署名をもらうなど、保証契約そのものを合意で更新すると、改正後のルールが適用されます。このときに極度額を書き忘れると、保証が無効になるおそれがあります。
更新書類に保証人の欄を設けている場合は、極度額の記載があるか必ず確かめましょう。
極度額は家賃何か月分にする？
国の参考資料の数字
極度額の金額に決まりはありません。国土交通省は、金額を決める参考として、損害額などをまとめた資料を公表しています（国土交通省「極度額に関する参考資料」）。
- 裁判で連帯保証人に負担が命じられた額：91件の判決で、負担総額は月額家賃等の平均13.2か月分、中央値12か月分、最小2か月分、最大33か月分。
- 家賃債務保証業者の損害額：家賃4万〜8万円未満の住まいで中央値19.0万円、平均28.2万円。
裁判の数字には、未払い家賃のほか、原状回復費用や損害賠償なども含まれています。また、損害が出なかった契約は含まれていません。
決めるときの考え方
極度額が低すぎると、大きな滞納や損害が出たときに保証で補えません。高すぎると、保証人を引き受けてもらいにくくなります。
- 家賃・共益費の月額を確認する
- 滞納から明け渡しまでにかかる期間と、原状回復費の目安を考える
- 国の参考資料を見て、家賃の何か月分が妥当かを決める
- 金額を契約書に明記し、保証人に説明する
保証人に対して、大家さんは入居者の支払い状況などの情報を伝える義務を負う場面もあります。保証人から問い合わせがあったときの対応も、管理会社と決めておきましょう。
保証会社と連帯保証人を併用するとき
最近は保証会社の利用が一般的ですが、保証会社と個人の連帯保証人の両方を求める契約もあります。この場合も、個人の連帯保証人には極度額の記載が必要です。
保証会社が家賃を立て替えた場合の大家さん側の処理は、家賃保証会社から代位弁済を受けたら確定申告はどうする？で詳しく紹介しています。
身寄りが少なく、保証人も緊急連絡先も頼めない高齢の方への対応は、賃貸の緊急連絡先がいない高齢者は入居審査に通る？もあわせてご覧ください。
よくある質問
Q. 極度額を書かなかった契約はどうすればよいですか？
改正後に結んだ個人保証で極度額がない場合、保証が無効になるおそれがあります。保証人と改めて合意して極度額を定めるか、保証会社への切り替えを検討しましょう。
Q. 自動更新の契約でも極度額は必要ですか？
賃貸借が自動で更新され、保証契約について新たな合意がない場合は、改正前のルールが続くとされています。ただし、更新の際に保証人の署名をもらう運用なら、極度額の記載が必要になります。
Q. 極度額は「家賃の24か月分」のように書いてもよいですか？
月数で書く場合は、家賃の額もあわせて書き、金額が分かるようにします。家賃が変わったときに極度額がどうなるかも、あらかじめ決めておくと安心です。
Q. 極度額を超える滞納があったらどうなりますか？
保証人に請求できるのは極度額までです。超える分は入居者本人に請求することになります。滞納が続く前に、早めに対応することが大切です。
Q. 退去時の原状回復費も極度額に含まれますか？
連帯保証の範囲に原状回復費が含まれていれば、極度額の範囲で請求の対象になります。精算の流れは退去後に敷金精算書が届かないのはなぜ？も参考にしてください。
まとめ
- 個人の連帯保証人には、極度額を書面で定める必要があります。書かないと保証は無効です。
- 2020年4月より前の契約は、保証契約を合意で更新しない限り、改正前のルールが続きます。
- 極度額の目安は、国の参考資料（判決の平均13.2か月分など）を参考に決めましょう。
- 保証会社と併用する場合も、個人保証には極度額の記載が必要です。
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