青色申告をしている大家さんは、2026年4月1日以後に取得して使い始めた設備なら、1点40万円未満までを「少額減価償却資産の特例」でその年の経費にまとめて入れられるようになりました（年間合計300万円まで）。ただし、この特例で経費にした資産は、固定資産税の「償却資産」の申告対象になります。経費が増える一方で、市への申告が必要になる点は見落とされがちです。
年末に向けて空室の設備を入れ替えたり、入居者向けの設備を増やしたりする大家さんは、「いくらの資産を」「いつ使い始めるか」「どの方法で経費にするか」を先に整理しておきましょう。
この記事で分かること
- 10万円未満・20万円未満・40万円未満の3つの区分の違い
- 少額減価償却資産の特例を大家さんが使うときの条件
- 年内に「買う」だけでなく「使い始める」ことが大切な理由
- 特例を使った資産が償却資産税の申告対象になる点と、神戸市での申告先
少額減価償却資産の特例とは？40万円未満になった改正のポイント
建物の設備や備品など、長く使う資産は「減価償却」といって、何年かに分けて経費にするのが原則です。ただし、金額が小さいものには、早く経費にできる特例があります。
中小企業庁の案内では、中小企業者等は取得価額40万円未満の資産を、合計300万円までを限度に即時償却（その年に全額を経費にすること）できるとされ、適用期限は令和10年度末（2029年3月31日）までです。財務省の令和8年度税制改正の大綱でも、取得価額の上限を30万円未満から40万円未満に引き上げ、適用期限を3年延長し、所得税についても同様とすることが示されています。
40万円未満の基準は、2026年4月1日以後に取得などをして事業に使い始めた資産から対象とされています。それより前に使い始めた資産は、従来の30万円未満が基準です。
10万円未満・20万円未満・40万円未満の違い
| 区分 | 経費にする方法 | 青色申告が必要か | 年間の上限 | 償却資産税の申告 |
|---|---|---|---|---|
| 10万円未満 | 使い始めた年に全額を経費 | 不要 | なし | 対象外 |
| 10万円以上20万円未満（一括償却資産） | 3年間で均等に経費 | 不要 | なし | 対象外 |
| 40万円未満（少額減価償却資産の特例） | 使い始めた年に全額を経費 | 必要 | 合計300万円まで | 対象 |
| 上記以外 | 耐用年数に応じて減価償却 | ― | ― | 対象 |
20万円未満の資産は、「全額を即時に経費（青色申告の特例）」と「3年で均等に経費（一括償却資産）」のどちらも選べる場合があります。償却資産税まで考えると、どちらを選ぶかで扱いが変わります。
大家さんが特例を使うときの条件と注意点
青色申告であることが前提
国税庁のタックスアンサーでは、この特例は「一定の要件を満たす青色申告者」が対象とされています。白色申告の大家さんは使えません。青色申告決算書の「減価償却費の計算」欄の摘要に「措法28の2」と書くことも、中小企業庁の案内に示されています。
消費税を含めるかどうかは経理方式で決まる
40万円未満かどうかを判定するとき、消費税を含めるかは経理方式によります。消費税の免税事業者は税込経理になるため、税込みの金額で判定します。税込みで40万円を少し超える設備は対象外になるので、見積もりの段階で確認しましょう。
賃貸住宅の設備は「貸付けの用」の扱いを確認する
2022年4月以降に取得した資産のうち「貸付けの用に供したもの」は、10万円未満・20万円未満・少額減価償却資産の特例が使えない、という見直しがありました。ただし「主要な業務として行われる貸付け」は除かれます。
国税庁の通達では、その例として「不動産貸付業を営む居住者がその貸し付ける建物の賃借人に対して、家具、電気機器その他の減価償却資産を貸し付ける行為」が挙げられています。家具家電付きの部屋などは、これに当たるかを判断することになります。個別の判断が分かれやすいところなので、迷う場合は税理士や税務署に確認してください。
修繕費になるものは、そもそも減価償却しない
壊れた設備を元の状態に戻すための支出は、資産を買ったのではなく「修繕費」として経費になる場合があります。特例を使う前に、その支出が修繕なのか、新しい資産の取得なのかを整理しましょう。退去時の原状回復費の扱いは、敷金から原状回復費を差し引いた時の確定申告｜収入と経費の書き方でも紹介しています。
年内に「使い始める」ことが大切な理由
この特例で経費になるのは、資産を「業務の用に供した年」です。つまり、代金を払った日ではなく、賃貸用として使える状態になった日が基準です。
たとえば、12月に宅配ボックスを注文しても、設置工事が1月になれば、経費にできるのは翌年分です。年内の経費にしたいなら、次の順で段取りを確認しましょう。
- 見積もりで、1台・1組あたりの金額（税込みか税抜きか）を確かめる
- 年内に設置・引渡しが終わる日程か、業者に確認する
- 設置完了日が分かる書類（納品書・完了報告など）を残す
- 年間の合計が300万円を超えないか、ほかの購入分と合わせて確かめる
空室の設備を新しくする場合は、繁忙期前の募集にも間に合わせたいところです。改装の段取りは、賃貸の押入れをクローゼットにすると空室対策になる？改装の選び方と、繁忙期前に決めたい段取り・経費の考え方も参考にしてください。
特例を使った資産は償却資産税の申告対象になる
所得税で経費にしても、固定資産税の「償却資産」として市への申告が必要になる場合があります。神戸市の償却資産申告の手引き（令和8年度）では、次のように整理されています。
| 資産の扱い | 償却資産の申告 |
|---|---|
| 10万円未満で一時に経費にしたもの | 対象外 |
| 20万円未満で3年の一括償却をしたもの | 対象外 |
| 中小企業者等の少額資産の特例で経費にしたもの | 対象 |
また、償却資産は他人に貸し付けている資産も対象で、取り外しできるルームエアコンは償却資産として扱われると説明されています。課税標準額の合計が150万円未満なら課税されませんが（免税点）、免税点未満でも申告書の提出は必要とされています。
申告先は神戸市の固定資産税企画課（償却資産担当、新長田合同庁舎）で、eLTAX（電子申告）でも申告できます。申告期限は毎年1月末ごろで、令和8年度分は2026年2月2日でした。2027年分の期限は、神戸市の最新の手引きで確かめてください。
20万円未満なら「一括償却」を選ぶ考え方も
10万円以上20万円未満の資産は、3年で経費にする一括償却資産を選ぶと、償却資産税の申告対象から外れます。その年の経費は少なくなりますが、3年間で同じ額が経費になります。どちらが合うかは、その年の所得や、ほかに持っている償却資産の金額によって変わります。
よくある質問
Q. 白色申告の大家ですが、40万円未満の特例は使えますか？
使えません。この特例は青色申告をしている人が対象です。白色申告でも、10万円未満の資産の即時の経費化や、20万円未満の一括償却は使えます。
Q. 2026年3月に買ったエアコンも40万円未満で判定できますか？
40万円未満の基準は、2026年4月1日以後に取得などをして使い始めた資産からとされています。それより前の資産は30万円未満が基準です。
Q. 年間300万円を超えたらどうなりますか？
300万円に達するまでの分が特例の対象で、超えた分は通常の減価償却になります。年末にまとめて購入するときは、合計額に注意しましょう。
Q. 特例で経費にした資産は、売ったり捨てたりしたらどうなりますか？
償却資産の申告では、減少した資産として申告書に書く必要があります。処分した日や理由が分かるよう、記録を残しておきましょう。
Q. 家賃保証会社から受け取ったお金など、ほかの申告も年内に整理したいです。
収入の計上時期は内容によって違います。代位弁済の扱いは、家賃保証会社から代位弁済を受けたら確定申告はどうする？滞納家賃の計上時期と、回収できないときの扱いで解説しています。
まとめ
- 青色申告の大家さんは、2026年4月1日以後に使い始めた資産なら40万円未満まで即時に経費にできる（年間300万円まで、2029年3月31日まで）
- 判定は1点ごと、消費税込みかどうかは経理方式による（免税事業者は税込み）
- 経費になるのは「使い始めた年」。年内に設置まで終えることが大切
- 特例で経費にした資産は、償却資産税の申告対象。神戸市への申告も忘れずに
- 賃貸用の設備は「貸付けの用」の扱いも含め、迷ったら税理士・税務署に確認
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参考情報
- 中小企業庁「少額減価償却資産の特例」
- 財務省「令和8年度税制改正の大綱」
- 国税庁 タックスアンサーNo.2100 減価償却のあらまし
- 国税庁 所得税基本通達（49-39の2、49-39の3）
- 神戸市「令和8年度 償却資産申告の手引き」（PDF）
- ドーサイ「少額減価償却資産の特例が40万円未満に」（適用時期の解説）
