UR賃貸に住んでいて「家賃改定のお知らせ」が届くと、驚く方も多いと思います。結論から言うと、URの家賃は、近くの同じような住宅の家賃（近傍同種家賃）との差が大きくなった住宅について、契約更新日に見直される仕組みです。値上がり幅は差額の全額ではなく、公式のルールで決まった計算式で抑えられます。また、収入が一定以下の高齢者・子育て世帯などには、実質的に家賃を据え置く措置があります。
この記事で分かること
- URの継続家賃（住み続ける人の家賃）が改定される仕組み
- 改定後の家賃の計算式
- 敷金が追加になる場合
- 家賃が据え置きになる世帯の条件と、通知が届いたら確かめること
UR賃貸の家賃改定とは
URの家賃には、新しく入居する人の「新規家賃」と、すでに住んでいる人の「継続家賃」があります。この記事で扱う家賃改定は「継続家賃」の見直しです。
URは、近傍同種家賃（周辺の同じような住宅の家賃）を基準に家賃を決めています。周辺の家賃相場が上がり、今の家賃との差が一定の範囲を超えると、改定の対象になります。逆に言えば、周辺相場と大きく離れていなければ改定はありません。
継続家賃の改定ルール
改定の対象になる住宅
UR都市機構の資料では、次のように定められています。
- 改定の時期：各住宅の契約更新日
- 対象：契約更新日に、近傍同種家賃との差が「均衡を失しない」範囲を超える住宅
- 除外：前回の改定（改定がない場合は契約時）から2年未満の住宅
改定後家賃の計算式
改定後の家賃は、「差額配分法」と「スライド法」の2つの方法を組み合わせて計算します。
| 名前 | 計算のしかた |
|---|---|
| X（差額配分家賃） | 改定前家賃＋（近傍同種家賃－改定前家賃）×1/2 |
| Y（スライド家賃） | 改定前家賃×近傍同種家賃の変動率 |
| 改定後家賃 | X＞Yのとき：X×2/3＋Y×1/3／X≦Yのとき：X |
ポイントは、近傍同種家賃との差の2分の1を基本に上げるという点です。たとえば、改定前の家賃が8万円、近傍同種家賃が9万円なら、Xは8万円＋1万円×1/2＝8万5千円です。実際の金額はYとの組み合わせで決まるため、通知に書かれた金額を確認してください（この数字は仕組みを説明するための例です）。
敷金も変わる？
家賃が改定されると、敷金も改定後家賃の3か月相当額の範囲内で変更されることがあります。家賃が上がった場合、敷金の差額を追加で支払う案内が来る可能性があるため、通知の中に敷金の記載があるかを確認しましょう。
据え置きになる世帯の条件
UR都市機構は、低所得の高齢者世帯などに対して、改定後の家賃を改定前の家賃まで減額する特別措置を設けています（実質的な据え置き）。
| 世帯の種類 | 主な条件（資料の記載） |
|---|---|
| 高齢者世帯 | 主たる生計維持者が65歳以上 |
| 子育て世帯 | 配偶者のいない生計維持者が20歳未満の子を扶養、または同居する18歳未満の者を扶養（妊娠中を含む） |
| 心身障がい者世帯 | 身体障がい1〜4級、精神障がい1〜2級、またはこれに相当する知的障がいのある方を含む世帯 |
このほか、家賃改定日の世帯の収入が基準以下であることが条件です。措置の期間は改定日から退去まで（毎年度、資格を確認したうえで適用）とされています。生活保護を受けている世帯は、住宅扶助の限度額まで減額（改定前家賃が下限）という扱いです。
収入の基準は資料の中で表記が分かれている部分があるため、自分が当てはまるかどうかは、通知に書かれた問い合わせ先で確認するのが確実です。
通知が届いたら確かめること
- 改定日：いつから新しい家賃になるか
- 改定後の家賃と共益費：引き落とし額がいくらになるか
- 敷金の追加の有無：追加がある場合の金額と支払い方法
- 特別措置の案内：高齢者・子育て・障がい者世帯なら、申請の方法と期限
- 口座残高：引き落とし日に不足しないよう準備
家賃が上がるのをきっかけに住み替えを考える方は、退去の予告期間や日割りの考え方も早めに確認しておきましょう。参考：URの日割り家賃｜月の途中入居の初月費用と二重家賃の防ぎ方
民間賃貸では、家賃の変更は大家さんと入居者の話し合いが基本です。民間の家賃の見直しの考え方は、オーナー向けの記事募集家賃を値下げしたら既存入居者は？減額請求と大家の対応も参考になります。
よくある質問
Q. URの家賃改定は毎年ありますか？
いいえ。改定は契約更新日に行われ、前回の改定（または契約）から2年未満の住宅は対象外です。周辺の家賃相場との差が大きくなければ改定はありません。
Q. 改定を断ることはできますか？
URの継続家賃はUR都市機構が定めるルールに基づいて改定されます。納得できない点があれば、まず通知に書かれた問い合わせ先で、改定の根拠や特別措置の対象かを確認しましょう。
Q. 家賃が下がることはありますか？
この記事で紹介した資料は、主に引き上げの計算方法を示しています。家賃が下がるかどうかは住宅ごとに異なるため、問い合わせ先で確認してください。
Q. 敷金の追加はいつ払いますか？
支払い時期や方法は通知に記載されます。改定後家賃の3か月相当額の範囲内で変更されるとされています。
Q. 据え置きの措置は自動で適用されますか？
措置は資格を確認したうえで適用され、毎年度の確認があります。案内に従って申請・届出を行ってください。
まとめ
URの家賃改定は、周辺相場との差が広がった住宅について、契約更新日に行われます。上げ幅は差額の2分の1を基本とした計算式で抑えられ、敷金も3か月分の範囲内で変わることがあります。低所得の高齢者・子育て・障がい者世帯には、実質的に据え置く措置があります。通知が届いたら、改定日・金額・敷金・措置の案内の4点を落ち着いて確認しましょう。
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