大規模修繕の一時金が総会で決まった後にマンションを売る場合、管理組合に対しては「まだ払われていない分」を買主（次の持ち主）にも請求できる仕組みになっています。一方で、売主と買主のどちらが実際に負担するかは、売買契約の精算の取り決めで決めます。トラブルになりやすいのは、この2つを混同したまま契約してしまうケースです。
この記事で分かること
- 大規模修繕の一時金と、毎月の修繕積立金との関係
- 決議後に売却したとき、管理組合に対して誰が払う義務を負うのか
- 決議・徴収日・引渡しの時期別に、売主と買主で精算する考え方
- 分割払いの途中で売る場合や、すでに払った分が返ってこない理由
- 売り出し前に管理会社・管理組合に確かめておく書類と伝え方
大規模修繕の一時金とは？毎月の修繕積立金との違い
分譲マンションでは、外壁や屋上防水、給排水管などの修繕に備えて、区分所有者（各部屋の持ち主）が毎月「修繕積立金」を管理組合に納めています。
ところが、工事費の上昇や当初の積立額の設定などから、積立金だけでは工事費が足りないことがあります。そのとき、総会の決議で各住戸から臨時に集めるお金が「一時金（一時負担金）」です。
国土交通省のマンション標準管理規約のコメントでは、一時負担金も修繕積立金として積み立て、区分して経理すべきものとされています。つまり一時金は「臨時の修繕積立金」と考えると分かりやすいでしょう。金額や納付期限、分割払いの可否は、各マンションの総会決議と管理規約で決まります。
大規模修繕の一時金が決議された後に売却すると誰が払う？
管理組合との関係：未払い分は買主にも請求できる
区分所有法第8条は、管理費などの債権を「特定承継人」（売買などで部屋を引き継いだ人）に対しても行使できると定めています。標準管理規約の第26条も同じ趣旨です。
マンション管理業協会が公表しているQ&Aでも、一時負担金は修繕積立金と同様に扱われ、区分所有権が移ったときは新しい区分所有者が負担義務を負うと説明されています。分割納付の残額も同じ扱いです。
そのため、売主が一時金を払わないまま引き渡すと、管理組合は買主に請求できます。買主の立場からすると「知らなかった支払い」を求められることになり、売主との間でトラブルになりかねません。
売主と買主の間の精算：売買契約で決める
管理組合に誰が払うかとは別に、売主と買主の間で「どちらが負担するか」は自由に取り決められます。よく使われる方法は次の3つです。
- 売主が引渡しまでに一括で納めてから引き渡す
- 買主が引渡し後に納める代わりに、その分を売買価格に反映する（実質的な値引き）
- 決済の日に、一時金相当額を売主から買主に精算金として渡す
どの方法でも、売買契約書や特約に「一時金の金額」「納付期限」「どちらが負担するか」を書いておくことが大切です。口約束のままにしないようにしましょう。
時期別の早見表
| 売却の時期 | 管理組合への支払い | 売主・買主の間での考え方 |
|---|---|---|
| 一時金の議案が出る前に引渡し | 決議時点の持ち主（買主）が払う | 計画を知っていたなら、重要事項として買主に伝えておく |
| 決議後・納付期限前に引渡し | 未払い分は買主にも請求される | 売主負担なら引渡しまでに納付、または価格や精算金で調整 |
| 分割払いの途中で引渡し | 残額は買主にも請求される | 残額を売主が一括で払うか、価格に反映するか決める |
| 一時金を全額納付した後に引渡し | 買主の追加負担はなし | 売主が払った分は返ってこないため、価格に織り込んで売り出す |
一時金を分割払いしている途中で売る場合の残額
管理組合によっては、一時金を一括か分割か選べるように総会で決めていることがあります。分割払いの途中で売る場合、残額は管理組合に対して買主にも請求できる債権として残ります。
売主としては、決済時に残額を一括で払ってしまうか、残額分を価格に反映して買主に引き継いでもらうかを選ぶことになります。どちらが有利かは、残額の大きさや買主の資金計画、住宅ローンの借入額によって変わります。残額の正確な金額と、一括繰上げ納付ができるかどうかを、管理会社に確かめておきましょう。
すでに払った修繕積立金・一時金は売却時に返ってくる？
返ってきません。標準管理規約の第60条第7項には「組合員は、納入した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない」と定められています。多くのマンションの管理規約にも同じ趣旨の条文があります。
修繕積立金や一時金は、部屋に「ついている」お金ではなく、管理組合の財産として建物全体の修繕に使われるものです。売主が払った分は、修繕後の建物の状態や、積立金が十分に残っていることとして、売却価格の評価に反映させて回収する、という考え方になります。
売り出し前に確かめる書類と、買主への伝え方
一時金の話は、買主の資金計画に直結します。売り出しの前に、次の点を管理会社または管理組合に確認しておくと、交渉がスムーズです。
- 一時金を決めた総会の議事録（決議日、1戸あたりの金額、納付期限、分割の可否）
- 自分の住戸の納付状況（納付済み額と残額）
- 大規模修繕工事の予定時期と、工事中の足場・ベランダの使用制限
- 長期修繕計画と、今後の修繕積立金の値上げ予定
- 管理会社が発行する重要事項調査報告書（管理費・修繕積立金の額、滞納の有無、積立金の残高など）
宅地建物取引業者が仲介する場合、修繕積立金の額や積立額、滞納の有無などは重要事項説明の対象です。一時金の決議や予定も、買主の判断に関わる情報として仲介会社に必ず伝えてください。後から「聞いていない」となると、値引きや契約解除をめぐる紛争につながるおそれがあります。
修繕積立金の値上げ予定の読み方は、中古マンションの修繕積立金は値上げ前提で資金計画を｜長期修繕計画の見方と、住宅ローンと合わせた月々の目安で、買主側の目線から詳しく解説しています。
大規模修繕の前に売るか、後に売るか
「工事の前に売ったほうがいいのか、終わってから売ったほうがいいのか」というご相談もよくあります。一般的には次のような傾向があります。
| 比べる点 | 工事前・工事中に売る | 工事後に売る |
|---|---|---|
| 内覧の印象 | 足場やシートで眺望・日当たりが分かりにくい | 外観がきれいになり、印象がよくなりやすい |
| 一時金 | 未払いなら精算の取り決めが必要 | 支払い済みで、話がシンプルになりやすい |
| 買主の不安 | 「工事費がさらに増えないか」を気にされやすい | 次の工事までの期間と積立金の残高が見られる |
どちらが有利かは、住み替えの時期や住宅ローンの残債、一時金の金額によって変わります。一時金を払ってから売る場合も、払わずに価格で調整する場合も、最終的な手取り額で比べることが大切です。
売却時のローンの完済の段取りは、売却時の住宅ローン一括返済は何日前？手数料と抹消書類もあわせてご覧ください。周辺の価格の目安は、灘区の中古マンション相場のページで確認できます。
神戸市灘区・東灘区には、阪神・淡路大震災の後に建てられたマンションが多くあります。築年数が重なり、2回目・3回目の大規模修繕を検討する時期のマンションも増えていますので、売却を考え始めたら、早めに管理組合の動きを確認しておきましょう。
よくある質問
Q. 一時金の議案が出ただけで、まだ決議されていない段階で売る場合は？
決議前であれば、まだ一時金の支払い義務は確定していません。ただし、議案が出ていることを知っていれば、買主の判断に影響する情報として仲介会社を通じて伝えておくべきです。総会の日程と議案の内容を、重要事項説明の際に説明できるよう準備しておきましょう。
Q. 一時金を払わずに引き渡したら、売主には請求が来ないのですか？
管理組合は買主に請求できますが、売主が払わなくてよいという意味ではありません。売ったからといって、売主の支払い義務が当然に消えるわけではないと考えられています。売買契約で売主負担と決めていたのに払わなかった場合は、買主から売主に請求されることになります。
Q. 修繕積立金が多く貯まっているマンションは高く売れますか？
積立金の残高そのものが売主に戻るわけではありませんが、残高が十分で、今後の値上げや一時金の可能性が低いマンションは、買主にとって安心材料になります。長期修繕計画と残高の資料を、内覧時に見せられるよう準備しておくと効果的です。
Q. 一時金の金額が大きく、払えないのですが売却できますか？
売却はできます。未払いのまま売る場合は、残額を決済時に売却代金から精算する方法もあります。管理組合が分割払いを認めている場合もあるため、まずは理事会や管理会社に相談しましょう。
Q. 一時金を払った後に売った場合、税金で経費になりますか？
売却時の譲渡所得の計算でどこまで経費になるかは、支払いの時期や内容によって判断が分かれる可能性があります。この記事では断定できないため、税務署または税理士にご確認ください。
まとめ
- 大規模修繕の一時金は「臨時の修繕積立金」で、未払い分は管理組合から買主にも請求できる
- 売主と買主のどちらが負担するかは、売買契約で金額・期限・負担者を明記して決める
- すでに納めた修繕積立金や一時金は、売却しても返ってこない
- 売り出し前に総会議事録・納付状況・重要事項調査報告書を確認し、仲介会社に伝えておく
神戸市灘区・東灘区で分譲マンションの売却・住み替えをお考えなら、マチ不動産にご相談ください。一時金や修繕積立金の状況を管理会社の資料で確認しながら、売り出しの時期と精算の方法を一緒に整理します。
マチ不動産株式会社（神戸市灘区福住通2-1-9）TEL 078-262-1201／営業時間10:00〜18:00／水曜定休
参考情報
- 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメント」令和7年10月改正版（PDF）
- 国土交通省「マンション標準管理規約」掲載ページ
- 一般社団法人マンション管理業協会「大規模修繕の一時負担金の分割納付と区分所有権移転時の負担」Q&A（PDF）
- 法務省「建物の区分所有等に関する法律の一部を改正する法律」等について
- 横浜市「マンション大規模修繕費用が払えないときの対処法」
