新築マンションに入居したあと、「まだ売れていない部屋の管理費は誰が払っているの？」と気になる方は少なくありません。結論から言うと、売れ残り住戸（未販売住戸）の管理費・修繕積立金は、その部屋を持っている売主（分譲会社）が、管理組合の組合員として負担するのが原則です。ただし、具体的な扱いは各マンションの管理規約（分譲時に作られた「原始規約」）で決まります。入居1年目の総会までに、規約と管理組合の会計を一度確かめておくと安心です。
この記事で分かること
- 売れ残り住戸の管理費・修繕積立金を売主が負担する理由
- 原始規約で確かめたい「売主の負担」と修繕積立基金の扱い
- 規約の効力が始まる時期、初代役員、分譲会社が結んだ契約の引き継ぎ
- 入居1年目の第1回総会までに見ておきたいチェックリスト
- 神戸市で新築マンションに入居したときの相談先
売れ残り住戸の管理費・修繕積立金は売主（分譲会社）が払うのが原則
売主も管理組合の組合員になる
国土交通省の「マンション標準管理規約（単棟型）」では、組合員の資格は「区分所有者となったときに取得し、区分所有者でなくなったときに喪失する」とされています（第30条）。売れていない住戸は、引き渡すまで売主の持ち物です。そのため、売主も一人の区分所有者として管理組合の組合員になります。
同じ規約の第25条では、区分所有者は管理費と修繕積立金（管理費等）を管理組合に納めること、その額は共用部分の共有持分に応じて計算することが定められています。区分所有法第19条も、規約に別の定めがない限り、各共有者は持分に応じて共用部分の負担をすると定めています。
つまり、売れ残りの部屋があっても、その分の管理費等が「空白」になるわけではありません。売主が、ほかの購入者と同じ基準で納めるのが基本の考え方です。
原始規約に「売主の負担を軽くする」定めがないか
一方で、区分所有法は「規約に別段の定めがない限り」としています。もし原始規約や附則に、未販売住戸の負担を減らすような定めがあれば、その内容を確認しておきましょう。区分所有法第30条第3項は、規約は区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならないとしています。気になる定めがあれば、理事会で理由を確かめるのが第一歩です。
修繕積立基金は売れ残り住戸の分をどうするのか
新築マンションでは、毎月の修繕積立金とは別に、引渡し時に「修繕積立基金」をまとめて払うことがよくあります。標準管理規約のコメント（第28条関係）も、分譲会社が分譲時に購入者から一括して修繕積立基金を集めている場合、それは修繕積立金として積み立てられたものとして扱うとしています。
売れ残り住戸の基金について、売主が先に入れるのか、後日その部屋の購入者から集めるのかは、物件ごとに違います。次の資料で確かめましょう。
| 確かめる資料 | 見る場所 |
|---|---|
| 重要事項説明書 | 修繕積立基金の額、管理費・修繕積立金の額 |
| 管理規約・附則 | 未販売住戸の負担、基金の扱い |
| 管理組合の決算書・収支報告 | 修繕積立金会計の収入に売主分が入っているか |
| 長期修繕計画 | 基金を含めた積立の前提 |
新築マンションの「原始規約」は分譲会社が作る
規約の効力は最初の引渡しから始まる
新築マンションの管理規約は、購入者が集まって話し合う前に、分譲会社が案を作ります。標準管理規約のコメントでも、分譲会社などが原始規約案を作る際の附則の例が示され、規約の効力が生じるのは「最初に住戸の引渡しがあった時」とする考え方が書かれています。
購入者は、売買契約のときに規約案に同意するのが一般的です。だからこそ、入居後に「何が決まっているか」を読み直す価値があります。
初代役員と、分譲会社が結んだ契約・協定
標準管理規約のコメントでは、最初の役員の任期を「区分所有者が自立的に役員を選任することができるようになるまで」とする例が示されています。また、分譲会社が結んだ協定は、管理組合が結び直すか、附則で承認する旨を定めるか、どちらかとされています。
管理会社との管理委託契約や、駐車場の使い方なども、分譲時に決まっていることが多い項目です。どこまでが「決まっていて」、どこからが「これから管理組合で決める」ことなのかを整理しておきましょう。
なお、2026年4月1日からは、マンションの管理者等が管理組合から委託を受けて管理事務を行うマンション管理業者である場合、その旨を宅地建物取引業者が重要事項説明で説明することが義務になりました（国土交通省の通知による）。管理会社が「管理者」も兼ねる方式かどうかも、確認項目に加えておくと安心です。
入居1年目の第1回総会までに確かめたいチェックリスト
- 管理規約・附則に、未販売住戸の管理費等の扱いが書かれているか
- 決算書で、売主分の管理費・修繕積立金が入金されているか
- 修繕積立基金の総額と、売れ残り住戸分の入れ方
- 長期修繕計画の期間と、修繕積立金の上がり方（段階増額かどうか）
- 管理会社との管理委託契約の期間・更新時期・業務の範囲
- 初代役員の任期と、次の役員の選び方
- 駐車場・駐輪場の使用者の決め方
- 売主のアフターサービスの期間と、共用部分の不具合の連絡先
アフターサービスや契約不適合責任の考え方は、新民法で大きく変わった！瑕疵担保責任と契約不適合責任との違いは‼売主の対策方法についても詳しく解説でも紹介しています。
売主・施工会社・管理会社・管理組合の関係を整理
新築マンションには、立場の違う会社がいくつも関わります。誰に何を聞けばよいかを表にまとめました。
| 立場 | 主な役割 | 入居後に関わる場面 |
|---|---|---|
| 売主（分譲会社） | 土地を仕入れ、建物を企画して販売。原始規約案・長期修繕計画案を作る | 売れ残り住戸の管理費負担、アフターサービスの窓口 |
| 施工会社 | 建物を建てる | アフターサービスの補修工事を行うことが多い |
| 管理会社 | 管理組合から委託を受けて管理事務を行う | 会計、清掃、点検、総会の準備 |
| 管理組合 | 区分所有者全員で作る団体 | 規約の変更、予算・決算、修繕の決定 |
分譲時の管理計画案については、マンション管理センターの「予備認定」という仕組みもあります。分譲事業者と予定管理会社が連名で申請し、長期修繕計画が30年以上で大規模修繕を2回以上含むこと、将来の一時金徴収を予定していないことなどが基準になっています。購入したマンションが予備認定を受けているかも、確認しておきたいポイントです。
修繕積立金の上がり方と資金計画は、中古マンションの修繕積立金は値上げ前提で資金計画を｜長期修繕計画の見方と、住宅ローンと合わせた月々の目安も参考になります。
神戸市で新築マンションに入居したら知っておきたいこと
神戸市では、2026年7月1日から、6戸以上の分譲マンションについて管理状況等の届出が義務になりました。届出の内容や時期は、神戸市や「すまいるネット」で確かめてください。すまいるネットには、マンション管理士が日常の管理運営の相談にのる「マンション管理相談専用ダイヤル」（078-647-9955、10:00〜17:00、水曜・日曜・祝日休み）があります。
灘区・東灘区の駅近くには、数十戸ほどの中小規模の分譲マンションもあります。戸数が少ないマンションほど、売れ残り住戸が数戸あるだけで管理組合の収支に与える影響が大きくなります。決算書の見方に迷ったら、早めに専門家に相談しましょう。
新築の引渡し時期と住宅ローンの金利の関係は、住宅ローンの適用金利は決済月で決まる｜12月と1月の考え方で解説しています。
よくある質問
Q. 売れ残り住戸の管理費を、売主が払っていないことはありますか？
規約で特別な定めがない限り、売主も組合員として管理費等を納めるのが原則です。払われているかどうかは、管理組合の決算書や収支報告で確かめられます。不明な点は理事会から管理会社に確認してもらいましょう。
Q. 売れ残り住戸を売主が賃貸に出すことはありますか？
あり得ます。その場合も、区分所有者は売主なので、管理費等の負担者は売主です。使い方が規約・使用細則に合っているかは、管理組合で確認できます。
Q. 原始規約は入居後に変えられますか？
変えられます。規約の変更は総会の特別決議で行います。2026年4月1日からは改正区分所有法が施行され、決議の数え方も変わっているため、変更前に最新の要件を確かめてください。
Q. 修繕積立基金と修繕積立金は何が違いますか？
修繕積立基金は引渡し時などに一括で払うお金、修繕積立金は毎月払うお金です。どちらも将来の計画修繕のための積立として扱われます。
Q. 売主と管理会社がグループ会社なのは問題ですか？
それだけで問題とは言えません。大切なのは、契約内容や費用が管理組合にとって妥当かを確かめることです。管理会社が管理者を兼ねる場合は、2026年4月からその旨が重要事項説明の対象になっています。
まとめ
- 売れ残り住戸の管理費・修繕積立金は、部屋を持つ売主（分譲会社）が組合員として負担するのが原則
- 具体的な扱いは原始規約・附則で決まるので、入居後に読み直す
- 修繕積立基金の売れ残り住戸分の扱いは物件ごとに違う。決算書と重要事項説明書で確認
- 初代役員の任期、管理委託契約、分譲会社が結んだ協定の引き継ぎも、第1回総会までに整理
- 神戸市では2026年7月から管理状況等の届出が義務。相談はすまいるネットへ
神戸市灘区・東灘区で分譲マンションの購入・売却・住み替えのご相談は、マチ不動産へお気軽にどうぞ。新築・中古を問わず、管理規約や重要事項説明書の読み方もご説明します。TEL 078-262-1201（営業時間10:00〜18:00／水曜定休）。
参考情報
- マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメント（令和7年10月17日改正）｜国土交通省
- マンション標準管理規約｜国土交通省
- 建物の区分所有等に関する法律（第19条・第30条）
- 予備認定に関するQ&A｜公益財団法人マンション管理センター
- 宅地建物取引業法施行規則の改正に伴う通知（国不動第452号、令和7年12月15日）｜全日本不動産協会神奈川県本部掲載
- 7月より各区で「マンション届出相談会」を開催します｜神戸市
- 知って得する！神戸市・分譲マンション支援事業等の一覧表（2026年6月）｜すまいるネット
