蛍光灯は、国の規制で種類ごとに製造と輸出入が順に止まります。電球形やコンパクト形はすでに始まっており、賃貸住宅で多い直管形・環形も2028年1月1日から禁止されます。ただし、今ある蛍光灯を使うことや、販売・購入は禁止されていません。賃貸オーナーは、慌てて全部を替えるより、空室や共用部から計画的にLEDへ切り替えるのがおすすめです。
この記事で分かること
- 蛍光灯の製造・輸出入が止まる時期（種類別）
- 賃貸の照明を交換するのはオーナーか入居者か
- 共用部・空室・入居中の部屋で、LEDに替える順番
- 照明を空室対策に生かす方法と、外した蛍光管の処分
蛍光灯の製造・輸出入はいつから止まる？
環境省の「一般照明用の蛍光ランプの規制について」によると、水銀に関する水俣条約を受け、一般照明用の蛍光ランプは水銀汚染防止法の「特定水銀使用製品」に指定されました。製造と輸出入が禁止される時期は、次のとおりです。
| 種類 | 製造・輸出入が禁止される時期 |
|---|---|
| 電球形蛍光ランプ | 2026年1月1日から（30Wを超えるものは2027年1月1日から） |
| コンパクト形蛍光ランプ | 2027年1月1日から |
| 直管形蛍光ランプ | 2028年1月1日から（ハロりん酸塩を主成分とする蛍光体のものは2027年1月1日から） |
| 環形蛍光ランプ | 2028年1月1日から（ハロりん酸塩を主成分とする蛍光体のものは2027年1月1日から） |
「2027年末で蛍光灯がなくなる」と言われることがありますが、正確には種類ごとに時期が違います。また、同じページでは「蛍光ランプの使用・販売・購入は禁止されません」と明記されています。今付いている蛍光灯を、すぐに外す義務はありません。
ただし、製造が止まれば店頭の在庫は少しずつ減っていくと考えられます。入居者から「替えの蛍光管が見つからない」と相談が来る前に、計画を立てておくと安心です。
賃貸の照明は誰が交換する？設備か残置物かを確かめる
まず確認したいのは、その照明が「貸主の設備」なのか、「前の入居者が置いていった残置物」なのかです。賃貸借契約書や重要事項説明書の設備欄を見てみましょう。
| ケース | 交換の負担の考え方（目安） |
|---|---|
| 照明器具が設備として記載されている | 器具の故障は貸主が修理する。蛍光管・電球は消耗品として入居者負担とする契約が多い |
| 残置物として扱う旨の記載がある | 貸主に修理の義務はないのが一般的。壊れたら撤去で対応することも |
| 照明器具がなく、天井の引掛シーリングだけ | 入居者が自分の器具を付ける |
蛍光管が「消耗品」でも、器具が古くて新しい管が手に入らない場合は、器具ごとの交換が必要になることがあります。その費用を誰が負担するかで、入居者ともめないよう、契約書の記載を前もって確かめておきましょう。
LEDに替える順番とタイミング
LED化は、次の順番で進めると、入居者への負担や手間を抑えやすくなります。
- 共用部：廊下・階段・外灯は点灯時間が長く、まとめて替えると管理の手間も減ります。
- 空室：退去後の原状回復と同じ時期に、室内の器具を交換します。
- 入居中の部屋：入居者から「切れた」「ちらつく」と連絡があったときに、器具ごと交換を検討します。
入居中の部屋に一斉に立ち入る必要がないので、入居者の負担も少なくてすみます。
直管LEDランプへの差し替えは注意
蛍光灯の器具に、直管形のLEDランプを差し替えて使う方法もあります。ただし、器具の点灯方式によって使えるランプが違い、合わないものを付けると不具合の原因になります。配線を変える工事は、電気工事士の資格が必要です。
器具そのものが古い場合は、ランプだけでなく器具ごと替える方が安心です。日本照明工業会の資料では、LEDシーリングライトも約10年が器具の適正な交換時期とされています。
照明は空室対策にもなる
冬は日が暮れるのが早く、夕方以降の内見では部屋の明るさが印象を大きく左右します。照明器具が付いていない部屋は、内見のときに暗く、寒々しく見えがちです。
- 居室にLEDシーリングライトを付け、募集図面に「LED照明付き」と書く
- 調光・調色ができる器具を選ぶと、在宅ワークの人にも好まれやすい
- 玄関や廊下は人感センサー付きにして、消し忘れを減らす
募集写真の撮り方は、賃貸の募集写真を冬に撮影するコツ｜時間帯・照明・枚数の目安で紹介しています。収納の改装と合わせて検討するなら、賃貸の押入れをクローゼットにすると空室対策になる？改装の選び方と、繁忙期前に決めたい段取り・経費の考え方も参考にしてください。
費用の考え方と、外した蛍光管の処分
照明器具の取り替え費用は、金額や工事の内容によって、修繕費としてその年に経費にできる場合と、減価償却で数年に分けて経費にする場合があります。判断に迷うときは、税務署や税理士に確認しましょう。
外した蛍光管には水銀が含まれます。環境省の案内では、家庭から出るものは自治体のルールに従って分別し、事業活動に伴って出るものは廃棄物処理法などに従って適切に処理するとされています。共用部や空室の工事で出た蛍光管は、工事業者や管理会社と処分方法を決めておきましょう。
設備の交換時期を一緒に見直すなら、賃貸の住宅用火災警報器 交換は誰が？10年目安と神戸の設置場所もあわせてご覧ください。
よくある質問
Q. 入居者から「蛍光灯が切れた」と連絡があったら？
まず契約書で、照明器具が設備か、蛍光管が入居者負担の消耗品かを確認します。管だけの交換で直らない場合は、器具の故障の可能性があるので、器具ごとLEDに替えるかを検討しましょう。
Q. 入居者が自分でLEDに替えてもいいですか？
電球や管を取り替えるだけなら、入居者が自分で行うことも多いです。器具の交換や配線工事を伴う場合は、事前に貸主か管理会社の了承を得るように伝えておくと、退去時のトラブルを防げます。
Q. 2028年以降も蛍光灯は使えますか？
使えます。禁止されるのは製造と輸出入で、使用・販売・購入は禁止されていません。ただし、替えの管が手に入りにくくなることが考えられます。
Q. 照明をLEDにしたら家賃を上げられますか？
照明の交換だけで家賃を上げるのは難しいことが多いです。周辺の相場や、ほかの設備とのバランスで判断します。まずは空室期間を短くする効果を目安にするとよいでしょう。
Q. 共用部の照明は全部いっせいに替えるべきですか？
建物全体でまとめて替えると、見た目がそろい、点検の手間も減ります。予算が限られる場合は、点灯時間の長い外灯や廊下から優先するのも一つの方法です。
まとめ
- 蛍光灯は種類ごとに製造・輸出入が禁止され、直管形・環形は2028年1月1日から
- 使用・販売・購入は禁止されないので、今ある蛍光灯をすぐ外す義務はない
- 照明が設備か残置物かを、契約書や重要事項説明書で確かめる
- LED化は共用部、空室、入居中の部屋の順に進めると負担が少ない
- 外した蛍光管は水銀を含むため、処分方法を業者と決めておく
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