敷地の中や隣の土地との間に「がけ」がある土地でも、売ることはできます。ただし神戸市では、高低差が1mを超え角度が30度を超えるがけの近くに家を建てる場合、条例で深い基礎や鉄筋コンクリート造などの対策が求められます。買主にとっては建て替え費用が増えるため、価格や売れるまでの期間に影響します。売る前に「がけの高さと位置」「擁壁の許可書類」を確かめ、買主に正しく伝えることが、売却を進める近道です。
この記事で分かること
- 神戸市の「がけ条例」で対象になる高さ・角度・距離の目安
- がけ上・がけ下で、建て替えのときに求められる対策
- 売る前に集めておきたい書類と、確かめ方
- 仲介と買取、どちらで売るかの考え方
神戸市の「がけ条例」とは
一般に「がけ条例」と呼ばれるのは、がけの近くに建物を建てるときの安全基準を定めた自治体の条例です。兵庫県の条例とは別に、神戸市では「神戸市建築物の安全性の確保等に関する条例」第20条と同施行規則第10条で定められています。
神戸市の山手、たとえば灘区や東灘区の坂の上の住宅地では、ひな壇状の造成地や、道路より高い位置にある敷地が多く見られます。こうした土地では、売却の前に条例の対象になるかを確かめておくことが大切です。
対象になる高さ・角度・距離の目安
神戸市の公開資料では、次のように整理されています。
| 項目 | 神戸市の基準（概要） |
|---|---|
| 検討が必要な敷地 | 敷地内や周囲に1mを超える高低差がある敷地 |
| がけの形状 | 角度が30度を超え、高低差が1mを超えるもの |
| がけ上の建物が対象になる場合 | がけの下端から30度の角度の面より上に建物がある |
| がけ下の建物が対象になる場合 | がけの中心から建物までの水平距離が、高低差の1.5倍未満 |
たとえば、高さ3mのがけの下にある家なら、がけの中心から4.5m未満の位置に建物があると対象になります。小段で分かれたがけでも、条件によっては一体のがけとみなされます。
がけ上・がけ下で求められる対策
条例の対象になると、建て替えのときに次のような対策が必要です。
| 位置 | 求められる対策の例 |
|---|---|
| がけ上 | 建物の基礎を、安息角30度以下になる深さまで下げる（深基礎、杭、地盤改良など） |
| がけ下 | 建物を鉄筋コンクリート造などにする、または擁壁の設置など、これに準ずる措置をとる |
対策がいらない場合もある
神戸市の資料では、次のような場合は措置が不要とされています（いずれも、がけの安全性が外見上確保されていることの確認が必要）。
- がけ上で、宅地造成などの許可を受けた擁壁の上に、2階建て以下の木造・軽量鉄骨造を建てる場合
- がけ下で、宅地造成などの許可による擁壁がある場合
- がけ下で、がけの高さが2m以下の場合
- 構造計算などで、がけの安全性が確認された場合
つまり、許可を受けた擁壁かどうかで、買主の建て替え費用が大きく変わります。売主にとって、擁壁の許可書類があるかどうかは、価格に直結するポイントです。
売る前に確かめたい書類と調べ方
売り出す前に、次の資料を集めておくと、買主や買主側の金融機関への説明がスムーズです。
- 擁壁の許可・検査の記録：宅地造成の許可、開発許可、工作物の確認申請と検査済証など。造成の履歴は神戸市の担当窓口で確かめられます
- 建物の建築確認の記録：今の家を建てたときの確認済証・検査済証。紛失していても、市で記録を確かめられる場合があります
- 土地の高低差が分かる資料：測量図、建物図面、現地の写真
- ハザード情報：土砂災害警戒区域などに入っているか
建物の図面を法務局で取る方法は「建物図面・各階平面図（建物図面）は法務局で取得できます」で紹介しています。
擁壁の状態を見ておく
許可を受けた擁壁でも、ひび割れ、ふくらみ、水抜き穴のつまりがあると、安全性が外見上確保されているとは言いにくくなります。売り出し前に写真を撮り、気になる点があれば専門家に見てもらうと、買主への説明材料になります。
売主が買主に伝えるべきこと
がけや擁壁の状態は、買主が購入を判断するうえで大切な情報です。知っている不具合を伝えずに売ると、引き渡し後に「契約不適合責任」を問われるおそれがあります。考え方は「新民法で大きく変わった！瑕疵担保責任と契約不適合責任との違いは‼売主の対策方法についても詳しく解説」で解説しています。
伝えておきたいのは、次のような点です。
- がけの位置と高さ、擁壁の有無と許可の記録
- 擁壁のひび割れや過去の補修
- 建て替えのとき、条例による対策が必要になる見込み
仲介と買取、どちらで売るか
| 売り方 | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|
| 仲介（一般の買主に売る） | 許可を受けた擁壁があり、今の家にそのまま住める | 買主の住宅ローン審査や、建て替え費用の説明に時間がかかることがある |
| 買取（不動産会社が買う） | 擁壁の許可がない、作り替えが必要、早く手放したい | 価格は仲介より低くなりやすい |
建物がまだ使える状態なら、「建て替えずにリフォームして住む」買主に向けて売り出すのも一つの方法です。条例の対策は建て替えや新築のときに審査されるため、そのまま住む買主には負担が小さくなります。
借地や私道など、ほかにも条件が重なる土地の売り方については「借地の家を売りたいのに地主が承諾しないときは？裁判所の「譲渡許可」の流れと期間、売り方の選択肢」もあわせてご覧ください。
よくある質問
Q. がけ条例の対象かどうかは、どこで確かめればよいですか？
判断は建築の確認申請の中で行われるため、市への別の届出はありません。過去の造成の履歴は神戸市の担当窓口で確かめられます。売却の相談先の不動産会社や、建築士にも確認を依頼できます。
Q. 兵庫県のがけ条例と神戸市の基準は同じですか？
神戸市は独自の条例（神戸市建築物の安全性の確保等に関する条例）で定めています。インターネットで調べるときは、他の自治体の基準と混同しないよう注意してください。
Q. がけが隣の土地にある場合も対象ですか？
対象になり得ます。神戸市の資料では「敷地内および周囲」に1mを超える高低差がある場合に検討が必要とされています。隣地のがけでも、位置関係によっては建て替えに影響します。
Q. 擁壁を作り直してから売ったほうが高く売れますか？
作り直しには大きな費用と時間がかかり、その費用を売値に上乗せできるとは限りません。まずは今の状態で査定を受け、作り直す場合と比べて判断するのがおすすめです。
Q. がけのある土地は住宅ローンが通りにくいですか？
金融機関によっては、擁壁の状態や許可の有無を確認することがあります。書類がそろっていると、審査がスムーズになりやすいです。
まとめ
- 神戸市では、高低差1m超・角度30度超のがけが、がけ条例の検討対象
- がけ下は「がけの中心から高低差の1.5倍未満」、がけ上は「下端から30度の面より上」が目安
- 許可を受けた擁壁があるかで、買主の建て替え費用が大きく変わる
- 売る前に擁壁の許可書類・図面・写真を集め、買主に正しく伝える
- 許可がない・作り替えが必要なら、買取も選択肢に
マチ不動産へのご相談
神戸市灘区・東灘区で、がけや擁壁のある土地・高低差のある家の売却をお考えの方は、マチ不動産へご相談ください。現地と資料を確認したうえで、仲介・買取それぞれの進め方をご説明します。
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