借地の上の家を売るには、原則として地主（土地の所有者）の承諾が必要です。承諾が得られないときは、地方裁判所に「土地の賃借権の譲渡の許可」を申し立て、承諾の代わりに許可をもらう方法があります（借地非訟手続）。ただし、申立てには買主が決まっていることが前提になり、地主が「自分が買い取る」と申し出る（介入権）こともあります。売り方の選択肢を比べ、早めに専門家と段取りを組むことが大切です。
この記事で分かること
- 借地の家を売るのに、なぜ地主の承諾が必要なのか
- 承諾が得られないときの裁判所の手続き（借地非訟）の流れと期間の目安
- 申立てには「買主が決まっていること」が必要な理由と、売買契約の組み方
- 地主との交渉、地主への売却など、ほかの売り方との比べ方
※この記事は一般的な情報です。個別の案件は弁護士・不動産会社にご相談ください。借地非訟の代理人は弁護士に限られています。
借地の家の売却に地主の承諾が必要な理由
建物を売ると、土地を借りる権利も一緒に移る
借地の家を売るときは、建物だけでなく「土地を借りる権利（借地権）」も買主に移ります。借地権の多くは「賃借権」という形です。民法では、賃借権を他人に譲るには貸主の承諾が必要とされ、無断で譲ると契約を解除される心配があります。
地上権の場合は扱いが違う
借地権には「地上権」という形もあります。地上権は、一般に地主の承諾なしで譲渡できるとされています。まずは契約書や登記を見て、自分の借地権がどちらかを確かめましょう。
地主が承諾しないときの選択肢を比べる
| 売り方 | 内容 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 地主と交渉して承諾をもらう | 承諾料（名義変更料）を払って承諾を得る | 地主との関係がおおむね良好 |
| 地主に買い取ってもらう | 建物と借地権を地主に売る | 地主が土地を自分で使いたい |
| 底地と一緒に売る | 地主の土地（底地）と借地権をまとめて第三者に売る | 地主も土地を手放したい |
| 裁判所の譲渡許可を得る | 承諾の代わりに許可をもらう（借地非訟） | 交渉がまとまらないが、買主はいる |
| 買取業者に売る | 借地権付きのまま業者が買い取る | 早く手放したい、手間をかけたくない |
いきなり裁判所の手続きに進むより、まずは交渉で解決できないかを考えるのが一般的です。地主が承諾しない理由が「買主が分からず不安」「承諾料の額」などであれば、話し合いで調整できることもあります。
裁判所の「土地の賃借権の譲渡の許可」とは
承諾に代わる許可を出してもらう手続き
借地借家法19条では、借地上の建物を第三者に譲る場合に、地主に不利となるおそれがないのに承諾が得られないときは、裁判所が承諾に代わる許可を出せるとされています。これを含む借地の手続きを「借地非訟（しゃくちひしょう）」と呼びます。
対象は、建物の所有を目的とする土地の賃貸借や地上権の契約です。無償で借りている「使用貸借」は対象になりません。
申立てには買主（譲受予定者）が必要
裁判所に出す書類には、譲り受ける予定の人の住民票（法人なら登記事項証明書）や、資力を示す書面が含まれます。つまり、「誰に売るか」が決まっていることが前提です。
そのため実際には、次のような段取りになることが多いです。
- 買主を見つける（借地であることを理解して買ってくれる人）
- 「裁判所の許可が出たら売買の効力が生じる」などの条件を付けて売買契約を結ぶ
- 地主の所在地を管轄する地方裁判所に申し立てる（神戸市内の借地なら神戸地方裁判所が原則）
- 審問、鑑定委員会の意見を経て、裁判所が決定する
- 許可が出たら、決められた承諾料を払い、引渡し・登記へ進む
買主にとっても、許可が出るまで待つことになります。許可が出なかった場合の取り扱い（契約の白紙解除など）を、契約書で必ず決めておきましょう。売主の責任の範囲についての考え方は、瑕疵担保責任と契約不適合責任との違いの記事も参考にしてください。
借地非訟の流れと期間の目安
東京地方裁判所の案内では、手続きはおおむね次のように進みます。神戸地方裁判所でも流れの基本は同じ法律に基づきますが、細かな運用は申立て先にご確認ください。
| 段階 | 期間の目安 |
|---|---|
| 申立て → 第1回の審問 | 概ね1か月〜1か月半後 |
| 審問 → 鑑定委員による現地調査 | 約1か月半後 |
| 鑑定委員会の意見書 → 意見を聴く審問 | 1か月〜1か月半程度 |
| 決定書の送達 → 不服申立て（即時抗告）の期限 | 2週間以内 |
同じく東京地方裁判所の案内では、多くの事件が概ね1年以内に終わるとされています。売却までには、買主探しの期間も含めて、さらに時間がかかると考えておきましょう。
鑑定委員会とは
弁護士、不動産鑑定士、建築士などの専門家から、事件ごとに3人以上が選ばれます。現地を調べ、許可してよいか、承諾料はいくらが適当かなどの意見を出します。鑑定委員の費用は国が負担します。
承諾料（財産上の給付）
裁判所は許可を出すとき、借地人に地主への支払い（いわゆる承諾料・名義変更料）を命じることがあります。金額は鑑定委員会の意見をもとに個別に判断されます。
地主の「介入権」に注意
申立てがあると、地主は「第三者に売るなら、自分が建物と借地権を買い取る」と申し出ることができます。これを介入権といいます。認められると、売る相手は地主に変わり、価格も裁判所が鑑定委員会の意見をもとに決めます。見つけた買主には売れなくなる可能性があることを、最初から知っておきましょう。
借地の家を売る前に準備しておきたいこと
- 借地契約書（なければ地代の領収書や過去のやり取り）
- 土地・建物の登記事項証明書と公図
- 固定資産評価証明書（土地・建物）
- 地代の支払い状況（滞納がないこと）
- 契約の残り期間、更新の履歴
- 建物の状態（再建築や増改築の予定があるか）
地代の滞納があると、交渉でも裁判所の手続きでも不利になりやすいので、先に解消しておきましょう。
よくある質問
Q. 地主に連絡せず、こっそり売ることはできますか？
賃借権の場合、無断で譲渡すると契約を解除される心配があります。買主にも大きな迷惑がかかるため、すすめられません。
Q. 借地非訟は自分で申し立てできますか？
本人による申立ては可能です。代理人を立てる場合は、弁護士に限られます。手続きや書類が多いため、弁護士に相談しながら進める人が多いです。
Q. 承諾料の相場はいくらですか？
一般には借地権価格の一定割合と言われることがありますが、裁判所は個別の事情と鑑定委員会の意見をもとに決めます。この記事では、確かな数字を示せないため金額は挙げません。
Q. 地主が行方不明で承諾を得られない場合は？
地主と連絡がとれない場合は、相続人の調査が必要になることもあります。状況によって手続きが変わるため、早めに専門家に相談しましょう。
Q. 借地の家を更地にしてから売ることはできますか？
建物を壊すと、借地権を主張する根拠となる建物がなくなります。建替えや取り壊しにも地主の承諾や裁判所の許可が関わることがあるため、自己判断で解体しないようにしましょう。
まとめ
- 借地（賃借権）の家を売るには、原則として地主の承諾が必要
- 承諾が得られないときは、地方裁判所に譲渡の許可を申し立てられる。ただし買主が決まっていることが前提
- 手続きは多くが概ね1年以内に終わるとされるが、承諾料の支払いや地主の介入権もある
- まずは交渉、地主への売却、底地との同時売却など、ほかの方法も比べる
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