中古マンションを買うときは、今の修繕積立金の額だけで月々の支払いを考えるのは危険です。多くのマンションは「段階増額積立方式」で、将来の値上げが長期修繕計画に組み込まれています。国土交通省のガイドラインでは、計画の最終額を基準額の1.1倍以内とする目安が示されており、今が安いマンションほど値上げ幅は大きくなりがちです。住宅ローンの返済額に、管理費と「値上げ後の修繕積立金」を足した額で資金計画を立てましょう。
この記事で分かること
- 修繕積立金の「均等積立方式」と「段階増額積立方式」の違い
- 国のガイドラインの目安額と、段階増額の上限の考え方
- 長期修繕計画・重要事項説明で確かめたいポイント
- 住宅ローンと合わせた月々の支払いの考え方
修繕積立金は「上がる前提」で考える
2つの積立方式
| 方式 | 仕組み | 買う側から見た注意点 |
|---|---|---|
| 均等積立方式 | 計画期間中の修繕費を、毎月同じ額で積み立てる | 今の額が高めに見えるが、将来の値上げは小さい |
| 段階増額積立方式 | 最初は安くし、段階的に値上げする | 今の額が安くても、数年ごとに上がる |
国土交通省のガイドラインでは、将来にわたって安定的に積み立てる観点から、均等積立方式が望ましいとされています。一方、横浜市の解説によると、平成30年度マンション総合調査では段階増額積立方式が43.4%、均等積立方式が41.4%で、新しいマンションほど段階増額積立方式の割合が高くなっています。
ガイドラインの目安額
国土交通省のガイドラインでは、機械式駐車場を除いた修繕積立金の平均額（専有床面積1㎡あたりの月額）が示されています。
| マンションの規模 | 平均値 | 事例の3分の2が入る幅 |
|---|---|---|
| 20階未満・延床5,000㎡未満 | 335円 | 235〜430円 |
| 20階未満・延床5,000〜10,000㎡ | 252円 | 170〜320円 |
| 20階未満・延床10,000〜20,000㎡ | 271円 | 200〜330円 |
| 20階未満・延床20,000㎡以上 | 255円 | 190〜325円 |
| 20階以上 | 338円 | 240〜410円 |
神戸市灘区・東灘区に多い中規模の中古マンションなら、上の2段目あたりが目安になります。専有70㎡で1㎡あたり252円なら月約17,640円、335円なら月約23,450円です。今の積立金がこれより大幅に低い場合は、将来の値上げや一時金が予定されていないか確かめましょう。
段階増額は「最終額は基準額の1.1倍以内」が国の目安
2024年6月、国土交通省はガイドラインを改定し、段階増額積立方式の引上げの考え方を示しました。基準額は、均等積立方式にした場合の月額です。
- 計画の初期額は、基準額の0.6倍以上
- 計画の最終額は、基準額の1.1倍以内
たとえば基準額が月23,450円のマンションでは、初期額は14,070円以上、最終額は25,795円以内が目安です。今の積立金が14,000円台なら、計画の後半には月1万円以上上がる可能性があります。なお、ガイドラインは工事費の高騰などによる大幅な引上げを制限するものではないとされています。目安を超えて上がることもある、と考えておきましょう。
購入前に確かめたい5つのポイント
修繕積立金の将来像は、長期修繕計画と重要事項説明の資料から読み取れます。購入を決める前に、次の点を確かめましょう。
- 長期修繕計画の「修繕積立金の推移」：いつ、いくらに上がる計画か
- 計画の見直し時期：古い計画のままになっていないか
- 修繕積立金の残高と、次の大規模修繕の予定時期・概算費用
- 一時金や借入れの予定：積立金だけで足りない計画になっていないか
- 管理費・修繕積立金の滞納額：滞納が多いと、計画どおりに積み立てられない
これらは、仲介会社を通じて管理会社の「重要事項調査報告書」などで確認できます。総会の議事録で、値上げの議案が出ていないかも見ておくと安心です。冬の内見で結露やカビも合わせて見るなら、中古マンションの内見で結露はどこを見る？冬に確認したいカビ跡・窓・管理規約のチェックも参考にしてください。
住宅ローンと合わせた月々の支払いの考え方
「ローン＋管理費＋値上げ後の積立金」で考える
住宅ローンの審査で見る返済負担率は、一般にローンの返済額で計算されます。管理費や修繕積立金は含まれないことが多いため、審査に通っても、毎月の家計が苦しくなることがあります。資金計画では、次の3つを足して考えましょう。
| 項目 | 例 |
|---|---|
| 住宅ローンの返済額 | 金融機関の試算額 |
| 管理費 | 今の金額 |
| 修繕積立金 | 今の金額ではなく、10年後の計画額 |
値上げ後の額で無理のない月々の支払いになるかを見て、物件価格や借入額を決めるのがおすすめです。
価格の安さと積立金の安さをセットで見る
修繕積立金が低いマンションは、月々の支払いが軽く見えるため、割安に感じることがあります。ただ、将来の値上げや一時金の分を先送りしているだけの場合もあります。周辺の相場と比べるときは、価格だけでなく積立金の水準もセットで比べましょう。灘区の相場の調べ方は灘区の中古マンション相場の調べ方｜国の無料データで成約価格を確認で紹介しています。
よくある質問
Q. 修繕積立金が安いマンションは買わないほうがいいですか？
安いこと自体が悪いわけではありません。長期修繕計画で将来の値上げ額が示され、残高も計画どおりなら、値上げ後の額で資金計画を立てれば問題ありません。計画が古い、残高が不足している場合は注意が必要です。
Q. 購入後すぐに値上げされることはありますか？
総会で値上げが決まれば、購入後でも上がります。購入前に、直近の総会議事録や次の総会の議案予定を確認しましょう。
Q. 修繕積立金は住宅ローンに含められますか？
毎月の修繕積立金は、住宅ローンには含められません。毎月の生活費として、ローン返済とは別に支払います。
Q. 修繕積立基金や一時金は、購入時にもかかりますか？
新築時の修繕積立基金は、中古の購入では通常かかりません。ただし、管理組合が一時金の徴収を決めている場合は、購入後に負担することがあります。重要事項説明で確認しましょう。
Q. 機械式駐車場があるマンションはどう考えればいいですか？
ガイドラインの目安額は機械式駐車場を除いた金額です。機械式駐車場がある場合は、その修繕費が上乗せされるため、積立金が目安より高くなるのが一般的です。
まとめ
- 中古マンションの修繕積立金は、段階増額で将来上がる前提で考える
- 国の目安では、段階増額の最終額は基準額の1.1倍以内。今が0.6倍に近いほど値上げ幅は大きい
- 長期修繕計画、積立金の残高、一時金の予定、滞納額を購入前に確かめる
- 資金計画は「ローン＋管理費＋値上げ後の積立金」で立てる
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