中古戸建の内見で雨漏りの跡を見つけるには、「天井の角」「押入れの天井」「窓の上」「2階のベランダの下」の4か所を重点的に見るのが近道です。シミがあっても、すぐに雨漏りとは限りません。結露や過去に直した跡のこともあります。シミの場所と形、雨の日との関係を売主に確かめ、気になるときは建物状況調査（インスペクション）を検討しましょう。
この記事で分かること
- 内見で雨漏り跡を探す場所と見方
- 雨漏りのシミと結露のシミの違い
- シミを見つけたときに売主・仲介会社に聞くこと
- 建物状況調査（インスペクション）の使い方
- 購入後に雨漏りが見つかったときの考え方
雨漏り跡を探す場所（内見のチェックポイント）
雨水は、屋根・外壁・窓などのすき間から入り、柱や梁を伝って思わぬ場所に出てきます。家の上から下へ、水の通り道を意識して見るのがコツです。
| 場所 | 見るポイント |
|---|---|
| 2階の天井の角 | 輪じみ、変色、クロスの浮き・はがれ |
| 押入れ・クローゼットの天井と壁 | 普段見ない場所なので、跡が残りやすい。においも確かめる |
| 窓の上と両脇 | 窓枠の上のクロスのシミ、木枠の黒ずみ |
| ベランダの下の部屋 | ベランダの真下にある部屋の天井 |
| 階段の上の壁・天井 | 吹き抜けや高い位置にシミがないか |
| 小屋裏（屋根裏）・天井点検口 | 開けられるなら、木材の黒い筋やシミを懐中電灯で見る |
| 外から見た屋根・外壁 | ひび割れ、はがれ、雨どいの外れ、外壁と窓のすき間 |
内見に持っていくと便利なもの
- 懐中電灯（押入れや点検口の中を見る）
- スマートフォンのカメラ（シミを撮影して後で比べる）
- 間取り図（シミの位置を書き込む）
床下の見方は、中古戸建の内見で床下点検口はどこを見る？冬のチェック5項目で紹介しています。
雨漏りのシミと結露のシミの違い
冬の内見では、結露によるシミやカビもよく見かけます。見分けの目安は次のとおりです。
| 見方 | 雨漏りの可能性 | 結露の可能性 |
|---|---|---|
| 場所 | 天井の一部、窓の上、ベランダの下など、外とつながる位置 | 外壁に面した壁の下の方、窓ガラスの下、北側の部屋の隅 |
| 形 | 輪じみ（茶色の輪が何重にも重なる）、筋状に流れた跡 | 黒い点々としたカビが広く薄く出る |
| 時期 | 雨や台風の後にひどくなる | 冬の寒い時期、暖房を使う季節に出る |
| 天井か壁か | 天井に出ることが多い | 壁や窓まわりに出ることが多い |
ただし、あくまで目安です。見た目だけで判断せず、売主への質問や専門家の調査で確かめましょう。
シミを見つけたときに売主・仲介会社に聞くこと
シミを見つけたら、遠慮せずに次のことを聞いてみましょう。
- いつからあるか：最近か、ずっと前からか
- 雨の日に広がるか：雨や台風の後の変化
- 原因は分かっているか：雨漏りか、結露か、配管の水漏れか
- 修理したことがあるか：いつ、どこを、どの業者が直したか。工事の記録はあるか
- 告知書に書かれているか：売主が書く「告知書（物件状況等報告書）」に雨漏りの記載があるか
過去に雨漏りを直した跡であれば、修理の内容と時期が分かれば判断しやすくなります。記録がない場合は、次の建物状況調査を検討しましょう。
建物状況調査（インスペクション）を使う
建物状況調査は、建築士などの専門家が、建物の状態を目視や計測で調べるものです。国土交通省の資料では、調査の対象として「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」（屋根、外壁、開口部など）が示されています。
宅地建物取引業法の改正で、仲介会社には次のことが求められるようになりました。
| 場面 | 仲介会社が行うこと |
|---|---|
| 媒介契約のとき | 建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を書面で示す |
| 重要事項説明のとき | 調査が行われていれば、その結果の概要を説明する |
| 売買契約が成立したとき | 建物の状況について売主・買主の双方が確認した事項を書面で交付する |
調査は売主の承諾が必要で、当日は立ち会いも必要です。調査は目視などで行うもので、隠れた不具合がないことまで保証するものではありません。それでも、シミの原因を見きわめる大きな手がかりになります。
購入後に雨漏りが見つかったら
購入後に、契約の内容に合わない雨漏りが見つかった場合、民法では、買主は売主に修補（直すこと）、代金の減額、解除、損害賠償を求められるとされています。そのためには、原則として不具合を知ってから1年以内に売主に通知する必要があります。
ただし、中古住宅の売買では、契約書の特約で売主の責任の範囲や期間を決めることが多くあります。売主が個人か、不動産会社かによっても変わります。契約前に、次の点を確かめておきましょう。
- 契約不適合責任の期間と範囲（特約の内容）
- 告知書に書かれた雨漏りの有無と修理歴
- 既存住宅売買瑕疵保険（引き渡し後の不具合に備える保険）を使えるか
内見の後にやっておきたいこと
内見で気になる点が見つかったら、記憶が新しいうちに整理しておきましょう。
- 写真と間取り図を見比べる：シミの位置を間取り図に書き込み、2階のどこの下にあたるかを確かめる
- 質問をまとめて仲介会社に送る：口頭でなく、メールなど記録が残る形で聞く
- 修理の見積もりを考える：雨漏りの修理が必要な場合、購入価格と合わせて総額で考える
- 調査の日程を相談する：建物状況調査を頼むなら、売主の承諾と日程の調整に時間がかかることを見込んでおく
- もう一度見に行く：雨の日や雨の翌日に再度見られないか相談する
雨漏りは、屋根や外壁の状態によっては、購入後に大きな修理が必要になることもあります。気になる点を残したまま契約しないことが大切です。
よくある質問
Q. 天井にシミが一つあるだけで、購入はやめたほうがいいですか？
すぐにやめる必要はありません。原因と修理歴が分かれば、修理費を考えて判断できます。原因が分からない場合は、建物状況調査で確かめるのがおすすめです。
Q. 晴れた日の内見でも雨漏りは分かりますか？
シミや輪じみは晴れた日でも残っています。雨の日に内見できれば、実際の様子を確かめやすくなります。
Q. 新しいクロスに張り替えてあると、跡が分かりません。
張替えの時期と理由を聞きましょう。雨漏りを直した後に張り替えたのか、見た目のためだけなのかで意味が変わります。小屋裏や押入れなど、張り替えていない場所を見るのも手がかりです。
Q. 建物状況調査は誰が頼みますか？
買主が売主の承諾を得て頼むことも、売主が売り出し前に行うこともあります。費用の負担もその都度決めます。仲介会社に相談してください。
Q. 結露のシミなら気にしなくていいですか？
雨漏りほど深刻でないことが多いですが、放っておくとカビや木材の傷みにつながります。換気や断熱の状態もあわせて確かめましょう。
まとめ
- 雨漏り跡は「天井の角」「押入れの天井」「窓の上」「ベランダの下」を重点的に見る
- 輪じみや筋状の跡は雨漏り、黒い点状のカビは結露のことが多い（目安）
- シミを見つけたら、いつから・雨の日の変化・原因・修理歴・告知書を確認
- 不安が残るときは建物状況調査（インスペクション）を検討する
- 契約前に、契約不適合責任の特約と保険の有無を確かめる
中古戸建の内見・購入のご相談はマチ不動産へ
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マチ不動産株式会社（兵庫県知事(4)第11203号） 神戸市灘区福住通2-1-9／TEL 078-262-1201 営業時間 10:00〜18:00（水曜定休）
参考情報
- 既存住宅状況調査、既存住宅瑕疵保険関係資料【令和5年9月版】（国土交通省）
- 「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」を閣議決定（国土交通省）
- 住宅インスペクションサービスのご紹介（買主様用）（全日本不動産協会）
- 2020年4月1日から売買，消費貸借，定型約款などの契約に関する民法のルールが変わります（法務省）
