結論：床下点検口は「開けてもらう約束」と「懐中電灯」で5分でも見る価値がある
中古戸建の内見では、床下点検口を開けて中をのぞくだけで、シロアリ・湿気・水漏れ・断熱材の有無といった「床の上からは見えない状態」の手がかりがつかめます。ただし、点検口を開けるには売主の了解が必要です。内見の予約時に仲介会社へ「床下点検口を開けて見たい」と伝えておくのがいちばんの近道です。
のぞいて気になるものがあれば、自分で判断せず、建築士による建物状況調査（インスペクション）など専門家の調査につなげましょう。
この記事で分かること
- 中古戸建の床下点検口がある場所と、見つからないときの探し方
- 内見で床下点検口を開ける前に準備すること
- シロアリ・湿気・水漏れ跡・断熱材など、床下で見る5つのポイント
- 見えたものごとの「次の行動」早見表
- 冬の内見で確かめやすいこと、見落としやすいこと
- インスペクションで床下がどこまで調べられるか
床下点検口はどこにある？中古戸建で探す場所
床下点検口は、床下の配管や土台を点検するために床に設けられたふたです。多くは水まわりの近くにあります。内見で見つからないときは、次の順に探してみてください。
| 探す場所 | 見つけ方のヒント |
|---|---|
| キッチンの床下収納 | 収納ボックスを持ち上げると、その下が床下につながっているタイプが多い |
| 洗面脱衣室 | 床に四角い枠（取っ手付きのふた）がないか見る |
| 和室 | 畳の下に板のふたがあることも。畳を上げるのは売主の了解を得てから |
| 廊下・押入れの床 | 古い家では押入れの床板が外せることがある |
2階建てなら、天井には屋根裏（小屋裏）点検口もあります。押入れの天袋やクローゼットの天井、2階廊下の天井を見てみましょう。屋根裏では雨漏りのシミがないかを確かめます。
どこを探しても点検口がない家もあります。その場合、床下の状態は床の上からは分かりません。後で説明するインスペクションでも、点検口がないと床下が「調査できなかった」扱いになることがあります。点検口の有無は、それ自体が大事な情報です。
内見で床下点検口を開ける前の準備
床下点検口は売主の持ち物です。内見当日にいきなり開けるのではなく、次の準備をしておくとスムーズです。
- 内見の予約時に、仲介会社へ「床下点検口と屋根裏点検口を開けて見たい」と伝える
- 居住中の家なら、床下収納の中身を出してもらえるかも確認しておく
- 懐中電灯（スマホのライトより明るいもの）とスマホを持っていく
- 汚れてもよい服装で行く。床にひざをつくことがあります
- 写真は売主の了解を得てから撮る
内見で床下に潜るのはやめましょう。のぞいて見える範囲で十分です。床下に入る調査は、建築士や専門業者に任せます。
床下点検口で見る5つのポイント
ライトで奥まで照らし、次の5つを順に見ます。
1. シロアリの蟻道（ぎどう）や木の食い跡
蟻道とは、シロアリが土や木くずで作るトンネル状の筋です。基礎のコンクリートの表面を縦に這うように付いていることがあります。土台の木がボロボロになっていないか、木くずが落ちていないかも見ます。シロアリ駆除・予防の記録（施工日・保証書）があるかは、売主に確認しておきましょう。
2. 床下の湿気・カビのにおい
点検口を開けた瞬間のにおいは大切な手がかりです。カビ臭い、土が湿って黒っぽい、木に白いカビが付いている、といった様子があれば、湿気がこもりやすい床下かもしれません。
3. 配管まわりの水漏れ跡
キッチンや洗面所の下には給水管・排水管が通っています。配管の継ぎ目にサビやシミがないか、下の地面が濡れていないかを見ます。水漏れは床下の木を傷める原因になります。
4. 断熱材があるか、垂れ下がっていないか
床の裏側に、板状やマット状の断熱材が付いているかを見ます。古い家では断熱材がない場合もあります。あっても、はがれて垂れ下がっていると効き目が落ちます。冬の足元の冷えに直結するポイントです。
5. 基礎のひび割れ・ゴミや木くず
基礎のコンクリートに大きなひびがないか、工事の残りの木材や紙くずが放置されていないかを見ます。木の残材はシロアリを呼びやすいといわれます。
見えたものと次の行動（早見表）
床下で気になるものを見つけても、それだけで「買ってはいけない家」とは限りません。大切なのは、見えたものを契約前に確かめることです。
| 見えたもの | 考えられること | 次の行動 |
|---|---|---|
| 基礎に筋状の土の跡 | シロアリの蟻道の可能性 | 専門業者やインスペクションで確認。駆除歴を売主に聞く |
| 土台の木がもろい・木くず | 食害や腐朽の可能性 | 範囲と補修費の見積もりを取ってから判断 |
| カビ臭・湿った土 | 湿気がこもりやすい | 換気口のふさがりや配管漏れがないか調べてもらう |
| 配管のサビ・地面の濡れ | 水漏れ、過去の水漏れ | 売主に修理歴を聞く。告知書（物件状況報告書）と照らし合わせる |
| 断熱材がない・垂れ下がり | 冬の床の冷え | 後付け断熱の費用をリフォーム会社に相談 |
| 点検口がない | 床下が確認できない | インスペクションで床下が調べられるか事前に確認 |
売主が記入する告知書（物件状況報告書）には、シロアリ被害や雨漏り、給排水管の故障の有無などを書くのが一般的です。床下で見たことと告知書の内容が合っているかを確かめるのも、内見後の大事な作業です。
冬の内見で確かめやすいこと・見落としやすいこと
11月〜2月の内見には、冬ならではの見え方があります。
確かめやすいこと
- 床の冷たさ。スリッパを脱いで歩くと、断熱材の有無と体感がつながります
- 北側の部屋や窓まわりの冷え込み
- 日が低い時期の日当たり。冬に日が入る部屋は、一年を通して明るいことが多い
見落としやすいこと
- 冬は空気が乾きやすく、床下の湿気が分かりにくいことがあります。今の湿り気だけでなく、土や木に残ったシミ・カビ跡で判断します
- シロアリは寒い時期は目立つ動きが少なく、羽アリも見かけません。蟻道や木の食い跡など「跡」を見ることが中心になります
神戸の山手には、斜面や擁壁の上に建つ戸建も多くあります。敷地の高低差によって、床下の風の通り方や湿り方が家ごとに違います。同じ地域でも一軒ずつ確かめることが大切です。
（中古戸建の擁壁は購入前に確認｜神戸の坂の家で見る書類と現地 ）
中古戸建のインスペクションで床下はどこまで調べる？
インスペクション（建物状況調査）は、講習を修了した建築士が建物の劣化の状態を調べるものです。国土交通省の調査報告書の様式では、「土台及び床組」「床」や「蟻害」「腐朽・腐食」が調査項目に入っています。蟻害・腐朽の欄には「床下・天井点検口等の有無」を書く欄もあります。
宅地建物取引業法では、仲介会社は次の場面でインスペクションに関わります。
- 媒介契約のとき：調査を行う人のあっせんについて書面で示す
- 重要事項説明のとき：調査を実施している場合、その結果の概要を説明する
- 売買契約のとき：建物の状況について、売主と買主が確認した事項を書面にする
内見で床下をのぞいて気になった点は、インスペクションを頼むときに「床下のこの部分を重点的に見てほしい」と伝えましょう。調査報告書によると、調査日から1年以内に売買などが行われる場合、依頼者は調査者に結果の再説明を頼めます。
また、既存住宅売買瑕疵保険（中古住宅の欠陥に備える保険）に入るには、専門の建築士による検査に合格する必要があります。検査の段階でも床下の状態は確認されます。
よくある質問
Q. 内見で床下点検口を開けてほしいと頼んでも失礼になりませんか？
失礼にはなりません。床下は買う前に確かめたい大事な場所です。ただし売主の家ですので、内見の予約時に仲介会社を通して頼み、当日は開け閉めを担当者に任せると安心です。
Q. 床下点検口がない中古戸建は買わないほうがいいですか？
点検口がないだけで買えない家とは言えません。ただ、床下の状態を確かめる手段が限られます。インスペクションを頼む前に、床下をどう調べるか（畳の下や床下収納から入れるか）を調査会社に相談しましょう。
Q. シロアリの跡が見つかったら、もう購入はあきらめるべきですか？
すぐにあきらめる必要はありません。被害の範囲、今も活動しているか、補修にいくらかかるかで判断が変わります。専門業者の調査結果と見積もりをそろえてから、価格や引渡し条件を仲介会社と相談しましょう。
Q. 冬の内見でも床下の湿気は分かりますか？
冬は空気が乾いていて、今の湿り気は分かりにくいことがあります。土や木のシミ、カビの跡、カビのにおいなど「残った跡」を見て判断します。雨の翌日に再内見できれば、より分かりやすくなります。
Q. 中古マンションにも床下点検口はありますか？
マンションでも、床下に配管を通している住戸では点検口がある場合があります。ただし、マンションの床下はシロアリよりも給排水管の水漏れ跡を見るのが中心です。共用部分の配管は管理組合の管轄なので、修繕の記録を管理会社に確認しましょう。
まとめ
- 床下点検口は、キッチンの床下収納や洗面脱衣室にあることが多い
- 開けるには売主の了解が必要。内見予約の時点で仲介会社に頼んでおく
- 見るのは「蟻道・木の食い跡」「湿気・カビ臭」「配管の水漏れ跡」「断熱材」「基礎のひび・木くず」の5つ
- 冬の内見は床の冷えが分かりやすい一方、湿気やシロアリは「跡」で判断する
- 気になる点はインスペクションで重点的に見てもらい、結果を契約前に確かめる
中古戸建の内見・購入のご相談はマチ不動産へ
神戸市灘区・東灘区・中央区周辺で中古戸建・中古マンションをお探しの方は、マチ不動産にご相談ください。内見の際は、床下点検口や屋根裏点検口の確認について売主様への事前のお願いもお手伝いします。インスペクションの手配についてもご相談いただけます。
マチ不動産株式会社 兵庫県神戸市灘区福住通2-1-9 TEL 078-262-1201（営業時間 10:00〜18:00／水曜定休） 兵庫県知事(4)第11203号
参考情報
- 国土交通省「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」を閣議決定（既存住宅状況調査に関する改正の概要）
- 国土交通省「既存住宅状況調査 調査報告書」様式（PDF）
- 国土交通省「既存住宅売買瑕疵保険について」
- 国土交通省「既存住宅の検査機関について」
